老问题楼盘辉洋苑再起波澜，业主们担心房卖完后无人收尾

位于荔湾区黄沙大道与中山八路交界的辉洋苑，是广州房地产史上著名的历史遗留问题楼盘。2002年发售以来，它集一房两卖、重复抵押、规划不符、验收烂尾、开发商跑路等问题于一身，被业主称为问题楼盘的“集大成者”。这个困扰了业主二十余年的楼盘，如今又因消防整改停滞和资产出售问题，再次引发业主的强烈担忧。

辉洋苑是广州的问题楼盘。

新房热卖引发业主担忧

“只要一百来万即可入居市区成熟小区！”日前，一则让许多人眼热的售楼消息在广州荔湾区不胫而走，这个热卖的“荔阳居”并不是新开的楼盘，而是20多年前入市的辉洋苑遗留下来的未售房。而正是这个“荔阳居”的热卖，让小区老业主们人心惶惶。

房还在热卖。

记者来到“荔阳居”的售楼现场，看到门口立着很大的销售广告牌，写着“现房现证现住，带省级学位”。一位销售人员带记者参观了5楼的几间房，房间面积都只有数十个平方米，一房或两房为主，但户型差，梁多，昏暗。销售员说这里原本规划为会所或酒店，后因债务问题转手给投资公司重新切割装修作为小户型住宅售卖。目前在售的是其中3到6楼的部分房源，走的是‌二手房交易过户流程‌，签署存量房买卖合同，不是全新一手房。因为‌产权年限缩水‌、‌翻新性质‌和‌户型硬伤，每层有40多套，居住质感接近类公寓，所以卖得便宜。但对于老城区来说，每平方米两万多元的价格还是非常有吸引力的，许多人是买给家里老人住的，开售后三个星期就卖了一百多套，目前只有准备改成复式的七楼及零星剩房没卖。

房子被切成小单位后售卖。

但许多辉洋苑的业主向记者反映，他们强烈反对接盘者对原规划的改变，在历史遗留问题还没解决前，如果听任这种甩卖行为，则永远没有解决的希望。‌‌‌

开发商跑路后问题丛生

辉洋苑业主代表梁女士介绍，辉洋苑由广州金辉洋房地产开发有限公司开发，2002年发售。开发商资金链断裂后，先把部分房源以公司员工名义签假合同、办预售备案、做银行按揭套现；再把同一批房当“一手新房”二次卖给不知情业主。并且以“办理合同鉴证”为名收走业主手里购房合同原件藏起来不还，业主只剩盖了公章的复印件。

最糟糕的是开发商收取首付、物业维修基金等款后卷款逃跑了。同时，因违规从规划30层加建到31层、消防验收不合格等问题，项目始终卡在竣工验收环节。2004年因贷款到期未偿还，抵押银行对金辉洋公司申请执行查封；2007年5月，广州中院直接在小区贴公告，要对二百多套房产评估拍卖。业主们这才发现，金辉洋公司法人已变更，现任开发商法人不认可原法人签订的购房合同和收取的款项，自己购买的房屋不仅面临被拍卖的风险，更面临因开发商“走佬”、规划不符、消防验收不合格、合同原件被收走等问题，无法办理房产证。同年，小区爆发激烈物业冲突。

该楼盘仍有许多业主没有拿到房产证。

2008年初，辉洋苑业主聚集到广州中院执行局，申请解除对房屋的查封，业主反映的问题主要集中在三个方面：被抵押房屋的产权问题、一房二卖问题、法院查封拍卖问题。2008年9月，400多户业主收到了广州中院的《裁定书》，房屋顺利解封。

2011年，广州市委政法委牵头成立专案组，法院、公安、国土房管、规划等多部门协同处理。工作组从金辉洋公司高管手中找回了被藏匿的214份合同原件。2012年3月，广州中院举行发还购房合同原件大会，214名业主终于拿回了办理房产证的关键材料。但规划验收、消防验收等问题远未解决，还有很多业主没有拿到房产证。

2019年，广州市住建部门牵头协调推进辉洋苑的规划、消防验收和不动产登记工作，受托单位广州琨鹏投资有限公司负责实施，解决了部分业主的办证问题。然而，消防整改和验收工作已停滞约六年。

2025年3月18日晚，辉洋苑小区垃圾房旁电动车棚突发火情，烧毁80余台电动车。业主们担忧，消防设备缺失、整改停滞，小区消防安全隐患始终未能根除。

业主呼吁资金监管

2026年4月底以来，琨鹏公司开始大量出售辉洋苑房产。据业主们反映，这些被出售的楼层原规划为会所或酒店，因债务问题转手给琨鹏公司，经重新切割装修后以小户型住宅售卖。业主们发现，琨鹏公司要求购房者将房款转入私人账户，且拖延至9月才过户，与当年金辉洋公司“走佬”前的操作极为相似。

业主们认为，根据市住建的《会议纪要》，琨鹏公司是受托完成辉洋苑消防验收等工作的主体单位。他们恳请住建部门明确消防整改验收是否仍由琨鹏负责，给出处置方案并解释进度滞后原因；希望在消防整改完成前，对琨鹏的房产出售行为设立严格资金监管，保障新旧业主权益。

荔湾区政府相关部门告诉记者：根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第58号），建设单位依法对建设工程消防设计、施工质量负首要责任；申请办理消防设计审查、验收应提交建设工程规划许可文件。关于资金监管：经查，涉案房屋产权为广州琨鹏投资有限公司依据佛山市中级人民法院《协助执行通知》登记的存量房，已取得不动产权证，签订的是《存量房买卖合同》。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十八条，存量房交易双方当事人自愿选择交易资金托管的，可以选择在商业银行或具有金融经营许可资质的第三方机构设立的存量房交易资金托管账户划转交易资金。目前广州市存量房交易资金可由交易双方自愿选择向银行或第三方机构申请资金托管。

南方+记者 项仙君

【作者】 项仙君

民生帮