楼市释放三个“好消息”，更欣慰的是，开发商开始“降价卖房”了

今年4月份，诸葛找房平台发布了“2020年百城房价收入比调查研究报告”。报告显示，2020年全国重点一百个城市的平均房价收入比高达13.2，是欧美等发达国家的3倍以上。以美国为例，主要城市的房价收入比大概是4左右，也就是说一个人在不吃不喝努力工作赚钱的情况下，基本上4年左右时间可以购买一套普通的房子。在我们国家，这一时间拉长到了13.2年。

重点需要说明的是，2020年高房价收入比TOP10城市主要分布于长三角、珠三角、海峡经济圈，且TOP5城市的房价收入比均在30以上，这意味着在这些城市，普通家庭不吃不喝要30年以上方能供得起一套房。其中深圳以48.1的房价收入比居首，是名副其实的全国“买房最难”的城市。大城市尚且如此，可想而知那些普遍月工资两三千元的中小城市，买房的年限少则三四十年，多则可能达到六七十年。

国家统计局数据显示，过去十年，绝大多数城市的房价都迎来了2-3倍的涨幅，更有甚者十年上涨了近10倍。支撑我国很多城市房地产不断高速发展，房价不断飙涨的因素是多方面的，比如货币发行、土地、需求、全国购买力等。但其中数以万计的国人坚定不移地信奉“房价永涨不跌”、“早买房早暴赚”、“买房是最好的投资”才是我国房价始终“高居不下”的根源。

但仅仅不到一年时间，在“金融政策收紧”、“房企融资3道红线”、“房地产贷款集中管理制度”等政策的制约冲击下，我们看到如今的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化。首先，58安居研究报告显示，今年1-8月份，我国的“房地产景气指数”和“经纪人信心指数”迎来双降，尤其是过去这些年一直信心爆棚的经纪人信心指数，伴随着房地产的“大势渐去”，也首次转负了；

其次，9月初，评级机构穆迪将中国房地产行业展望由“稳定”调整至“负面”，并预计未来6-12个月全国合约销售额将下降最多5%。穆迪之所以会做出这样的预测，完全是基于上半年楼市“销量下跌”、“大中城市平均价格升幅放缓”等的影响；

再者，过去9个月，全国有近300家房企宣布“破产”，创历史纪录。此外，过去这半年以来，房企债务违约数量及违约总额都达到了最高值。其中某宇宙级房地产公司的“债务暴雷”，更是拉响了房地产行业“狂飙猛进的野蛮时代落幕”的警报——行业底层逻辑、未来的地产格局都在2021年中悄然改变。那些靠赌的房企的好日子将一去不复返。

当然，值得欣慰的是，对于购房者而言，当前时期，楼市其实已经释放了三个“好消息”：

一、为帮助亿万国人解决居住难题，国家出手了——住建部宣布，力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转，5年时间努力实现全体人民住有所居，刚需买房、租房压力减轻

地产大佬冯仑说，国家首提“房住不炒”时，就等于客观承认了“我国房价偏高”的事实。事实上，从央行、统计局等公布的数据来看，虽然当前时期我国城镇地区的住房拥有率已经高达96%，户均拥有1.5套住房，但不能忽略的是，全国目前仍然有近6亿人月薪不足1000元。这意味着全国平均房价已经高达10720元/平的房价，对于至少全国6亿人来说，是严重偏高的——这部分人，虽然可能因为买房早、棚改拆迁等因素，早早拥有了属于自己的房子，但是对于绝大多数家庭来说，他们的居住问题并未真正彻底解决。统计资料显示，全国目前仍然有2亿人在租房，此外至少还有1亿人拥有强烈的潜在改善型需求。

基于以上事实，我们不难得出一个结论：我们国家虽然早就不缺房了，但是住房分配不均带来的局部地区房价严重偏高也是毋庸置疑的。此外，随着我国的城市发展逐渐进入“城市群+城市群圈”阶段，未来人口不断流入的大中城市房价上涨压力依然很大，对于这些城市的居民而言，解决居住问题仍然是国家的头等大事。

对此，国家的态度很明确，未来要下功夫解决城市新市民、新青年的居住问题。事实上，过去这两个月，住建部等部门已经明确作出了规划：一是力争用3年左右的时间，实现房地产市场秩序明显好转；二是未来5年内，努力实现全民住有所居。具体的做法是，大力整顿商品房市场的同时，不断发展保障房市场，尤其是集中精力发展保障性租赁房，更是国家实现“全民住有所居”的重要渠道。

二、房价跌了，9月份，降价城市数量创新高，43城二手房价格下降，楼市进入“买方市场”

根据中国房地产指数系统百城价格指数，从涨跌城市个数看，9月百城新建住宅下跌城市数量增加3个至33个，二手住宅下跌城市数量增加13个至43个，下跌城市数量年内最高，9月百城新房及二手房市场均延续降温态势。

其中长三角城市群中的南通、张家港等价格环比由涨转跌，京津冀城市群内多数城市新房市场表现依旧平淡，其中张家口自2020年6月以来，新房价格持续呈下跌态势，9月张家口房价环比下跌0.19%。值得一提的是，日前媒体报道，张家口出台了“限跌令”，通知明确要求，“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%销售。”

至于张家口继岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等城市跟进出台“限跌令”的原因，内部专业人士也给出了明确说法：以张家口为例，近3个月以来，开发商新房降价的情况举不胜举，部分房企迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。二手房市场同样不容乐观，根据安居客线上的二手房挂牌数据，张家口9月二手房均价7851元/平方米，相比去年同期下跌10.21%。

从专家的话中不难看出，很多城市之所以急匆匆地出台“限跌令”，是因为房价跌势已定，“限跌令”本质上就是地方主动“救市”的表现。尤其是很多房价短期出现较大波动的城市，限跌显然已经是“最后的挣扎”了。正如专家所言，“限制房价上涨，房价未必不涨，但限制房价下跌，未必房价不跌”。这个道理，很多购房者都懂。

三、多地房贷利率下调，刚需购房成本有望大幅下降

调控楼市，如何才能做到减轻购房者的负担，答案就是要么降低房价，要么下调购房时的贷款利率。尤其是说到房贷利率时，站在购房者的立场，肯定是希望下跌的，因为调高贷款利率，不仅很难打击炒房投资客，相反还会有“误伤”刚需的嫌疑。

不过，进入9月后，过去14个月一直保持利率高位不松动的“进信贷”情况终于有所缓解了——10月1日，券商中国报道，近期多地房贷利率下调。尤其是在一二线城市中贷款利率较高的广州、佛山等城市，媒体采访银行信贷部获得的反馈显示，近一个月以来，很多商业银行的贷款利率确实下调了，以广州为例，9月份9家商业银行中，首套房贷款利率下调的有5家，其中光大银行下跌幅度最大，在LPR报价基础上下调了40BP。二套房贷款利率下调的也有4家。

此外，近一周以来，官方频繁提及“维护住房消费者合法权益”。在业内专家看来，这很明确是国家有意对首套房购置、“卖一买一”等改善型需求的政策倾斜。对于未来房贷政策预判，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来的信贷投放会增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大了。一言概之，未来1-2年刚需购房成本有望大幅下降。

更欣慰的是，开发商也终于扛不住开始“降价卖房”了——开发商全力抢收“银十”，有城市楼盘最高直降近40%，房价从13000元/平降到8000元/平。8月25日，21世纪财经频道报道，沈阳数十家楼盘降价销售，其中不乏头部房企，降价幅度也十分惊人。很多业主反馈，买房仅仅2个月，房子就已经缩水30多万。

开发商降价卖房是个例吗？显然不是，目前全国已经有岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等十余个城市出台“限跌令”，其实已经侧面说明了，很多城市新房市场开发商降价卖房已成常态。否则，地方也没必要采取行政手段来对开发商的行为进行制约。

对此，中原地产首席分析师张大伟直言表示，随着近期市场急剧变化，“限跌令”有望进一步扩围。今年的“金九银十”预计是近几年来最冷清的，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。

张大伟所说的情况完全符合当前市场的情况，在我们看来，接下来开发商不仅要降价卖房，而且幅度还不小。根本原因有两点：其一、受金融信贷政策收紧影响，90%的房企融资都遇到了困难，尤其是绝大多数无关系、无背景、无实力的中小房企，几乎融不到钱；其二、今明两年是房企的还债高峰期，合计到期债务高达近2万亿，这种情况下，开发商只能加快卖房回笼资金用来还债。套用开发商高层的话，“这个时候，开发商宁肯亏本卖房，也不能引发公开市场债务违约，因为一旦违约，整个公司都面临被停贷的风险。一旦停贷，十有八九是回天乏术了。”

今明两年该不该买房？大佬两句话说透了

这位大佬就是孙宏斌。今年年初和年中的两次业绩发布会上，孙宏斌都对后市表达了“悲观”情绪。这和历年幽默、风趣、乐观的孙宏斌简直判若两人。对于孙宏斌情绪的大转变，我们一点也不感到奇怪，毕竟连许家印都已经辞去了地产董事长的职务，未来还有什么是不可能发生的呢？

孙宏斌的哪两句话对于今明两年买房有重要的参考作用？第一句是：调控威力不可小觑。楼市已经进入冰封期，未来五年房价不会大涨也不会大跌，这是所有人的共识；第二句是：今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场会比较惨烈。

为什么说孙宏斌这两句话说透了今明两年该不该买房？在我们看来，老孙的这两句话不仅点醒了很多幻想房价继续飙涨的“梦中人”，更说透了今明两年的房价走势，给很多购房者指明了方向：今明两年房价很难继续上涨，尤其是今年下半年，房价下跌的可能性更大，这种情况下，投资买房很难获得利润，搞不好还可能“血本无归”。

此外，孙宏斌的这“两句话”至少有三层重要意义：第一、这两年很多个人和房企都轻视了调控的威力，这种误判不仅让很多人失去了大好形势，也付出了沉重的代价；第二、未来很长一段时间（5年），调控会保持常态，房价会做“厢体运动”，这意味着很多房子都将失去投资价值。对于炒房投资客而言，这是离场的信号，毕竟房价不涨就是跌，投资性购房讲求投资回报率，未来5年的房价很难支撑投资客盈利；第三、房地产转向的起点就是今年下半年，开发商可能迎来前所未有的“至暗时刻”。本质上房地产是解决住房的民生产业，所以房价回归刚需能普遍接受的水平是大势所趋。

当然，以上结论只是针对于投资性购房，对于纯正得不能再纯正的刚需购房者，我们一贯的态度是“有条件抓紧买”。一方面机会不等人，而且作为刚需来说，也等不起；另一方面，既然当前时期开发商降价卖房拉动回款的情况会真实发生，作为购房者而言，确实是“捡漏”的好机会——如果你对开发商的项目有所了解（能确保开发商真的降价了），且有非常强烈的购房需求，我们当然鼓励你出手买房。