房子足够30亿人居住还不跌？央行原副行长10个字给出了“警示”

当前的房地产市场，究竟存不存在泡沫问题？专家们给出了名目繁多的看法，有人认为“没有泡沫”，有人认为“泡沫很大”。

北京大学经济学院院长董志勇就说过，大家不要污名化房地产市场，董志勇多次提出，房产未来依然会是经济发展的一个支柱性产业，这一点毋庸置疑，对于不少人认为存在巨大泡沫的问题，董志勇同样认为，这种说法一点都不符合实际，“我个人认为，市场根本没有一点泡沫。”

与北大董志勇持有相反观点的专家也有很多，例如银保监会的郭树清，在2021年的一次记者会中就表示，当前房产的核心问题依然是泡沫过多，不少人买房纯粹就是为了投机。郭树清说到，房地产的金融化属性太强了，一旦行业产生过度金融化的情况，那么就必然会掺杂着很多的泡沫，所以郭树清直言，房市已经成为了金融中的巨大灰犀牛，很多人买房并不是为了实现居住需求，而是早就转变为了增值收益，郭专家认为这种情况存在“风险性”。

正所谓公说公有理婆说婆有理，站在购房者立场，究竟该相信谁，谁的看法才真正符合当前房市的实际情况？指闻君认为，有必要回归到“泡沫化”的最初定义上去。

经济学家查尔斯P金德尔伯格在其著述《查尔斯·P·金德尔伯格谈什么是泡沫经济》中对这一问题作出了充分的阐述。查尔斯P金德尔伯格认为，一个行业的产品价格在短期内快速上涨，以至于吸引来了更多的购买者，这些新增的购买者再次助推产品价格上浮，进而产生金融化属性的转变，产品性质异化正式开始，随着资产价格的不断高涨，最后到了“一般购买者”无法接受的地步，这就产生泡沫了。

举个例子：一根缝衣针的市场价值为0.1元，这是多数人可接受的价格水平，然而在一段时期内，由于受到原材料的限制或者是工艺生产的限制，导致生产缝衣针需要的劳动量更多，进而出现针生产成本提高的情况，那么针就从0.1元提高到了0.5元，这时候张三看到了针的巨大增值潜力：如果用10万元买一批缝衣针，那么就可以获得50万元的回报，上升幅度为400%。于是张三拿出了500万元来囤针，在张三赚到了第一桶金2000万元之后，旁人也看到了张三的收益，于是纷纷跟进，进而助推缝衣针的价格接连上浮到5元/根。

试想一下，一根针的销售价达到了5元，确定这是用来缝衣服用的东西吗？估计多数人把针当作宝贝一样珍藏了，其价值甚至超越了黄金、超越了纸币，这便是金融属性过度增加以至于出现泡沫的情况，在5元/根的水平下，90%以上的买针者，并不是为了缝衣服而去买的。

根据根据查尔斯P金德尔伯格对“泡沫”的界定标准，中国的房市，究竟有没有泡沫呢？咱们可以用几组数据来验证一下：①房产价格涨幅；②一般百姓是否可接受；③房产的供给量。

一、房产涨幅。

这一点有目共睹，1998年住房改革开启，住房市场正式从福利分配房的基本制度改变为市场化商品房买卖的新制度，房产价格也呈现出一路高歌猛进的增长状态，全国均价从当初的2000元/平米，一路涨到现如今的1万元/平米，增幅高达400%。在一线城市里，房产增幅或超过20倍，即便是在二三线城市，房产的增幅也达到了5-10倍。原本10万元的房子，搁在北上广深等市中心，可能已经涨到了数千万元。

土地财政，成为了高房产价格的强力支撑，虽然多年前已经呼喊着要“去土地财政”化，然而时至今日，土地财政高依赖性依然存在，数据显示，在2021年上半年的土地出让中，有6个城市出让金超过千亿元，分别是：杭州、上海、北京、广州、南京、武汉。尤其是杭州，直接达到了2千亿，直接提升至第一名的位置。其实，杭城的土地出让首位并不是第一次出现，在2017年、2018年、2019年这三年里，都是TOP1位置。

除此之外，土地出让超过600亿的还有不少城，例如重庆、苏州、成都、天津、郑州、宁波等都榜上有名。虽然说今年以来，多数城市的房市出现了明显收缩和下滑的态势，然而土地市场依然热度不减，在土地流拍率快速增高的背景下，主要一二线城市的卖地步伐依然在持续加快，对于多数城市而言，土地出让金的比例依然保持在40%、50%以上。

二、居民买房很轻松吗？

能否支撑买房，关键看薪资水平，当前的个税起征点为5000元，是不是表明，当前8亿就业人群中，大家都超过了5000元的水平了呢？答案是否定的，5000元或许只是一个中位数基本参考值，这也就意味着其实多数工作的人群，平均的收益基本位于这个档次，高于5000元的不是太多，但是低于5000元的也不会太多。

有公开数据显示，在我国14亿人中，有9亿人的月入不到2000元，还有6亿人的月入不到1000元（这是真实的数据）。根据统计局在2018年发布的一项《公报》数据表明，如果你的月入达到5000元的话，其实足以碾压90%以上人的收益水平。同时智联招聘在2019年也曾发布过“找工作人的薪资比例”，指出，月薪达到7000元的只占到了总工作人数的3.07%，那么在8亿工作人中，月入超过7000元的其实只有不到2400万人，妥妥的高收入人群，站在了金字塔尖。

如果你的月入达到了7千元，恭喜你应该值得骄傲。那么在月7K的情况下，买房有多大难度？财经女神叶檀就直言了，专家：月薪低于7000元不建议买房。她算了一笔账，在正常的家庭开支状态下，你的月入7K元，购买一套60万元房子，首付款需要18万元，贷款42万，那么月供为2100元，家庭正常消费3000元，最后净留存不到1900元。试想一下，一个月存下1900元，一年的净留存为2.28万元。能干啥？连一场大病都不敢生，稍微去几次医院，一年下来等于白忙活。

如果购买总价为60万的房子，月薪低于7000的人最好不要买房。而现在总价60万的房子估计也就是在县城能找到了，凡是大一点的城市，都没有这样的城市，也就是说购房者买房最低的收入门槛是7000元/月。

三、房子供给量多少？

买不起房，真的是因为市场上房产供给不足导致的？北师大教授董藩认为是这样，董藩多次指出，城市化才是住房销售价格上浮的真正原因，我国的城市化率为63%，距离发达国家75%以上的水平还有相当大的差距，董藩认为未来随着城市化的推进，2-4亿农村人进入城市，将会继续为城市创造强有力的购房支撑，所以董教授指出，大城市的房产或涨到80万元/平米。

那么，房子真的不够住？1998年至2016年，根据发布数据测算认为，所有的新房竣工面积达到了9,797,340,000平方米，我们按照行业内一般标准（70%的90平米）估算，累计竣工了9797.34万套房产，这些商品房每户容纳4-5人，总计可容纳5亿人。

另外，城市的房产根本不止商品房这一项，在我国大城市里，商品房的数量看起来庞大，但是小产权房和企业自建房的数量更加广泛。学者认为，小产权房以及其他房产数量应该是商品房的4倍以上。故而估计总房产数量可容纳超过30亿人居住。

一方面价格增幅达到400%（这是基本值，现实远超这个数据）；另一方面月薪7K还不建议购房；再加上房子足够30亿人居住还不跌。有泡沫吗？想想就知道结果了。最后央行原副行长10个字给出了“警示” ：要做好泡沫破灭的准备。

原人民银行副行长吴晓灵说：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是要面对的现实。这个泡沫，不单指金融泡沫，还有房地产泡沫。