看懂北京未来五年：产业在"城区"，人口疏解"郊区"

2021年11月17日，北京规划和自然资源委员会在官网上公布了《北京市国土空间近期规划（2021年—2025年）》草案的“公示稿”。

这份“北京市国土空间近期规划”将会决定未来五年，北京城市发展的基本趋势和格局，这里面也提出了一些新的变化趋势。

规划首先提出了北京未来五年，城市发展的总体方向和目标：

总体方向是“加强四大中心的功能建设”。

总体目标是“常住人口规模控制在2300万以内”。

那么，如何才能在五年内实现以上的“总体方向”和“目标”呢？

规划中又提出了“五大空间指引”，主要针对北京五大“功能区”未来五年应该如何重点发展做出了“规划指示”。

所以我们必须要重点解读这次规划中提出来的“五大空间指引”。

【1】东西城核心区，五年内实现“中央政务功能区”的建设。

针对东西城的“首都功能核心区”，规划中提出来的是未来五年，“加强提升政务环境和人居环境品质”。

这里没有提到“腾退疏解促提升”，这说明东西城的疏解工作可能在第一阶段中已经搞得差不多了，该疏解的都已经疏解的差不多了。

根据北京7普数据，东西城两个区的常住人口是180万，而控规的要求是到2035年控制在170万，东西城的人口指标基本已经达标了。

所以未来五年，东西城的重点建设我们认为应该是两个方面：

第一是“提升中央政务环境”，随着央企陆续迁往雄安，可能会有大量的国家单位和部委陆续迁入东西城，东西城将会入驻更多的国家级公务员人群。

“中央政务功能区”雏形会逐渐显示出来。

第二是“提升人居环境品质”，加快加大东西城平房区的退租腾退和更新，改善“中央政务功能区”的整个居住环境和城市面貌。

未来五年，东西城的城市更新一定会更快。

未来的东西城功能核心区，只有“国家公务员区”和“北京老居民区”，压根就不会存在所谓的“富人区”，“豪宅区”。

东西城未来的“学区政策”会更加均衡和公平，天价“学区”也会被消平。

所以我一再强调，东西城核心区的房价就是“稳”，买来自己住可以，企图投资“高溢价”，机会会越来越渺茫。

这个地方的房价，已经被中央用无数双眼睛“紧盯”着了。

非常牛的地方，可惜“太显眼”。

【2】中心城区，持续疏解“非首都功能”，积极发展“高精尖”产业。

除了东西城核心区之外，剩下的中心城区主要是“海淀、朝阳、丰台和石景山”这四个中心城区。

规划提出中心城区要“疏解非首都功能”，“积极发展高精尖产业”，意思应该很明确了：要把中心城区打造成为北京的产业中心区。

北京的核心产业主要还是集中放在“中心城区”。

比如海淀北部的北清路沿线，朝阳东北部的金盏国际合作区，丰台的首都商务新区，石景山的新首钢产业园等，都会成为新的职场区。

所以北京的“中心城区”还需要实施“人口的疏解”和“非首都功能的疏解”，后面包括什么物流基地、汽修、建材等统统都会外迁。

甚至包括部分医院、大学、职业学校等，也会陆续搬离中心城区。

这些东西搬走后，腾出来的地方就是重点发展“高精尖产业”，北京中心城区逐渐成为北京的“产业区”，各种产业园可能会“遍地开花”。

北京中心城区的规划取向是“发展产业”，所以对“人口居住”支持外迁和疏解，未来包括海淀、朝阳和丰台，常住人口还要降下来。

由于北京中心城区的发展已经比较成熟了，房价已经在相对高位，说明楼市的投资价值已经基本兑现。

所以如果你还想投资北京中心城区，获得更高溢价，难度就比较大了。

目前北京中心城区的新房大部分都在8万+，7万+就属于凤毛麟角，6万+基本上找不到，这个价位还想寻找更高溢价，难度很大。

北京中心城区，更加适合自住，投资溢价难度大。

部分地区房价已经基本透支。

【3】平原新城，提升综合承载力和人口吸引力。

如果说北京的城区主要是疏解后，重点发展产业。

那么北京的平原新城规划，重点就是承接城区疏解出来的常住人口。

北京的平原新城，主要是特指亦庄、大兴、房山、顺义和昌平，这些地区要发展高精尖产业，难度有点大，产业吸引力不够。

亦庄可能是一个“例外”，但和海淀朝阳相比，还是远远不足。

2021年海淀的GDP已经接近1万亿，朝阳应该也在9000亿左右，亦庄只有不到3000亿，通州甚至连2000亿都不到。

所以说到发展产业，北京平原新城都不太行，还需要非常长的时间。

本次规划中提出平原新城要“提高综合承载力和人口吸引力”，意思就是平原新城要朝着“睡城”的方向有所提升。

所以未来的平原新城会大量增加常住人口，增加学校，增加医院，增加地铁线路，打造成为北京的“五大人口新城”。

最重要的是，这些平原新城与中心城区相比，房价还比较低，还有一定的溢价空间，所以要想投资的话，平原新城是一个选择。

【4】北京城市副中心，高质量发展建设，自成一体的“新北京”。

北京城市副中心的投资，最大的问题就是“双限”政策。

“双限”政策的存在，让北京城市副中心无法成为中心城区的“人口承载地”，也就是说，工作在城区的人，不能去副中心买房居住。

双限，断掉了北京城市副中心的人口来源，也断掉了副中心和北京城区的“职住关系”。

所以北京城市副中心的买房人只能来自于北京城市副中心内部，形成了一个“自我封闭”的循环系统，房价要想短时间内提高，难度极大。

所以北京城市副中心什么时候GDP能够快速提高，其房价就什么时候能够上涨，副中心只要快速发展产业，才能推动其房价出现行情。

自成一体的“新北京”，投资逻辑也自成一体。

所以，副中心的房价在于未来，不在于现在，短期内兑现不可能。

这个时间，乐观一点至少在5年以上，保守一点要8-10年。

综上所述，本次《北京市国土空间近期规划（2021年—2025年）》的出台，告诉了我们一个北京未来五年的基本城市格局：

中央政务“核心区”，东西城将逐渐“国家公务员化”和“北京老居民化”，是未来中国中央政务功能的核心体现，而不是什么“豪宅区”，“富人区”。

北京“中心城区”，将逐渐“产业中心化”，打造成为北京高精尖产业最集中的地区，同时逐渐疏解人口和非首都功能，是北京最能产生经济效益的核心地区。

北京“平原新城”，将逐渐“人口睡城化”，打造成为北京常住人口最集中，配套最齐全，交通通畅的超大型居住版块，是北京常住人口的集中区。

北京“城市副中心”，将逐渐“独立化”，双限的存在让北京城市副中心逐渐脱离了北京城区的控制，而成为了一个独立的新城。

这也导致了副中心短期内价值无法有效提升，但长期看，依然有希望成为“第二个北京”。

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