从明年起，需做好“潮水退去”后的准备？房地产或将出现3个趋势

从明年起，需做好“潮水退去”后的准备？房地产或将出现3个趋势

从明年起，楼市真的要迎来“潮水退去”的那一天吗？

房价还会不会跌？

普通人该买还是该等？

这三个趋势里也许藏着答案，先来看看这些年楼市到底经历了什么。

10月19日，国家统计局公布2026年9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据。

一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，二线城市同比下降2.4%，三线城市同比下降3.9%，各线城市同比降幅均有所收窄。”

新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个；二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。

一线城市在回暖，二三线城市降幅收窄，但整体还没完全止跌。

2026年9月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%；二三线城市房价降幅总体有所收窄，但不同城市之间仍存在明显差异，整体市场尚未全面止跌。

空荡荡的购物中心、半空的公寓楼和停工的建筑工地，都是中国房地产市场深度调整的迹象，也说明过去几年间这一行业的境况发生了巨大变化。

不少购房者担心，自己已经付款购买的房子无法按期交付。

业内人士认为，当前房地产行业面临的问题由来已久。

各方普遍认为，中国房地产销售可能难以回到过去的高峰水平。

房地产市场经历了持续数年的深度调整，而房地产及其相关产业链长期以来都是中国经济的重要组成部分。

这一行业出现问题，整体经济也会受到影响。

要理解此次房地产调整的成因，需要回溯到21世纪初。

当时中国经历了一轮大规模建设热潮，摩天大楼和住宅楼拔地而起，人们普遍认为房价只会上涨。

然而，这种信念如今已明显动摇，许多人开始担心繁荣过后会出现萧条。

始于20世纪90年代的住房制度改革，使中国经历了历史上规模最大的财富增长之一。

彼时，中国的住房大多陈旧破损、质量不高，许多人住在简陋的宿舍里，或者住在国有企业、政府部门提供的住房中。

与此同时，中国正处于快速城镇化进程之中，数千万人从农村进入城市，居民生活日益富裕。

这些因素叠加在一起，本身就会推动房地产市场迎来巨大繁荣。

不过，国内其他因素同样发挥了作用。

当时股市波动剧烈，有人从中获得丰厚收益，也有很多人损失惨重。

相比之下，房地产市场表现稳定，价格持续上涨。

于是，越来越多的人开始购房，目的并非居住，而是把房产当作一种长期投资。

多年来，一直有声音提醒房地产行业存在高负债、高杠杆、高周转的问题。

开发商推出项目进行预售，从购房者手中获得资金后，随即将其中一部分投入新的地块，规模不断扩张。

在市场上行阶段，这一模式看似运转顺畅。

然而市场一旦骤然转冷，新的资金便停止流入，开发商会发现自己没有足够资金完成此前预售房屋的建设。

在泡沫持续膨胀的阶段，只要人们继续购房，大量投资需求就会不断涌入，消化过剩的住房，投资者和开发商也都感觉良好，直到这场盛宴戛然而止。

自2017年起，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位得到大力推行。

2020年，房地产企业融资监管进一步加强，‘三道红线’政策开始实施。

此后，部分高负债房企融资压力加大，叠加销售下滑等因素，房地产行业逐渐进入深度调整阶段。

2021年，曾经位居中国房地产行业前列的恒大集团陷入严重流动性危机，并于当年12月被评级机构认定发生债务违约，震动了全球市场。

恒大债务违约消息传出后，国际金融市场对此高度关注。

曾有评论认为，这场债务危机此前已有明显征兆，恒大的资金问题也早已成为市场关注的焦点。

2021年12月，恒大被评级机构认定发生债务违约。

此前，市场已经持续关注其高负债经营模式和流动性问题，部分投资机构也曾对其财务状况提出质疑。

真正出人意料的是政策导向的转变，即从为大型房地产开发商的债务提供支持，转向允许其破产出清。

2021年恒大债务危机爆发后，多家民营房企陆续出现流动性困难。

2024年1月，香港高等法院向中国恒大发出清盘令；2025年8月25日，中国恒大正式被香港联交所取消上市地位，成为本轮房地产行业深度调整的重要标志。

这不仅引发了人们对房地产市场未来走向的担忧，也引发了对整体经济运行状况的质疑。

碧桂园曾是中国销售额最大的开发商，规模之大令人难以想象。

2023年，碧桂园遭遇严重流动性危机，成为房地产行业转折的又一典型案例。

进入2025年后，企业逐步推进境内外债务重组，试图缓解债务压力，其经营变化也反映出房地产行业正在经历深刻转型。

回看过去十年的走势，两家企业的危机性质截然不同。

碧桂园此前在全国布局了数千个房地产项目，业务覆盖大量三四线城市，项目分布广、数量多，也使其在市场调整过程中面临较大的资金和交付压力。

2021年恒大出现问题时，部分市场观点曾将危机归因于企业自身的经营管理和过度扩张，但随着更多房企陆续出险，房地产行业长期积累的结构性风险逐渐显现。

2023年，碧桂园债务危机持续发酵，相关评级遭到下调，市场信心进一步承压。

与2021年的恒大危机相比，碧桂园出险让更多投资者意识到，房地产行业的问题并非个别企业经营不善那么简单。

在2021年至2024年的行业调整过程中，一些此前经营规模较大的开发商也陷入流动性困境，部分项目出现停工。

此后，房企通过债务重组、资产处置和恢复项目建设等方式逐步化解风险。

以碧桂园为例，其境外债务重组于2025年12月30日正式生效，但2026年上半年仍然亏损，经营恢复仍面临压力。

购房者发现自己付款甚至贷款购买的房屋迟迟没有建成，不满和抗议情绪随之上升。

外界最为关注的问题，是这一轮调整是否会引发社会动荡和金融不稳定。

2022年起，有关部门持续推进‘保交楼’工作。

2024年5月，国家进一步部署保交房攻坚战，通过房地产融资协调机制和项目‘白名单’等措施，为符合条件的房地产项目提供融资支持，推动已售住房建设交付。

与此同时，金融管理部门通过调整住房信贷政策、降低房贷利率等方式减轻购房者负担。

住房交付方面，截至2024年底，全国保交房攻坚战已实现住房交付373万套，相关‘白名单’项目贷款审批通过金额超过5万亿元。

中国普通家庭的财富大部分与房产挂钩。

过去几年，随着房地产市场持续调整，部分家庭的住房资产价值下降，居民消费意愿受到影响，房地产投资和相关产业链的变化也对经济增长形成了一定压力。

2023年，房地产风险向部分金融机构传导，中植系相关财富管理产品出现兑付问题。

2024年1月5日，北京市第一中级人民法院裁定受理中植企业集团破产清算申请。

其风险与房地产相关投资、资产流动性不足和债务负担沉重等因素有关。

2026年4月，法院进一步裁定对中植集团等316家关联企业进行实质合并破产清算，相关风险处置进入新的阶段。

2023年前后，随着多家房企债务风险暴露以及部分信托产品出现兑付问题，国际市场一度担忧，中国房地产风险可能进一步向金融体系传导，甚至引发类似2008年雷曼兄弟破产后的连锁冲击。

受到影响的将不只是澳大利亚、智利等大宗商品生产国，还有纽约、伦敦等地的大型国际金融中心。

2008年，拥有158年历史的雷曼兄弟公司向美国破产法院申请破产法第11章保护，这一事件被视为全球金融危机爆发的标志。

但当年的情况与当前中国面临的局面存在关键差异。

中国银行业的运作方式，比当年引发全球金融危机的华尔街金融机构要直接得多。

中国银行体系资金来源非常充足，并有国家的全力支持。

这虽然不能保证房地产行业的深度调整不会对金融体系造成冲击，却为中国防范系统性金融风险留出了回旋空间，也为平稳化解风险提供了有力支撑。

中国经济的走势对全球影响深远，无论是供应国还是最终消费市场，众多国家都曾从中受益。

放到地缘政治层面，有西方观点认为，经济增速放缓可能促使中国重新审视与美国的竞争方式；如果其他国家开始重新评估中国的发展前景，世界对华态度也可能随之出现较大调整。

话说回来，这轮调整会走多远？

把账算细一点就清楚了。

过去二十多年，随着城镇化快速推进，不少城市的房价经历了大幅上涨，部分热点城市的住房价格更是明显超过早期水平。

一套普通商品房动辄需要上百万元，让不少家庭承受了较大的购房压力。

从2026年9月的数据来看，一线城市商品住宅价格环比有所上涨，二三线城市价格表现仍存在差异，房地产市场正呈现明显分化的格局。

随着2027年临近，房地产市场仍面临库存消化、需求变化和城市分化等多重考验。

对于普通家庭而言，与其盲目判断房价何时触底，不如提前做好应对市场调整的准备。

这背后至少藏着三个趋势，每一个都跟普通人的钱袋子关系很大。

第一个趋势，房子越来越多，买房的人越来越少。

根据中国人民银行此前公布的2019年城镇居民家庭资产负债调查，我国城镇居民家庭住房拥有率为96%，其中拥有一套住房的家庭占58.4%，拥有两套住房的占31%，拥有三套及以上住房的占10.5%。

部分城市存在住房库存偏高、去化周期较长的问题。国家统计局数据显示，截至2026年9月末，全国新建商品房待售面积为74825万平方米，房地产市场仍然面临一定的库存消化压力。

第二个趋势，人口结构悄悄变了样。

截至2025年末，我国60岁及以上人口已经达到3.2338亿，占全国总人口的23%，人口老龄化程度持续加深。

与此同时，人口出生规模和年龄结构也在发生变化。

80后、90后和00后人口规模存在差异，近年来出生人口减少的趋势更加值得关注。

2025年全国出生人口为792万人，人口总量比上年减少339万人。

随着家庭住房存量增加和人口结构变化，部分年轻人未来可能通过家庭内部住房转移满足居住需求，新增住房需求也会受到影响。

不过，人口流动、婚育变化和改善性需求仍会持续影响房地产市场。

第三个趋势，保障房正在提速。

对于符合条件的新市民和青年人，可以关注当地保障性租赁住房政策；部分住房困难家庭，则可以根据所在地的具体规定，申请公共租赁住房、配售型保障性住房或其他住房保障项目。

随着商品住房市场与住房保障体系不断完善，商品房、保障性租赁住房和配售型保障性住房等不同类型的住房，将共同满足居民多样化的居住需求，推动房地产市场更加重视住房的居住属性。

那普通人该怎么办？

要结婚、孩子要上学的刚需家庭，该买还得买，日子总得往前过，这份无奈谁都懂。

要是奔着赚差价去的，最好先管住手。

高位接盘的滋味可不好受，房价一调整，资产说缩水就缩水，到时候后悔都来不及。

年轻人手头不宽裕的话，先租房一点也不丢人。

廉租房、共有产权房的供应在加快，解决住的问题有不少路子。

如果暂时没有迫切的购房需求，不妨先通过租房解决居住问题，观察当地房价、收入水平和住房供应变化，在经济条件允许、购房需求明确时再作决定。

说到底，房地产行业过去依赖高杠杆、高周转快速扩张的发展模式已经难以为继。

从2021年的恒大债务危机，到2023年的碧桂园流动性问题，再到近年来持续推进的债务重组和风险化解，都说明房地产行业正在经历一场深刻转型。

房子回归居住属性，对大多数家庭来说未必是坏事。

潮水退了，才知道谁在裸泳，提前做好准备，心里才不慌。