2022年将首迎“房子贬值潮”？专家坦言：明年买房或更轻松

“明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。”

11月15日，2021年10月70城房价数据出炉了，毫无疑问，市场的主旋律依然是“降温”：10月份，70城中有52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌，二手房出现下跌的城市占比竟高达91.4%。其中新房价格指数跌幅更是创2015年来新低。

更值得一提的是，10月份全国商品房均价跌回了“万元内”，且跌回到了两年前的水平——10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。据此计算，10月份商品房销售均价是9749元/平，比2020年末的9860元/平，还要低。

房产专家刘晓博称，这份数据“辣眼”。也有专家直言，10月份的房地产市场用“冷若冰霜”四个字来形容最为贴切。

当前楼市的降温，仅限于个别城市吗？是暂时的吗？答案是否定的。二手房卖不动，新房遍地打折，是很多城市的普遍现状——进入下半年以来，新二手房都一直“跌跌不休”。7-10月份，新房销售面积和销售金额均“4连跌”，其中10月份的跌幅最大，销售面积下跌21.7%，销售金额下跌22.6%。

基于房地产当前的“降温”形势，房产专家刘博直言，2022年将首迎“房子贬值潮”：一方面，楼市政策底虽然已经出现了，但是市场的底、房价的底还没有出现，尤其是按照以往的经验调控的效果会有6个月左右的滞后性，换句话说，房地产“最坏”的情况要在2022年3月份才能出现。届时新、二手房降价的城市范围会更大，“房子贬值潮”会如约而至；另一方面，近两年来，随着楼市调控不断收紧，尤其是信贷政策导致的房地产市场“断奶”，不仅催生了房地产开发商的债务暴雷，更逼退了一大波炒房投资客。而随着房产的“赚钱效应”逐渐减弱，甚至有一些城市房价大幅下跌，导致了炒房投资客被套牢、血亏等情况发生，大家的购房热情也开始消退，“持币观望”的情绪更是越来越浓。更让人诧异的是，很多炒房投资客不仅不再继续购买房子，反而已经开始大规模抛售房产了。

此外，不得不提的是，目前绝大多数城市的房价已经严重与老百姓的收入脱节——年轻人如果没有“六个钱包”的帮衬，基本不可能买得起房。更重要的是，有数据显示，我国的楼市供需数据已经发生颠覆性变化，由“供不应求”转变为“供大于求”了。所以，总体而言，2022年迎来“房子贬值潮”已经顺理成章了。

专家直言“2022年将首迎房子贬值潮”，站得住脚吗？三个方面分析告诉你答案：首先，楼市“供大于求”局面确实已经形成，这意味着房价已经整体步入“下降通道”。众所周知，供需是影响价格走势的最关键因素。过去一二十年，我国的住房市场的整体形势都是“住房短缺”，尤其是人口不断流入、经济较发达、资源丰富的城市，购房需求庞大，每年开发的新房不足以满足日益增长的需求，叠加“房产造富”效应不断放大，所以大中城市的房价才能不断迎来上涨。但进入2021年后，房地产整体的住房供给形势已经彻底扭转了，住房不再短缺，有些城市甚至出现了严重过剩。

楼市“供大于求”的结论完全基于官方的三大数据：一是2020年，全国城镇居民人均住房面积已经超过40平米，这显然已经高于欧美发达国家的人均住房面积不足35平的水平了；二是央行的报告显示，2020年，城镇家庭住房拥有率已经高达96%，且户均拥有1.5套房，有近42%的家庭至少拥有2套房子；三是根据国家统计局的数据，全国每年仍有近1000万套房子建成。这还不包括逐年增加的保障性租赁房和共有产权房等。根据易居研究院公布的调查数据显示，2019年、2020年，市场上的真实购房需求，实际上不足800万。随着楼市降温通道开启，未来几年，市场上的投资性购房需求会出现锐减。换言之，未来每年的新房供应量实际上已经超过了市场的需求量。

其次，占房价5-6成的地价下降了，这决定了未来2-3年的新房价格可能会普遍低于现在。除非限价政策解除，开发商能自由定价。不过，在专家看来，这是不可能的。地价降了吗？答案是肯定的。2021年土地市场实行“集中拍卖”新规以来，热点城市的土地市场就出现了明显的转向，第一轮土地集中出让，降温尚不明显，但受“金融政策收紧”影响，第二轮就非常明显了——已完成土拍的22个城市，共挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%。其中四大一线城市的流拍率超过了50%。更重要的是，今年全国300城住宅用地平均价较去年下降了3.5%。

再者，种种信号显示，2022年或成为我国“人口负增长”的元年。即2022年全国出生人口数量或跌破千万，第一次少于死亡人口。很多人可能都注意到了，九十月份，安徽、河南、山东等省会均已发布了上半年出生人口数量，数据显然，这几个省份的出生人口数量跌幅均超过了17%。虽然目前全国各省市的数据未全部公布，但根据已公布的13个省市的数据来看，2021年出生人口数量很可能就要“跌破千万”了。毫无疑问，这对于楼市是重大“利空”。

此外，不可忽略的是，从2022年起，我们将迎来“生育高峰期”时代老年人口的“退休潮”，将持续到2030年。专家李建军解释，退休就意味着经济能力锐减，这会导致购房需求急剧收缩。对房地产同样构成“利空”，所以这也是为什么说“2022年首迎房子贬值潮”的重要依据之一。

专家坦言，明年买房或更轻松，但同时也告诫，应防止“降价潮”的出现。

明年买房真的会更轻松吗？这是大概率事件。易居研究院的专家解释，“明年买房轻松”主要体现在三个方面：其一、受金融政策收紧影响（2022年信贷政策无明显放松的前提下），以及新房销售不畅影响，今年底到明年中，开发商销售回款的“价格战”会轮番上演，这不仅会加剧购房者的观望情绪，还会倒逼开发商更大面积更大幅度降价销售。中指研究院数据显示，今年前10个月，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家。开发商降价销售，捞好处的显然是购房者，不管降多降少，都是在节省购房成本，让买房变得容易。实际上，在买方市场中，购房者议价和选择的余地都更多了；

其二、还是那句话，降价通道一旦开启，短期难以逆转，因为购房者需求端、政策端、土地端都释放了“降温”信号，市场预期会大大降低。这个趋势至少会延续到明年五六月份。对此，中国房地产报的专家说得非常明确，“明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。”

新房市场开发商降价的基本面已经确定，二手房市场同样存在类似情况。尤其是出台了“二手房指导价”的城市，房东降价抛售的意愿更强。原因很简单，指导价政策下，购房者的贷款额度降低，首付比例提升，观望情绪浓厚，这个时候房东如果不降价，还保持之前的房价水平，根本不可能成交。所以降价是房东成交的基础。二手房东降价，意味着普通刚需进场“捡漏”的机会来了，且购房者牢牢占据议价还价的主导权。从这个层面来看，购房者明年买房也会变得轻松；

其三、利率下调是大势所趋，购房成本将大幅减少。近期多项数据均昭示着房贷以及房企融资端在释放改善信号。贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，出现年内首次环比下降。以买房贷款100万计算，首套房贷款利率由2020年同期的6.25%下调到5.73%，总利息能省8.59万元，每月月供也由原来的6157.17元，降低到5918.57元，月供压力减轻了238.6元。虽然月供不是成千上万地减少，但是总利息支出节省了近9万元，对于普通的工薪家庭来说，这笔钱也大有用处。

对于数以万计的刚需来说，楼市出现“开发商降价潮”、二手房东“降价甩卖潮”，可谓是十足的好消息。但专家却直言告诫，应该防止“降价潮”的出现。理由有两个，一是房价下跌，会引发更大规模的降价销售，归根结底是因为中国的购房者长期受“买涨不买跌”思想影响。换言之，“降价潮”出现，极其不利于市场稳定，更不利于保护已购房者的家庭资产；

二是市场遇冷，会倒逼开发商更大面积降价，这会加剧市场与需求预期急剧冷缩，市场下跌的幅度会进一步加剧。很显然，楼市“降价潮”的出现严重违背了国家对房地产的“三稳”定调。毕竟房地产是中国经济的重要组成部分，它约占总需求的30%，是当之无愧的经济压舱石。而且关联着上下游近百个行业。毫不夸张地说，房地产增速放缓，房价下跌，势必会对经济产生较大影响，这同时会产生全球性后果——中国经济规模庞大，增速放缓，肯定会对许多与中国有贸易联系的国家产生影响。

事实上，央媒经济日报9月15日发布的重磅文章，已经发声定调了未来的房价走势，那就是“谨防楼市大起大落”。换言之，对于促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。11月以来，楼市调控政策方面的转变也是显而易见的，比如个人按揭贷款投放、开发商合理的融资需求、开发需求和收并购需求均稍有放松等。所以，由此不难看出，虽然明年购房会轻松，但是也绝对不能指望“房价大幅下跌”，更不能幻想房价跌到刚需口袋里钱定价的地步。

最后我们想说的是，站在数以亿计的购房者的立场，房地产也确实该降温了。现在的楼市已经脱离了“民生”实质，更像是有钱人攫取财富的工具。尤其是一二线城市动辄四五万元一平的房价，早就非普通工薪家庭所能承受，即便是二三线城市，年轻人买房没有父母长辈的支持，最起码也要到35岁才能攒够首付款，这还是在房价不涨的前提下，而且还没有考虑未来二三十年每月高达近万元的银行贷款。