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这是熊猫贝贝的第2177篇原创文章

2024年，对于已经事实上产能过剩，供需关系转变的房地产行业，想要扭转困局，最关键的破局点，是什么？

毫无疑问，没有争议，就是去库存，还有债务消化。

2024年以来，对于中国的房地产经济领域和楼市来说，消息面上，利好信号有点多。

继重启投放PSL后，央行设立1000亿的「租赁住房贷款支持计划」的消息，这几天也迅速发酵了。

图片来源：见图

再叠加1月5日一线城市广州正式开始推行落地的房票制度：

图片来源：头条图库

几个最新的市场，政策，金融维度的动向和信号，能看到一个怎样的主线趋势？

个人观点认为：中国国内经济环境发展，自改革开放以来，第二轮房地产去库存，已经正式启动了。

当然，一提起“去库存”，很多人会回想起2015-2017年那一轮全国范围的“涨价去库存，货币化安置”的经历。

那么2024年已经有越来越多信号在指向的这一轮去库存，是否还会重现上一轮的楼市热度和行情表现？

这一轮去库存，和上一轮的模式，玩法，还有结果，会是一样的吗？

这一轮去库存，将给中国未来的楼市带来怎样的影响？

这篇文章，就将基于对揭示2024年新一轮去库存的一系列信号和动向的详细梳理，结合现实，从敬畏常识，尊重规律的角度出发，深入分析这一轮全新楼市去库存动向的本质和逻辑，并对中国楼市后续的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

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1

最新信号：8个城市获批“住房租赁团体购房贷款”，如何解读？

2024年1月5日，人行与金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号，2023年2月24日发布征求意见稿），提出“住房租赁金融17条”。

图片来源：见图

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2024年1月11日，有媒体披露称央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款（根据项目先到先得原则），支持8个试点城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）购买商品房用作长租房，可以说动作很快。

图片来源：见图

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当然，这也表明，上述8个试点城市的存量住房去化压力较大。

而这次提到的千亿，对应的是下表的第17条，租赁住房贷款支持计划，用来试点城市收购存量住房。

图源自央行，结构性货币政策工具情况表

翻译大白话话就是：央行发1000亿，给城市地方政府去买房子，然后用来出租。

虽然千亿规模不大，但是对应的信号，不小。

明眼人一看就知道，这就是典型的国家掏真金白银去库存的方式之一。

很多人并没意识到这个动向和过去一年被吹的天花乱坠，但是现实没有什么感觉的各种利好的区别在哪里。

并不复杂：拿喇叭喊，还有发没有执行结果的文件，和实打实的拿钱说话的区别。

众所周知，中国房地产已出现了历史性拐点。

现在拿地、建房、卖房都是有风险的事情。

过去2年来，全国卖地收入不断减少。2021年全国国有用地出让收入达到历史最高点，为8.71万亿元；2022年萎缩到了6.7亿元。2023年的数据尚未公布，估计在5.6万亿左右。

即便是这5.6万亿，也有一半左右靠地方城投公司撑着。这相当于地方政府把土地从左手卖给了右手，城投公司拿着土地到当地中小银行抵押贷款。

由此，房地产下滑带来的后果是：城投公司负债利率上升，中小银行抵押物进一步土地化、风险化，而整个房地产行业会因为供应量增加进一步低迷。

现在“援军”来了，就是“住房租赁团体购房贷款”，这1000亿和8个试点城市，只能看作首批，未来会一批接一批登场。

这1000亿是试点，如果成功，应该还可以有下一个1000亿。

从当前情形来看，这1000亿是用于救急的，但从长远来看，这是爆赚一笔。

这个最新的动向，也可以看作是中国楼市一个标志性事件：新一轮的去库存，启动了。

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2

结合现实：这一轮去库存，和上一轮，有哪些本质上的不同？

一说去库存，炒房投机群体欣喜若狂，真正的刚需和楼市看空群体恐怕就高兴不起来了。

这很好理解，相信很多人还对2015-2017年那轮全国楼市的暴涨还记忆犹新，很多人觉得那轮楼市暴涨的直接因素是棚户区改造下的大拆大建，实际上这样的理解并不准确。

棚户区改造在我们国家早已存在，早在2016年之前的十多年间，棚户区改造实际上一直都在进行，这本来就是一项地方上长期的民生工程，因此棚户区改造本身在当时并不算是一个重大创新。

那为什么2016年的棚户区改造能刺激全国楼市的暴涨？

原因在于资金来源，之前棚改主要资金来源是地方的财政资金，拆一补一成为当时的常态，对楼市的影响并不显著。

但是2016年央行开始通过PSL放水，使得棚户区改造突然拥有了“货币化“属性，“货币化安置”下的三四线城市棚改，才让全国楼市整体一飞冲天。

央行通过PSL放水刺激楼市的具体方法其实也不复杂，就是央行提供贷款给国开行等政策性银行，政策性银行再将这笔钱借给地方政府，专门用于拆迁和安置，拆迁户房子被拆了没地方住了，手里又多了一笔钱，就可以拿着这笔钱去购买新的商品房，开发商再用销售回款支付土地出让金以及进一步拿地扩张，地方政府再把土地出让收入还给国开行，国开行再把这笔钱还给中央银行。

也就是说，钱虽然赚了一圈又回到央行，但这个过程人为地把商品房的供需关系给改变了。

因此，可以说上一轮的PSL主要就是针对楼市的定向放水，央行PSL余额于2019年达到3.6万亿的峰值，也常被人称为中国版本的量化宽松。

当然，这样做的直接后果就是加剧了整个社会的投机风气，房企从那时候开始肆无忌惮地全国搞扩张，商品房库存量大幅攀升，最后酿成了以碧桂园、恒大和融创为代表的民营房企债务危机；

老百姓看到房价上涨，纷纷透支未来收入排队买房上车，恰好之后那几年还是房贷利率最贵的时候，直接造成了近两年消费能力的严重下降；

地方看着源源不断的土地出让金收入，继续扩大基建规模，其中不乏根本没有任何经济效益的“面子工程”，使得地方债问题也变得一发不可收拾。

这一次，同样是PSL重启，同样是国家批款启动去库存，会不会又重演2016年那一轮的疯狂？

实际上，从历史经验和实际产生的很多结果来看，本次的央行放水，必然会尽量避免重蹈上一轮放水的覆辙。

简单来说，从形式上，本轮放水会从之前放给拆迁户，变为放给整个房地产产业链；

从本质上，会从之前的“刺激楼市”，变为现在的“托底楼市”。

其实从2023年开始，国家已经意识到，楼市供需已经发生重大转变。

已经产生的库存无法消化，是大问题，直接导致房企的债务无法实现转移和消化，对应的风险持续酝酿，所以，一边是供需关系和以前不一样了，一边是库存需要消化，怎么办？

这个在本号以前的文章中就明确提出过：居民，企业部门加不动杠杆，或者主动去杠杆的阶段，想要维系住经济环境的稳定，政府就要成为杠杆承担主体。

大家仔细看看这次的1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”条件：

• 贷款期限不超过30年，贷款额度不超过物业评估价的80%，年化利率3%。
• 也就是2成首付，借款年限30年，利率3%。

等于说给到地方政府和城投公司用比普通人购房低的成本就可以拿下一大笔资金去买房。

一方面，实现了地方政府和城投公司的债务压力和收入困难情况的缓解；

另一方面，央行批准的新增货币，并没有直接进入市场，规避了房价炒作的人性道德风险。

先不要说3%的年化率划不划算，没有意义，租赁回报率就算短期赶不上，但是债务主要压力已经没有了，时间能换空间，对于当下中国楼市来说，比什么都重要。

简单来说，这一轮去库存的债务主体，以及库存价值变现模式，已经和上一轮完全不一样了。

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3

趋势研判：2024年这一轮去库存，会将中国楼市带往何处？

这一轮去库存，国家借钱给地方政府，批量购买楼市库存房产，是有明确规定的：

“房子批发”之后，可以作为宿舍型保障性租赁住房、保障性或商业性租赁住房长期持有运营。

简言之，员工宿舍或者长租房啥的。

政府把地卖给企业或城投，企业或城投借钱投资盖楼，银行再借钱给企业批量买房，最后租给打工人…

房价高可以成为不买的理由，但是租房，总是不折不扣的刚需了吧？

至此，商业闭环正式形成。

有资格参与这游戏的肯定是地方国企，对于他们来说只要后续这些房子的出租收益率达到3%，就可以覆盖利息成本。

目前中国大部分地方的租金回报率仅有1%-2%。如果现在想达到3%肯定是不现实的。

那么，这么玩，图什么？

要么，政府帮助房企去库存，可以以很低的价格大量批发到优质房源，从账面上随便30%的价差，就能赚回10年的利息了，而时间换空间，后续买过来这些房子涨价了呢？

涨价收益当然是完全归政府和相关的地方国企。

要么，这钱是央妈给的，先用着，后面可能有补贴；

要么，就是看好未来利率还会进一步下调；

要么，就是看准未来租金还会上涨，或者有办法让租金上涨；

总之，从地方政府和国企角度去看，这生意，是稳赚不赔的；

基于这样的商业逻辑，那么接下来，中国的楼市，将迎来实质性的玩法变化。

土地从来都是财富的重要来源。而一个市场中的财富，永远只会和杠杆主体关联。

炒房时代，不买房不加杠杆，房价高低和你无关，新一轮去库存以后，政府背上了杠杆，那么不管是房子涨价还是租金调整对应的收益，也和开发商，和炒房客，没有关系了吧？

很现实，这一轮去库存，如果实施顺利，将彻底改变中国楼市的价值格局和运行模式。

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写在最后：

新一轮去库存浪潮，能带来哪些启发？

文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考：

1，国家对于2024年第二轮去库存的“尺度”拿捏必然会更加小心，更加精准。

中国的楼市，已经无法再次重蹈覆辙，不能重走老路了。

所以，这一轮去库存对应的货币量，实际上和市场终端的商品房，二手房，没有多少直接关系，

2，重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津，8座试点城市，能通过低息贷款收购存量商品房，用作保障性租赁住房。

简单理解，就是央妈掏钱，给八个亲儿子买房收租。

这笔钱，虽然是借的，但参考住房租赁团体购房贷款，有期限长（最长不超过30年），利率低（不超过3%）的特点。

如果租金能覆盖利息，基本可以看作是永续债。

只付息、不还本，不是白给，近似白给。

本质上，就是国家下场去库存，同时帮忙写一写各地保障房的作业。

这些房子以后会不会进入市场流通？嘿嘿，好问题……

3，本轮去库存，有一个很率直的启发：老百姓不买，那么央行出钱让地方政府和国企买。

4，看清本轮去库存体现出来的国家意志以及政策定力。

什么定力？“房住不炒”！

5，注意到本轮去库存配合的保障房需求：按照十四五规划要建设900万套房子的目标来看，这648万套房子还不够，就由21个特大城市城中村来弥补。

那么不在这21个城市名单中的城市呢？

不好意思，这一轮去库存，是相对的精准滴灌，好钢用在刀刃上。

对于很多中小城市来说，以后没有房地产，或者说房产有资产和金融属性这个说法了。

中文博大精深，很多东西，名称可能一样，但是放在不同的时代和环境中，意义和本质，包括最终的结果，可能完全不一样。

拿着旧时代船票，揣着过去的经验和认知，就不要想着在新阶段的财富大船上，找到属于自己的位置。

以上，就是对2024年多个信号和动向指向的新一轮楼市去库存，进行的专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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