一个重要信号出现！2024是降价卖房还是抓紧买房？现终于有了答案

正当很多人认为2024年的楼市还将继续低迷、继续调整之时，楼市出现了一个重要信号。

根据贝壳研究院发布的最新数据显示，在重点监测的国内50座典型城市中，春节期间（8天）二手房成交量同比上一年该时段内大幅上行。

分城市看，一线城市、二线城市、三线城市分别同比增长90%、180%和140%，这样的幅度可以用狂热来形容。你说嘛，都是在春节期间，但二手房市场能出现如此大异动，只能用两个原因来解释：

一是，确实觉得价格低，但按照买涨不买跌的普遍心理，仅仅是因为价格低不足以让人出手买房，毕竟担心还有更低的价格出现。所以，这里还必须加一点，他们觉得现在基本是底部了，房价下降的趋势可能即将扭转，还不如及时入手。

二是，觉得政策到位了。现在房贷利率确实非常低，24年1月百城首套房房贷平均利率只有3.84%，已经处在历史低位，而且各地还有“卖旧买新”的置换补贴等等。可以说，相比前几年，现在按揭买房附加成本是非常友好的了，要知道，有的补贴还设有时间期限，直白地说，这是阶段性的，买房人觉得过了这个村没这个店了，何况自己早晚都要买，不如早买早享受。

但现在留了一个悬念是，机构发布的数据中，新房成交量仍旧上不来，明显与二手房市场形成背离。

比如中指院监测的春节期间25个典型城市，新房成交面积同比下降了27%，诸葛找房监测的10个重点城市日均成交30套，也比去年同期下降了13.5%。

毫无疑问，不管哪个角度，新房成交不仅没有像二手房那样明显增长，反而还是下降的。新房与二手房不同步，这也是不少专家和学者对接下来房地产走势产生分歧的重要原因。但不管怎么说吧，量在价先，最能反映楼市真实情况的二手房市场迎来开门红，这意味着政策底和二手房市场底正在形成。

楼市逆转的重要信号出现，对于很多人关心的“2024是降价卖房还是抓紧买房？”问题，现在看来，答案也逐步显现。

老实说，就目前的市场看，如果业主卖房想要快速获得成交，还是只有降价一条路只有通过低价吸引买房人看房，然后才有概率成交。否则，连看房的客户都没有，根本都到不了谈价的那一步。

可以说，当下的二手房市场还处于“以价换量”的阶段。之所以如此，其中一个直接的原因就是，新房市场没有与之形成联动、共振。也是笔者常说的，必须“三底合一”。

前面的信号显示，政策底和二手房市场底已逐步形成，现在还差新房市场底，这个底有可能筑成吗？何时能筑成呢？

首先要说明一点，新房市场之所以萎靡，原因比较复杂，但最为关键的相信很多人都看得出来，那就是市场信心不足。这个信心不足有来自于收入不稳，也有房企资金链断裂，可能产生的交付问题、偷工减料引发的质量问题等等。

关于收入问题，国家其实已看到。上个月中旬，国家发改委就明确表态，2024年要下大力气提高居民的收入预期。最优先解决的就是就业问题，这个好理解，先确保大家有工作岗位。

其次增加居民的收入渠道，特别是要扩大中等收入群体规模（这应该是买房的主力军）。

当然，还会强化农民的增收举措。这个不用多说，房地产的发展来源于城市化，而城市化的生力军就是广大农民，虽然这些年进城的速度有所放缓，但农民进城买房安居乐业，仍旧是促进房地产市场健康平稳发展不可忽视的力量。

现在就剩下“房企资金链断裂，产生的交付问题、偷工减料引发的质量问题”这一个点。大家可不要小看这个问题，举个例子就明白了。

如，平时我们在买一件商品时，如果发现卖商品的口碑不好，总是有差评，你基本不可能考虑这家的东西了。房子也是商品，还是大宗商品，明知道房企债务暴雷，后面可能建不下去，你还敢买吗？就是没房子住，租房子住也不会考虑的。当然，既然资金链有问题，即便勉强建好交付，你还敢相信他们能实打实保品质、不偷工减料吗？对购房者来说，只会是避之不及。

我们普通老百姓能看到的问题，决策层早就心知肚明。

从2022年底融资“三支箭”发出，到现在的房企融资白名单和盘托出，无不是对此前过于严厉的“三道红线”进行修正，目标就一个，保交楼以恢复市场信心。所以，从融资“三支箭”，到去年底中央经济工作会议、金融监管总局、住建部、央行等多个主管部委，都在主攻一件事，那就是解决新房市场信心问题。

但结果大家也看到了，此前的“三只箭”效果不尽如人意，房企融资额不增反降，更别谈补房企不断到期的债务窟窿，所以，不断有房企出现债务违约，市场信心进一步受到挤压。

这其实也不能都怪银行，你想啊，就那些头部房企，一家负债少则几千亿，多则上万亿，全国近10万家房企呢，如果银行都无原则放贷的话，那可不是几万亿就能解决问题的。何况现在财政压力大，把所有的资金压在一个行业上，不仅放贷收不回来，还会产生更多的后遗症，如房企杠杆进一步恶化。

所以，我们看到，房地产融资支持白名单，从开始传言的房企变为具体项目。不得不说，这是一个试出来的方案，不仅可用有限的资金救了项目，恢复市场信心，还不会让房企的债务无限放大，因为这些地产项目都是经过评估，资产债务能做到平衡，理论上还有利润的。

基于这个各方都支持地产项目融资白名单方案，落地自然也是迅速的。6大国有行与部分股份制银行披露的信息显示，就今年开年这段时间，就已经对接首批白名单项目12000个。说白了，这些项目都会得到能确保建设、交付的资金支持。这对市场信心的提振无疑具有轰动效应的，换言之，你不用担心买到烂尾楼，都会逐个解决的。

一句话，有理由相信，国家这次是动真格了，也找到并落实恢复房地产市场信心的策略。释放的信号自然是明确的，只要新房市场信心恢复了，“三底合一”也是自然而然到来。所以，到底是该买房还是卖房的答案其实也就清楚了。

当然，笔者还是重申，不支持以炒房为目的买房，买房要坚持以自住为目标。到底该如何买呢？我们可以从中指院在2024年春节做的一份线上调查数据中得到一些启示，数据显示：

已在春节买了房和有购房计划的受访者中，置换改善+首次置业的占比超过了5成，其中，置换改善则超过了6成。周边配套和教育资源两大件作为首要考虑因素的占比超过了5成。

看到没有，现在的人买房，只看居住实际需要的，画那些规划大饼根本没啥用，后面财政啥行情大家都不傻，没那么容易兑现大饼。这里顺便提一嘴，那些才建没两年的新区，要产业没多少，配套也明显不足，即便这轮房价调整了不少，但满足不了现实购房的“三大件”，仍会被购房者无情抛弃。对我们购房者和房产持有者的启示是，该不买的还是不买，市场回暖了该抛还得抛，不要贪。

若要买房的话，一定要坚持所见即所得，房子本身、配套和教育资源一定是首要考虑的因素，宁错过，不买错。