专家再次研判中国房价走向，大概率又是对的，建议提前做好准备

经历过烈火烹油的激荡岁月，如今的楼市正步入漫长的重塑期。很多家庭手里攥着资金，却在观望中陷入深深的焦虑。

在这个关键节点，业内资深大咖对于中国房价走势给出了冷静的判断：这轮调整必然是超长周期的逐步筑底。回看上世纪九十年代日本地产泡沫的惨烈破灭，他们选择了主动加息刺破，结果造成了全社会的长期创伤。

中国走了一条截然不同的道路，用时间换空间，通过政策端不断释放利好，推动现房销售，稳妥化解存量风险。国家统计局2026年年中的数据已经清晰展现了市场的结构性分化，核心城市的新房交易量开始回暖，“好房子”成为未来存量博弈的核心通行证。

这种剥离了狂热的理性回归，意味着闭眼赚钱的时代彻底终结，买房逻辑正在经历底层重构。

回看这起事件，有必要从更宏观的资产负债表来拆解。过去国内高度依赖房地产的经济发展模式，如今已经难以为继，经济模式必然需要做出调整。但现在的调整方向，其实存在偏差。国内不应该寄希望于找到一个可以完全替代房地产的全新增长功能。

技术进步可以划分成两种完全不同的类型，一类技术进步能够扩大消费，另一类技术进步只能扩大生产。单纯提升生产效率，最终结果往往是更少的人完成过去很多人的工作岗位。

如今美国人工智能板块股价一路走高，但是大量相关企业至今没有实现盈利，这一段行情最后的结局，大概率会复刻早年互联网泡沫的经历，泡沫终究会迎来破裂。不过大众不必恐惧泡沫破裂，真正需要担忧的，是整个市场根本没有形成泡沫。

这种宏观层面的结构问题，正是专家再次研判时反复强调的核心逻辑。就在不久之前，求是网在六月十八号发布一篇文章，文章完整梳理出一条房地产的传导链条。

文章指出，房产占据中国家庭总资产的百分之六十到百分之七十，房价持续下行会直接带来居民家庭资产缩水，进一步推高家庭预防性储蓄，压制大众的消费意愿。稳地产的核心目的，不是刺激炒房，而是修复居民的财富底盘。

这套逻辑，很长一段时间里并没有被大众广泛理解。厦门大学赵燕菁教授，已经坚持输出这套观点很多年。他曾经担任十年厦门市规划局局长，是国内少有的同时拥有一线城市规划实操经验，又搭建起完整理论分析框架的研究者。

从债务视角看待经济重启，提出恢复房地产流动性是经济复苏核心，他的观点曾经在学术界引发巨大争议，但后续发生的现实情况，还有出台的多项政策，一次次印证了他的判断。基于财富底盘修复的考量，未来中国房价走向注定是一场极其深刻的重塑。

国内另外一大块货币增量，来自银行信贷投放。住房、股票都是主流的抵押品，其中住房占据抵押资产当中最大的比重。

大众普遍会以为，买房的资金来自几代人积攒下来的存款，这个认知并不准确。买房的绝大部分资金，是在房产抵押给银行的那一刻新创造出来的。

如果没有这笔房贷，这笔货币在世界上原本并不存在。正是因为购房者办理房贷，这笔货币才被创造出来。

房地产开发商的逻辑同样如此，拿到土地之后，将土地抵押给银行，获取银行放出的贷款。地方政府能够形成规模庞大的债务，根源在于掌握土地资源。

按照宪法规定，土地一级市场由地方政府垄断，这份权益带来极高的信用背书，银行愿意向地方政府投放贷款，抵押品就是土地本身。中国的债务与货币，就是依靠这套机制源源不断被创造出来。

理解了货币背后的信贷机制，就能明白为何专家的定调大概率又是对的，盲目行动并不可取。综合来看，国内必须依靠内部体系自主创造货币，不需要达到美国那样巨大的货币规模，但至少要匹配国内经济体量的基本需求。

房地产问题，本质上属于债务问题的组成部分。不能简单把房地产等同于建筑业，只去计算钢筋水泥的消耗。它是国内经济运行的底层基石。

不管是餐饮商户、施工队伍，还是装修从业者，社会上大量行业所使用的货币，源头都来自房地产相关的借贷行为。当房地产领域借贷行为停滞，哪怕企业行业本身和房地产没有任何业务往来，同样会面临资金短缺的困境。

当下银行体系账面资金十分充裕，但是信贷很难投放出去。很多人看到 M2 数据很高，就疑惑为什么社会上依旧普遍感觉缺钱。

站在资产负债表的视角就可以解释清楚，已经创造出来的货币停留在资产端，变成居民储蓄沉淀在银行体系，没有重新流入社会分工循环，所以社会大众普遍体感缺钱，银行手里的资金却贷不出去。

面对资金难以进入实体循环的现状，普通家庭在这个阶段更要听从建议提前做好准备。

2021 年房地产开启深度调整，主流观点认为，过去依靠房地产不断扩张债务的发展模式已经走到尽头，衍生出地方债务高企、房产炒作盛行、贫富分化加剧等一系列副作用，社会形成普遍共识，旧模式难以为继。赵燕菁并不完全认同这套主流判断。

他承认房地产行业需要调整，但是认为过去几年调整的方向出现错误。调整的必要性来源于城市化阶段的切换。2020 年前后，国内城市化高速增长阶段宣告结束，新增城市人口规模大幅回落，建设出来的各类供给开始出现过剩，发展模式要从增量扩张转向存量运营。

债务本身并不是问题，地方政府债务规模走高的同时，对应的政府资产规模也同步走高。房地产高速增长阶段，中国家庭财富增长速度放在全球范围都属于靠前水平。当然财富增长存在地域差异，大城市家庭财富涨幅更高，小城市涨幅相对有限，但整体依旧保持增长。

对比股票市场，国内股票开户人数仅有两亿左右，财富分配的不均衡程度，其实要比房地产更加突出。这些都只是次要矛盾。即使在存量时代，宏观视角的洞察依然能帮助大众看清中国房价走向的底层密码。止跌回稳，必须搭配保障房体系一同落地。

保障房以低于市场的价格，向特定群体提供居住服务。商品房价格上行的时候，可以适度增加保障房供给，对冲整体居住成本。保障房不能简单理解成纯福利项目，它是政府调节房地产市场的政策工具。

香港政府在一九九七年的市场操作就是类似逻辑，市场下行的时候入场买入股票，等到市场回暖之后再逐步卖出。政府手里储备保障房，哪怕暂时没有完全租出去，也是重要的政策储备。城市内部居民的居住需求，可以依靠储备的保障房来兜底。

保障房留在政府账面之上，随着商品房市场价格上涨，保障房对应的估值同样会提升。政府手握大量保障房资产，可以拿这些资产向银行进行抵押完成融资，不需要单纯依靠出让土地获取财政收入。银行也愿意接受这类抵押品，一旦出现违约，可以在商品房市场处置资产完成债务清偿。

保障房是政府的优质资产，而不是单纯消耗财政的福利包袱。这套保障房与商品房双轨并行的逻辑，进一步印证了专家再次研判的前瞻性。城市运行需要学习企业市值管理的思路，城市的市值对应的就是本地房价。要保障购房者手中的资产能够保值增值。

如果土地供给过多，房源过剩，政府就要出手回购部分房源，就如同上市公司回购自家股票。回购的资产不会向市场抛售，避免再度打压市场价格。无房群体的居住需求，全部交由保障房体系承接。保障房还能够降低城市企业的经营成本。

南方大量城中村存在，是当地制造业发展的一大优势。企业接到订单需要扩招数千工人，城中村有大量空置房源，企业不需要投入资金大规模修建员工宿舍，可以实现轻资产运营。反观北方部分城市，缺少这类房源，企业扩张就要承担建设宿舍的重资产压力。

营商环境固然重要，住房供给对企业成本的影响同样不容忽视。既然住房供给直接牵动着经济的生机，那么对于未来的市场变化，建议提前做好准备就显得尤为紧迫。想要扩张资产负债表，就必须有主体承担举债责任。

地方政府没有举债空间，就要由中央政府出面举债，资金才能够释放出来。举债资金的投向至关重要，如果像当年日本一样，举债修建大量没有收益的基础设施，形成大量负资产，债务只会越滚越大。

GDP 数据只是统计结果，债务投放一定要形成对应的有效资产。新增债务资金，不要再投向增量基础设施建设，资金应当用来回购市场上已经建成、过剩的商品房。收购房源的定价同样十分关键。部分城市以大幅折价的价格收购老破小，收购价格本身就是市场价格信号。

收购价格压得过低，一方面老百姓不愿意出售，另一方面还会进一步打压市场房价。政府回购应当给出合理偏高的收购价格，向市场传递价格信号，激活市场流动性。

当时很多人认为只要打压价格就能解决问题，但现实是，只有维持资产价值的稳定，全社会的底盘才能真正安稳。站在2026年这个时间节点上，市场的风向已经彻底明朗。

房地产行业从过去的百米冲刺，转变为如今的高原拉练，未来比拼的重点完全落在了稳健的现金流与“好房子”的产品力上。专家们对于大势的判断，虽然少了当年暴富的刺激感，却给普通家庭指明了最稳妥的出路。

顺应这股“软着陆”的时代洪流，量力而行，聚焦核心城市与核心地段。看清趋势、提前布局，终究比盲目跟风要靠谱得多，这也正是为何倾听那些常年琢磨政策风向的声音显得如此重要。

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