首先声明：本系列内容不是要唱空房价，也不是无理看好未来趋势，更不是劝大家无脑接盘或抛售。在系列结尾，我也会告知我自己的情况与计划，请放心食用。

针对房价的问题，目前主要分为两大阵营。

第一个阵营是认为房价肯定不会涨，并且还会继续回落的看空派。

理由很简单：城镇化已过高峰期，人口负增长到来，老龄化来袭，经济下行。也就是说以后没人愿意接盘，或者说客观上的接盘侠也变少了，房子卖给谁？所以，房价接下去只会跌不会涨！

第二个阵营是认为房子肯定会涨，并且还有几十年增长空间的看多派。

理由是：通货膨胀导致货币持续贬值，人口红利和城市化并没有到头、政策也在大力推动。所以，只要人民币持续放量，城市化继续推进，再加上政策扶持，那未来不久房价必涨。

其实不管是看空派和看多派，看待房价的角度都比较客观。

看空派主打阐述当前楼市的供需关系，简单理解就是他们认为当前的房子完全足够居住，再加上各个地区人口减少，供大于求是未来的趋势。看多派的观点主打考虑的是房地产金融化，简单理解就是随着货币贬值，再加上政策扶持货币放量，房子是为数不多的避险手段之一。

其实，两边都说到了点上，但太过于片面，证明未来房价涨跌的证据链不够完整，所以哪怕说的再客观，到最后都无法避免陷入模棱两可的地步。

那么，要弄清楚未来房价究竟是涨是跌，就需要把各维度的数据和分析充分结合起来，整体统筹再拆分就很明确了。

我先说我的观点：未来房价还会有一轮甚至两轮的普涨，有些地方可能还会继续疯狂。

很多人可能会马上跳出来骂厂长了，尤其是还没买房的人：你个老六闭嘴吧，房价好不容易降下去，我马上迎来上车的曙光了，你居然还说会涨？!

先别急，咱们摆数据讲事实，跟我一步步往下看。

“城市化”与“再城市化”，给我们的房地产留足了想象空间。

前段时间官方统计，2023年我国常住人口城镇化率已经提高到66.16%，城镇常居人口差近9亿人，所以很多人会觉得：这城市化已经走到尽头了，空间不大啦！

但无法否认的是：哪怕当前城市化已经这么高了，也只是刚到达中级阶段而已。

我们现在所说的“城市化”最早是始于欧美的工业革命，虽然我们现在的城市化已经走出了自己的特色，城市数量比欧美要多，速度要比欧美还更快。但不可否认的是，欧美城市化代表着主流，我国一直以来的城市化道路也深受其影响。目前中国的城市也越来越欧美化，并且也是朝着欧美的城市群样貌去发展。

欧美城市，你知道是哪吗？

那当前欧美等发达国家的城市化进程是什么样的呢？我们又差多少呢？

截止2023年，在我们的城市化率达到66.16%的时候，美国同期城市化率达到83%，德国为77%，法国为80%，英国为83%，韩国为83%，日本更是达到了92%。

虽然我们当前的城市化进程已经很不错了，并且速度已经做到前无古人，但距几个主要国家的水准还是有较大的距离。

到这里肯定会有很多人跳出来叫道：哎呀人家是发达国家，厂长脸都不要了，这么去比较公平么？

但是有没有想过这个问题：难道继续提高城市化，让各省份、地区向前发展，不是一个既定的事实和目标么？

中国城市，你知道是哪吗？

根据国务院发展研究中心课题组2022年的一项研究，预计到2025年和2030年，我国城市化率将分别达到68%和72%。摩根士丹利之前也发布过蓝皮书报告《中国城市化2.0: 超级都市圈》，报告预测，到2030年中国的城市化率将升至75%，即增加2.2亿新市民。

城市化最大的一个特点就是对人口、产业、经济有着超乎想象的“虹吸效应”。这点不用反驳，我们从这些年各个省份的发展中都可以看出来。

比如山东是着重打造济南、青岛；浙江着重在打造杭州、宁波；福建着重打造福州、厦门；四川着重打造成都，就更不用说北上广深了。这让各个地区内的几乎所有优质产业、人口等资源都在往这些城市输送。

而有了优质的产业和人口，资金和政策自然而然也会优先跑到这些地方。随着这些地方的资金越来越多，人口和产业嗅着金钱的味道，又自发再次往这些地方集中，这是一个极度符合规律的正向循环。

全国主要城市群

从1978年到现在，人口、产业、资金、政策等等，一直都在往主要的大城市集中。追随着这些而来的，也是不断拔高的房产数量和房价。因为每一个大周期内的产业、人口、资金的增多，对当地的房地产发展和房价，就是最大的利好。

大家回想一下，上面提到的城市，每一轮周期过后，房价基本就就维持在一个新的水平线上，下都下不来。如果不是的话，那你的城市基本就是处于人口、产业、资金净流出地。

虽然当前各大城市房价都在回落中，但别急，继续往下看。

以上说的都是我们目前正处于的城市化阶段，但他们有一个特点，就都是在自己的一亩三分地内各自为营，还属于传统的大城市。

而我们马上要开启新的征程了。

当前有个铁一样的事实：我们当前城市化远远没有到头，“再城市化”马上就要启动。

什么叫“再城市化”呢？很简单，就是“超级城市圈”，也可以叫做“超级城市群”。

当前全球都一样的，都在打造自己的超级城市圈，并且发达国家已经率先完成。比如美国在60年代就出现了人类上第一个超级城市群——BosWash（波士顿延伸到华盛顿的大都市连绵带），标志着美国在那时候已经从传统城市化，进入到“世界级城市群”的再城市化。

右上角为BosWash

比起传统的大城市，城市圈拥有更雄厚的经济实力、更多的人口、更优质的精英人才、更完善的交通、信息、经济网络和更加发达的产业和生产能力。而所有的这些因素结合起来，形成了一个重要的生存法则：大城市圈强则国家强、大城市圈弱则国家弱。

当前世界主要的大城市集群有六个，分别是：美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英伦城市群、欧洲西北部城市群、长江三角洲城市群。当城市圈形成后，虹吸效应会更加的明显，所有的资源会汇集得更快。尤其像日本，人口1.25亿，东京城市圈就汇集了4000万人。

我敢肯定的一点是，中国接下去就会往大城市圈这个向发展。

当前我们的长三角超级城市圈基本形成，人口约为2亿，未来还会更加集中化。还有以广州深圳为核心的城市圈，当前人口约为7000多万。北京这个城市比较特殊，我就不说京津冀城市圈了，因为河北天津相对比较拉，所以北京未来大概率会单独形成一个超级城市圈。这三个大城市圈未来人口可能会超过5亿。

很多人会说：那我不去，我回老家发展就行了。

可这也改变不了事实，少了你，其他人也会“被迫”往这些地方汇集的。因为未来高端产业现在已经在这些地方扎堆，未来还会有更多优质产业想这些城市圈迁移。这些地方能给你提供的不仅是一份工作，而是更高的薪资，更多得就业岗位，更大的发展空间。这是一个规律，无法避免

这样一来，年轻人，尤其是高端行业人群，也只能往这些地方跑。你想做金融，这三个地方有充足岗位，其他地方没有；你想做互联网，也只能跑到这些地方；你想造新能源汽车，去别的地方也没有。脱离了这三个地方，你到其他城市，就只能被迫从事其他较低收入的行业。

超级城市圈的发展对未来房地产也一样是最大的利好。相反的，被吸收走人才、产业、资金的地方，这对房地产也是最大的利空。

小城市

所以，哪怕你觉得未来人口下滑，会导致房地产和房价下滑，那也是局部性质的，拥有虹吸效应的城市圈，人口在未来还是会继续增长，甚至可能翻倍增长；而被虹吸的地区，未来人口下滑也是遵循了“丛林法则”，这一点没有办法改变。

看到这里，你可能已经有了初步的结论：未来哪里的房价会好，哪里的房价可能会变差。

但是先别急，以上的内容其实只讲了一小部分，当前不论哪里的房价短期内肯定是利空的，因为不论是市场、购买群体、政策都不是很理想，利好因素太少了。

但是房地产会这样一直下去吗？我也肯定地回答你：不会！

由于篇幅有限，我将在下一期从另外的角度剖析房地产未来的样子。

未完待续......

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