房贷利率，一定会降

昨晚跟一个做地产的朋友吃饭，他问我：“LPR十三个月没动了，房贷利率到底还降不降？”

我说：“一定会降。”

他追问：“什么时候？”

我说：“只是需要给特朗普一点时间，耐心点。 ”

不是安慰他。是昨晚美国5月PCE数据出来了——这个数据直接关系到美联储加不加息，而美联储加不加息，直接关系到我们有没有降息空间，而我们降不降息，直接关系到你的房贷利率。

为什么？往下看。

一、符合预期，就是给了沃什拖延的时间

整体PCE同比上涨4.1%，是2023年4月以来首次突破4%。核心PCE同比3.4%，创下2023年10月以来最高。

通胀在涨，只是没涨到大家害怕的程度。市场预期是3.4%，实际也是3.4%。刚好卡在线上，没越界。

这就是为什么市场“松一口气”——不是数据好，是数据没有更坏。

但关键是——这个“符合预期”，来得太及时了。

美联储新主席沃什6月17日刚上任，屁股还没坐热，就遇到一个尴尬局面：美联储内部风向变了。3月的点阵图里，没有一个人预计2026年需要加息。到了6月，18位提交预测的官员里，9人预计年底前至少加息一次。沃什一上来，面对的是一个“同事们都在讨论加息”的局面。

这时候，PCE数据“刚好”符合预期。没超预期，没给市场造成恐慌。

这给了沃什一个完美的借口和过渡时间。

他可以名正言顺地说：“数据还需要再观察观察，不急着动。”既不用加息得罪特朗普，也不用降息得罪市场。拖着，就是最好的选择。

美联储的目标是把核心PCE压回2%以内。现在3.4%，还差了1.4个百分点。离目标还远，但“符合预期”足够让他先稳住局面。

6月17日那场议息会议，沃什交出了一份“鹰派十足”的答卷——政策声明删除了降息前瞻性指引，点阵图显示半数决策者预计年内至少加息一次。但他本人却没有提交点阵图预测。

他为什么不说？说“鹰”得罪特朗普，说“鸽”得罪市场。干脆闭嘴。

特朗普选沃什上来，是让他降息的。

沃什本人去年也公开主张过降息。他骨子里不是鹰派，是特朗普的人。

但他一上任就被“同事们都在讨论加息”的局面架住了——这时候表态，怎么说都是错的。

所以他选择了拖：表面鹰派，嘴上强调通胀目标，手里却迟迟不动。

他不是鹰派，也不是鸽派——他是“拖派”。

但拖，不是目的。等通胀数据再走走看，等特朗普的压力再磨一磨。拖到中期选举前，特朗普开口，他就得降。符合预期，就是让他可以晚一点降。

二、我们为什么按兵不动？

美国那边在拖，我们这边也在等。

LPR已经连续13个月没动了，为什么动不了？两个原因。

第一个，银行扛不住了。

国家金融监管总局的数据显示，2026年一季度末，商业银行净息差降到了1.40%，环比再降0.02个百分点，创历史新低。银行左手借钱、右手放贷，中间的差价已经薄得不能再薄了。再降息，银行自己先撑不住。

第二个，中美利差倒挂。

近一年来，美国10年期国债收益率整体在4%上方，而中国10年期国债收益率在1.6%到1.9%之间，两边利差超过200个基点。6月11日，10年期美债收益率报4.45%，中国10年期国债收益率报1.7475%，利差倒挂约270个基点。

什么意思？

同样一笔钱，买美债年息4%以上，买中国国债不到2%。 如果我们在美联储加息预期下强行降息，利差会更大，资金会加速外流。

所以我们的LPR动不了——不是不想降，是内外两个条件都不允许。

三、房贷利率，一定会降

但我们要看到另一股力量——特朗普是全世界最大的降息派。

美国国债已经突破36万亿美元，每年光利息就超过1万亿，真的可能一直加息吗？

6月5日美股因加息预期大跌，特朗普第一时间站出来表态：“现在根本没有理由加息，加息是错误的决策，我们其实应该降息。”

6月8日，面对远超预期的美国5月就业报告，他再次公开施压，明确要求降息而非加息。

特朗普多次公开说——“低利率能解决一切”。

他换掉鲍威尔、扶沃什上台，就是为了找一个听话的人降息。沃什上任后虽然摆出鹰派姿态，但特朗普的态度始终没变——降息、降息、还是降息。

特朗普需要什么？2026年11月中期选举，共和党要保住国会，最需要的是股市稳、经济热、老百姓觉得日子好过。

加息等于给自己拆台，他绝不允许。

现在美联储确实鹰，加息阴影也确实在。但美联储能鹰多久？特朗普的降息压力，一天都没松过。

一旦美联储转向，我们的降息空间就会彻底打开。房贷利率跟着5年期LPR往下走，购房成本降下来，楼市购买力就会慢慢释放。

所以，短期被压着，长期空间很大。

房贷利率，一定会降， 耐心等。