美联储降息也难以去救中国楼市？高盛预测：房价真底部在2027年？

翻出2024年秋天到2025年整年的走势图，能看到一件挺讽刺的事——美联储从2024年9月启动那轮降息周期，前后累计放了不少水，人民银行也跟着一路把5年期LPR压到历史低位，可国内楼市该跌的还在跌，二手挂牌量该涨的还在涨。

等到2026年9月17日凌晨那场FOMC会议开完，沃什主持下的美联储直接掉头加息25个基点，把联邦基金利率抬到3.75%到4.00%这个区间，市场才回过神来：连宽松窗口都没托住的市场，现在窗口已经关上了。

这就带出了高盛研究团队九月这份被反复转发的报告——从2021年四季度那个高点算起，扣掉物价因素之后的中国实际住宅价格已经缩水两成，往前看还有大约一成的下行空间，真正意义上的市场底部要等到2027年才可能出现。

用中国国家统计局9月15日刚披露的8月70城数据一对照，同比降幅收在3.0%，环比连续第三个月压在负0.1%这条线上，跟高盛画的曲线基本咬合得住。降息救不动，加息更没戏——楼市要爬出坑，得靠它自己。

时间线还得再往前捋一捋。2024年9月央行那套政策组合拳打出去，认房不认贷、二套首付比例松动、存量房贷利率批量下调，一线城市11月成交环比蹿了三成，中介朋友圈天天刷屏。

可到了2025年三月过后，那股劲儿就明显泄了，二季度成交量重新往下掉。中间人民银行又降了两次LPR，效果一次比一次弱。

日本综合研究所今年八月出的那份研判说得直白：中国楼市正在走日本九十年代的老路，货币工具的边际效力已经近乎失灵。回到眼下这个九月。

9月15日国家统计局公布的8月70城数据里，一线城市新建商品住宅环比涨0.1%，上海涨0.4%、深圳涨0.2%、广州涨0.1%、北京反倒跌0.2%，看着像有点回暖的意思。

北京朝阳、上海外环、深圳龙岗的中介朋友这两周普遍反馈的是＂看盘的人比签约的多五倍＂，节前那波传统＂金九＂根本没成型。

美联储这次加息叠加上来，更是往伤口上撒盐。沃什在新闻发布会上把话讲得毫不留情，通胀太高、持续太久，金融条件＂根本谈不上限制性＂ 。

10年期美债收益率钉在5%附近。中美利差进一步走阔，人民银行想再降息托楼市，操作空间已经被压得非常窄。购房账本这么一算就更清楚了。

假设贷款100万、30年等额本息，利率每降0.25个百分点，月供大概能少140块出头。听着还行，可上海内环一套改善盘总价七八百万起步，这点月供减免连物业费都覆盖不了。

中国居民部门杠杆率已经在62%这条警戒线上焊着不动，还敢加杠杆的人本来就不多，加上收入预期这两年被就业市场一路修正，愿意咬牙上车的更少。利率能拨动月供成本，可拨不动＂要不要买＂这个开关。

外资的态度也把答案摆在了桌面上。北京核心区租售比现在压在1.6%附近，10年期国债收益率还有1.8%，纽约、伦敦、新加坡的租金回报率普遍在4%到6%这个区间。

前两年还有中东主权基金试探性地在广州、成都问过整售包，今年基本都退到＂只看一线核心地段高端住宅和优质写字楼＂这条线上。

企业主占了54%，金领占34%，靠炒股炒房起家的比例明显下滑。

这波高净值人群过去是塔尖豪宅的主力买家，他们的账户和心气一旦松动，2000万以上的顶豪盘就立刻滞销。上海内环今年那波成交里，真正的接盘方多是产业升级红利吃到的那批新贵。

人口这一头才是最不讲情面的。2024年结婚登记全年只剩610万对左右，创改革开放以来最低点，出生人口连续第八年往下走。

城镇化率过了65%这道坎之后，进城的增量本身在减少，再叠加老龄化速度全球罕见，房子的基础买盘就像被抽掉了地基。刚需池子一旦收缩，任何货币政策都没法把水重新灌回去，这是韩国、日本、意大利都验证过的定律。

买家心态那根弦，这两年是彻底松了。2021年高位入手的那批人，账面亏损普遍在80万到150万这个区间，身边挂了三年才勉强成交的例子一抓一大把。

链家、贝壳的挂牌量数据从2024年到现在一直往上爬，一线城市二手挂牌总量已经突破去年同期水平。房子不再是稳赚不赔的信仰对象，观望和折价成了新常识——这个心理转向的力量，比任何政策工具都要强。

租金那条线也在给出信号。北京国贸、望京、上海古北、深圳福田CBD的租金，同比都在小幅回落，长租公寓运营商的空置率明显爬升。

空置一个月，房东当年租金收益就要吃掉8%的实际损失，理性的房东不会硬扛价格。当租金收益跑不赢银行大额存单的时候，把钱压在砖头里的逻辑就彻底站不住。

分化的格局眼下已经清清楚楚。上海是唯一一个新房价格还能维持同比正增长的一线城市，8月同比涨3.0%，靠的是高端改善需求和外来高净值补位。

北京、深圳勉强守住核心区，广州部分外围板块已经跌回2017年水平。二线里合肥、成都的核心地段还有支撑，杭州靠数字经济人才撑住了未来科技城。

三四线的情况就惨得多——鹤岗式的故事不再是孤例，鄂尔多斯、玉门、乳山、张家口这些人口净流出城市，二手房年跌幅普遍超过6%。对普通家庭来说，眼下最该丢掉的就是＂抄底＂这个词。

真正的底部从来不是喊出来的，是磨出来的。

手头只有一套自住房的，不用太焦虑，价格波动跟你没啥实际关系；手上有多套投资属性房产、又在人口净流出三四线的，趁着还有流动性该出就出别硬扛；刚需上车的可以看一线核心地段小户型，但心里要有准备——从买入到账面回正，可能得熬三到五年。

回到标题那个设问。美联储降息也好、加息也罢，从来都不是决定中国楼市走向的核心变量。

真正决定拐点的是人口、是收入、是就业、是居民资产负债表的修复速度，是那些结构性因素能不能在2027年之前跑完调整周期。高盛把真正的底部标在2027年，不是随口一说，是给了这个市场一个相对现实的时间表。

过去那轮降息没救得了楼市，现在这轮加息只会让路更难走——中国楼市要爬出坑，靠的从来不是太平洋对岸那台印钞机。