万科会暴雷吗？

近期万科因为内债风波引起很多人关注，有朋友可能会问：一向被视为中国房地产发展的标杆企业万科，会暴雷吗？

1、

个人认为万科暴雷几率比较低，我依旧认为万科会从这轮房地产大洗牌中存活下去。

首先万科资产远好于恒大和碧桂园，万科聚焦一二线等核心城市房地产开发，而恒大和碧桂园专注收割四五线城市老百姓的银子。

这种结构决定了两者资产质量就是天壤之别，万科所囤土地质量要远好于恒大和碧桂园。

其次万科目前财务还算健康稳健，在和险资谈判过程中也保留了一些自信，并没有一味妥协满足险资的要求，也没有随意抛售资产来筹钱。根据万科领导层历史记录，这种自信我认为并不是强弩之末的虚张声势，而是基于自身情况的自信。

万科是最早为本轮房地产价值回归做准备的房地产企业，万科早在2018年就喊出“活下去”，当年喊活下去的时候其他房地产公司还嘲笑万科保守，很多房地产自媒体也奚落万科，结果如何？

万科的内债风波主要是2024年商品房销售继续大幅下滑，险资担心风险希望万科增加资产抵押。

最新统计局数据：

• 1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。
• 1-2月份，新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

然而，克而瑞数据显示，2月TOP100房企销售额环比继续下滑，1-2月销售额同比下降48.8%。

据中指研究院数据，万科2024年1-2月累计销售额为334.5亿元，同比下降42%。

房企资金来源中销售回款占比超过50%，而最近几年房地产价值回归过程中，随着市场对价值回归的共识越来越强，销售额急剧下降，销售回款下滑幅度最大，是造成房企资金紧张的主要原因。

1-2月房地产销售额和销售面积锐减，然而，在这个背景下，1-2月居民中长期贷款累计新增5234亿元、比去年同期多增2140亿元。

一般居民中长期贷款和房地产销售额正相关，居民中长期贷款增加代表房地产比较好，但是，现在出现了背离，这个数据也可以一窥当前居民对房地产价值回归的共识性越来越强，共识密度超过90%！

2、

万科自3月以来的一轮债务展期舆论风波，焦点并不在美元债，而在境内非标债务。

自2月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。

3月以来，险资债权人在反复尽调影响万科自救和“他救”的多种变量。

第一个变量是大股东深圳地铁及其背后的深圳国资委能否用真金白银或更有力的手段驰援万科。（首先是自救，然后是这个）

第二个变量是央企能否收购万科资产。（几率比较小，雪中送炭少，趁火打劫多）

第三个变量是REITs能否救急。（杯水车薪，属于聊胜于无）

第四个变量是一线城市能否进一步放开限购，带动销售端回暖。（现在这销售数据下，这种幻想不现实）

说什么尊重市场规律让企业自生自灭的的人还是要理性一点，资本主义的美国，整天倡导自由经济，金融危机不也救银行，2023年美国银行爆雷破产风波也举债救助。

有些东西如果救的价值比放弃高，自然还是会救的，关键是是否值得。

3、恒大造假5640亿，被证监会罚41.75亿元，许家印终身证券市场禁入。

只能说罪有应得！这点罚款对于很大巨额债务坑来说不算啥，对许家印的处罚还没到高潮，许家印及其家族最担心的是接下来的刑事判决。

对于恒大5640亿全球最大财务造假造假，普华永道乃沆瀣一气的共谋犯，希望有关部门严惩不贷。

早在2012年6月，做空机构香橼在一份长达57页的报告中，历数恒大地产4宗罪和7危机，提到恒大通过6种方式夸大资产，并降低负债。

香橼认为财政部当年已经发现了恒大财政造假的倾向，但恒大的独立会计师普华永道还是对恒大地产的财报出具了无保留意见的审计报告，可以说是业界最具权威性的审计报告，但此后恒大仍出现了长达数年的巨额财务造假。

2001年美国安然公司600亿美元财务造假案中，审计机构安达信咨询公司就因财务造假被追究了刑事和民事责任，成为了美国证券市场历史上的标志性事件。

• 恒大地产披露的2019年、2020年年度报告中通过提前确认收入方式财务造假，导致2019年恒大地产虚增收入2139.89亿元，占当期营业收入的50.14%，对应虚增成本1732.67亿元，虚增利润407.22亿元，占当期利润总额的63.31%；
• 2020年恒大地产虚增收入3501.57亿元，占当期营业收入的78.54%，对应虚增成本2988.68亿元，虚增利润512.89亿元，占当期利润总额的86.88%。

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不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。

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