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这是熊猫贝贝的第2220篇原创文章

过去十几年，因为工作的原因，能遇到，见到，认识交往到很多的炒房投机群体，当然，也和其中的一些人，成为了现实中的朋友。

从一个真正的房地产行业从业者角度出发，其实对于炒房这样的心态和行为，可能和主流的一些表面伟光正，实则虚伪，善于煽动民众情绪的观点不太一样。

实际上，想通过买房这件事，获得财产性收入，把握个人和家庭财富增长的确定性，这样的心态和动机，实在是太合理，也太普遍了。

都不用装什么高大上的正人君子，现实就是这样的。

当然，普遍性对应的就是高基数，什么东西只要数量上来了，三六九等也就自然分出来了，与其说炒房心态和行为在公共舆论环境成为带有负面色彩的东西，不如说，中国的楼市，是一个人性展现的大舞台更贴切。

现实中，把炒房当作安身立命，发家致富唯一手段的人，其实很少，绝大多数，其实都是和你我一样，和每天上班下班途中遇到的许许多多人一样，都是普通人。

本质上，任何资产炒作，甚至长期投资，都是本职以外的财富尝试，财富自由以前，才值得尝试，财富都自由了，去投机炒作冒险套利的心思，其实就淡了。

都财富自由了，还玩什么命啊？

打工上班小生意发不了大财，为什么不玩命啊？

有些东西，有些本质，是需要社会阅历和对真实世界有体验经验的人，才能体会到的。

买房升值，价差套利，增值躺赚，往小了说是中国过去20多年国内经济环境为数不多的清晰路径，无可厚非，往大了说，是中国这个国家市场化发展过程中，必然需要经历和体验的一个固定阶段，日本，韩国，美国……其实都有这个过程。

但是时过境迁，时代不一样了，有些东西就注定跟着会发生变化。

2024年的当下，对于上一轮，也就是大概在2019年左右入局，揣着这样心态的群体和资金而言，恐怕并不是一个体感愉悦的时代和环境。

对于这个群体，当下最关心的问题，就是：2024年，我们还有解套的机会和可能吗？

现实和趋势，依靠自嗨，自我麻醉，还有自我说服，是无法改变和遂愿的。

这篇文章，就将基于对中国具有典型意义的炒房群体的套路和逻辑分析入手，结合当下中国房地产经济和楼市的现实变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的深入讨论和分析研判。

更重要的是，通过这篇文章，还能将中国炒房群体一些已经和时代脱节，明显过时的认知和观念，和大家进行一个全面分享。

没吃过猪肉，难道还没见过猪跑？明眼都能看到的大坑，还能不知道避让？

本文没有任何陈词滥调，也不会讲什么体面套话，就用所有人都能看懂的大白话，唠一唠炒房这件事，这些人，这些钱。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

真正资深炒房群体聚集的“老破小”，2024年还有机会吗？

在买房投资，甚至是投机炒作这件事上面，其实是有玩法完全不一样的几个群体的。

而真正算得上“会炒”，懂得资产价值运作和溢价逻辑的，基本上都集中在有学区，地段好的学区老破小这样的产品上。

怎么样？是不是很颠覆很多人对于炒房群体的认知？

实际上，这里面的炒作逻辑非常靠谱，商品房要炒作成价值资产，最关键的，就是要炒作刚性需求这四个字。

老破小之所以长期备受青睐，主要是因为其对应的教育资源。

教育资源，卖的是一个预期，房子能值几个钱？但是自家的孩子以后在教育上的成就想象力，可就值钱了，为了这么一个预期，那价格不就能炒了？

当这种看不见，但是又存在现实需求挤压的预期成为市场共识，这个房价不就上来了？

当然，学区是一方面，另外还有一个套路，就是败絮在外，内部屎上雕花的玩法，这个模式那位著名的“炒房之神”也公开分享过，就是用一些外表破败肮脏，但是地段很好的老破小，老破大，进行适合年轻群体审美的内部改造，然后用总价低，出行方便的优势，实现价差套利。

不管是学区价值硬炒，还是屎上雕花的套路玩法，有一说一，过去20年，特别是在一线和省会城市，老破小和老破大这样的产品，收割了无数的家庭和财富。

但是2024年，手持老破小的炒房群体，可能再也没有机会上岸了。

其实从前几年开始，这个趋势就很明显了：有一种痛苦叫买了“老破小”，卖不出去也不想住，彻底沦为不动产。

1，随着各大城市如北京、上海等陆续出台政策打击学区房炒作，学区的优势不再是稳固的。

一旦相关教育资源的配置发生变化，那么搭载在这一优势之上的房产价格泡沫也将随之破裂，拥有老破小房产将面临的是不断缩水的资产价值。

泡沫价值，最为脆弱，政策规则一变，可能马上崩盘。

2，在目前的房地产市场，对于房龄超过20年的老旧小区，贷款确实存在一定的困难，一方面，对于银行来说，老旧房屋由于年久失修，可能存在各种未知的质量问题，这就增加了它们在提供贷款时的风险。另一方面，对于购房者来说，购买老旧小区的房子，需要投入更多的时间和精力进行翻新和维修，这就增加了他们的额外成本。

很多人说我这房子房龄还不到20年？但是等你打算出售时，房龄已经超过了20年，甚至30年了，假如有人想买你的房子，但是贷款困难或者压根贷不了款，这也会影响到你出售的房子，毕竟全款买房的还是少数。

3，很多老破小，硬件和环境，包括居住群体等等硬伤，是治不好的：

在很多老旧小区，由于没有统一的物业管理，小区的公共设施维护不力，环境卫生状况也较差，比如，有的老婆小区，连门禁都没有，外来人员可以随意进出，给小区的居民带来了不安全感。

除此之外，老破小的问题确实是很多，其中包括人车不分离、没有电梯、楼板隔音差、不抗震、下水管老化、小区老鼠蟑螂多、老年人多、每个月都有人摆丧事、小区儿童配套少、小区人员混杂、没有物业管理等等，你会发现房价涨的时候，它微微涨，等房价跌的时候，它真是跌的惨呀，未来这种房子流通性会越来越差。

在许多老旧小区，停车位常常供不应求。而且，没有什么改善调整的空间。

4，很多城市老破小博拆迁，随着棚改浪潮的落幕，已经成为一个遥不可及的幻梦了。

2021年8月之后，对老房子的处理方式已经不再以拆迁为主，而是以“留改拆”的方式进行，除非是被认定为无法居住的危险房屋，否则大规模的棚户区改造基本上很难再次出现。

这也就意味着，购买“老破小”房屋，期待通过拆迁获得高额补偿的机会已经大大减少，风险相应增大，以改造为主，大部分所谓老旧小区改造，也就是刷点漆、画点画、修点本就没怎么坏的路，对楼道里面内在环境的改变少之又少。

2024年，把希望和资金寄托在老破小这样产品上的炒房群体，恐怕，很难跑了。

现在的年轻人和主力购房群体选择太多，而且认知也上来了：

购买"老破小"可能在短期内显得经济，但从长期看，"老破小"并不是一个明智的选择。

中国城区典型老破小社区环境（图片来源：头条图库）

2

炒房客聚集和热衷炒作的“网红盘”，还有翻身的可能吗？

中国四大一线城市中，北京和上海在炒房这个事情上，比较体面，当然参与的资金背景也比较复杂，所以，北京上海的房价，局部炒作，组团操作的特征，并不明显。

但是在广州和深圳，风格就完全不一样了。

在广州和深圳，有一种楼盘，叫做炒房客网红盘，而且，这个东西其实也是最近几年才露出水面的。

这里具体给大家唠一唠里面的门道：

首先是广州，比较知名的炒房客聚集的网红盘，点名三个：天河区东圃的兰亭盛荟，黄埔科学城的万科东荟城。番禺万博的万科欧泊。

炒房群体基本都集中在这些小区的90 以下的小户型当中，总价低，单价炒作空间高，而且，都是现房。

从目前这三个热门区域的网红盘代表来看，有几个特点：

1、在经历上一轮投资热潮之后，三个小区2023年都经历了炒房客降价出逃的情况，只不过有的业主能出逃成功，有的仍困在原地。

2、兰亭盛荟和万科东荟城目前炒房客出逃仍未结束，很大程度上与小区挂牌量激增有关，而万科欧泊由于2023年站在风口上，即便挂牌量增加，但降价能出逃的机会大很多。

3、降价出货依然是三个小区的主旋律，也是广州二手房市场的主旋律，这不仅是投资客的选择，也是很多置换业主的选择。

然后是深圳，和广州老大哥相比，组团控盘，扎堆抱团的炒房套路，深圳绝对是青出于蓝而胜于蓝的：

佳兆业前海广场，2013年开盘均价约3.6万/平，2020年在深房理炒房助推下涨至15万/平，如今回落至10-12万/平。高位接盘的深房理铁杆粉，此刻怕是有苦难言。

前海时代，2020年19万/平，2022年14万/平。

诺德国际，2021年17万/平，2022年11万/平。

炒房客聚集的片区，房价很难正常。又如大名鼎鼎的龙悦居，其房价腰斩之惨烈，除了炒房客的一份力，还有学区概念的弱化。

龙悦居是2013年深圳最后一批经济适用房，5000元/平，2019年期满转红本。赶上深圳外国语学校龙华九年制学区的利好，再加上炒房客的助推，房价逼至12万/平。

受双减、大学区因素影响，加之炒房客的撤退，2022年，龙悦居暴跌至6.5万/平，远低于指导价8.36万/平。

从价格上的变化，可以体会到深圳炒房群体的疯狂和贪婪了吧？

这个类型的炒房群体，其实过于依赖整体市场行情走向，当楼市整体上行，需求挤压的阶段，这些投机群体和资金在利益最大化的诱惑和驱动之下，会形成脆弱而又急功近利的利益联合体，哄抬房价，炒作概念，甚至不惜编造谣言，去制造预期泡沫。

套路不复杂，而且，这套玩法过去在广州深圳也赚的风生水起，但是2024年，这个玩法还有翻身的机会吗？

其实没有多少想象力，特别是2019年以后入市的玩家和资金，更是没有多少逃生的机会了。

这个模式有一个硬伤，那就是产品经不起真实需求考验，往往都是低总价，小面积，要么就是价格在上行阶段被炒作的脱离了真实购买力。

从需求角度来看，刚需买不起，改善看不上，全面下行承压的市场氛围也不可能有白衣骑士，只有虎视眈眈等着分尸抄底的秃鹫。

大行情大环境不扭转，这些网红盘价格表现被钝刀子割肉的现实就无法改变。

图片来源：头条图库

3

对于炒房群体和资金最大的威胁，杠杆压力，2024年能得到缓解吗？

2023年，随着房地产市场调控政策的不断加码，抛房潮愈发加剧。

除了降价带来的问题外，一些特定的人群也被逼迫加速退出楼市，包括炒房客群体、持有多套房产的人群以及灵活就业者。

在我国房屋被称为是一本万利的投资商品时，有太多人利用了加杠杆的方式来炒房，少则几十万的贷款、多则上百万乃至数百万的贷款，在楼房价格猛涨的时候，炒房客怎么操作都是赚钱。

可如今我国楼市交易率频繁刷新新低，炒房客们的日子的确不好过，有一部分人想要回本都很难，只能够认赔、低价出手，避免持房成本把老底掏空。

这个过程中，最大的风险，其实是上行阶段为了谋求利益增量放大，而加上的金融杠杆。

阿基米德说过：给我一个支点，我就能撬起整个地球。

杠杆，可以帮你撬起地球；反之，也可以把你砸进地狱。

90%的人，一辈子最大的杠杆，就是房贷。

而对于揣着炒房发财想法的群体，人生最大的风险，就来源于杠杆。

乐有家研究中心数据显示，2021—2023年，深圳二手房成交均价从8字头，跌到7字头，再到6字头，不断下调。

值得一提的是，2023年以来，有市场消息称，部分深圳购房者之前将住房按揭贷款转经营贷，但随着房价下降，银行对房产评估价也随之下调。

对此，上述购房者面临着经营贷续贷风险，即需要补上评估价下调的差额，若是还不上，则面临房产被法拍的情况。

这个套路，在深圳是摆在台面上的东西：比如现在你房子500万元买的，但是银行评估到800万元，然后按照800万元再去贷70%，560万元。

就是500万元买的房子，可以贷出560万元。它具有套资金的优势。

所以，深圳有很多多层杠杆嵌套的炒房玩家，而最早这么玩的人，已经在深圳过去几年房价暴涨中，赚到了不少钱。这不是什么新闻。

不管是杠杆嵌套，还是违规套取经营贷，其实都是对赌深圳房价一直涨，别说下跌，只需要房价稳定持平运行，杠杆压力都不是开玩笑的。

而当下深圳炒房群体最大的压力和风险，就是遭遇了房价整体下行的冲击。

一方面，抵押物价格下行，银行是有权要求补充抵押物差值的，动辄几百万，是随便能拿的出来的？

另一方面，收入预期不理想，理财环境恶劣，到处是雷是坑，对很多炒房群体维系信用最低保障的现金流，造成了直接的伤害。

当然，后续房价能不能反弹先不谈，就说当下房价下行承压的局面还需要持续多久，谁能说的清？

有点家底，选择硬扛，面对这样的不确定性，以及持续压力加大的局面，也很难受吧？

这个世界就是这样，凡事都讲个盼头，有盼头，就能坚持，但是当下楼市扭转，市场回暖，房价反弹的盼头，靠谱么？

图片来源：头条图库

4

分析结论：2024年，炒房群体和资金的命运走向，该怎么看？

基于以上几个维度对中国炒房群体和资金玩法和套路，以及现状趋势的分析讨论，结论其实非常清晰，那就是2024年，对于这些群体和资金而言，恐怕没有多少顺利逃生，解套上岸的想象力空间了。

过去，好日子时，杠杆用得好，轻松送你上云霄。

现在，日子不容易，杠杆过高，也随时会掉下地狱。

回顾历史，中国的房价不是没有跌过，“断供房”和“弃房现象”也都真实存在。2008年，深圳房价持续下跌，许多人发现过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子能卖出的市场价，这些房子已经成了负资产，于是一些房主选择把房子扔给了银行，不再偿还银行的贷款；

再比如，2013年温州传言有15000套房屋出现断供，温州市银监局负责“断供”调查的工作人员曾表示，“断供房”和“弃房”现象的确存在，但实际总数为595套；2014年5、6月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。

在经历了新一轮快速上涨之后，内地各大城市房价存在沉重泡沫已是不争事实，所以在本轮行情中擅加杠杆的购房者的风险不容小觑，如果是自住型购房者，那可能要继续死杠高房贷，做好过苦日子的长期准备，而对于炒房者来说，选择“弃房断供”将会付出惨重代价。

总之，不愿意主动去杠杆，最后只能迎来被动去杠杆，总得有人为高房价“买单”。

万物有周期，天道有轮回，每一轮周期转换，都有洗牌清债的成本，而上一轮入场炒房，高位套牢的群体，不出意外，就注定将成为这样的过程成本。

只不过，这样的结论和现实，对于很多群体来说，是难以承受和接受的残酷结论。

图片来源：头条图库

写在最后：

对炒房群体和资金后续走向可能的分析，能带来哪些启示？

2023年下半年以来，楼市可谓是大招不断，你能想到的都逐渐落地了，还有一些你想不到也开始来了。

先是“认房不认贷“在一二线城市逐步实施。

接着是降低房贷首付比例和贷款利率，第一套房首付调到最低20%，第二套房最低30%，房贷利率也差不多是历史最低位了，妥妥的喊你来加杠杆买房。

再而是降低存量房贷利率，本以为这个存量房贷利率下调会折腾一下，没想到力度也是相当大——不用客户申请，银行批量自动下调，且都按照客户能达到的最低标准来调。

然后是二线城市的楼市取消限购又来了，沈阳、大连、南京、苏州、济南、青岛、武汉等几个城市相继取消限购，作为一线城市的广州也取消部分区域的限购，并且调整了免征增值税的年限。

同时，广州成为了首个房贷利率突破LPR下限的一线城市（4.1%），深圳于9月28日也发布了调低首套房的房贷利率至LPR-10个基点（4.1%）

还有更雷人的楼市大招莫过于哈尔滨组织房企在异地推介卖房了，理由是东北凉爽，可以去东北避暑。这话说的没毛病，东北人可以去三亚买房避寒，南方人也可以去东北避暑嘛。

应该说为了救房地产，没有做不到，只有想不到的，大招不断，各城市真是够拼了。

一系列的政策转向和态度表达，让很多被套住的炒房群体，以及没有参与的群体，有了一些不一样的想法和冲动。

趁早打住，掐掉这些念头，这应该是全网最良心靠谱的建议和观点了。

目前的情况来看，楼市确实比较疲软了，而政策边际效应也在减弱。未来可能还会有一些利好政策出台，但楼市何时才能稳，仍是一个大大的问号。市场的信心一旦被击垮，再要重新建立真不是一件容易得事情。

不要用自己的真金白银，去和趋势对赌。

跟随趋势，反应灵敏，是智慧，也需要勇气，但是逆势而为，凭感觉豪赌，那就是愚昧了。

以上，就是对2024年，中国炒房群体和资金可能走向和境遇，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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