中指院陈文静预测中国未来房地产走向，若无意外，或大概率是对的

越到年底，关于房子大幅打折成交的讯息就越多，像某网友说他在东莞买的房子，3年跌了一半还多，白白损失300多万。那么，市场真实情况真如他所说吗？

不得不说，像他说的这种典型案例在其他城市也有，特别是那些在20年-21年炒作较高的板块，在经历这轮市场寒冬后，对折的确实存在。但是不是普遍现象呢？实际自然不是。大家想想都明白，首付款30%，按揭70%，如果房价都跌5成了，还还房贷干嘛？直接扔给银行的不到处都是？那不就重蹈08、09年老美的次贷危机了吗？很显然，我们国家是不允许这种情况发生的。

但我们也应该看到，即便撇除远郊区、都市圈这些楼市易冷区域，包括一些主城区的房价在去年也有明显回落，各小区根据资质不一样，除了一些稀缺的产品，其他二手房小区的跌幅基本都在10%-30%之间。这意味着什么？如果市场信心主体，如开发商和购房者的信心还不能够逐步恢复，楼市还有进一步下调的可能，如果真触及到某资产公司所言的，“一旦房价下跌超过30%，银行就将面临显著的压力，发生系统性的金融风险和经济危机也不再是说说而已”。

有历史教训在前，所以，国家在部署2024年房地产工作时，把“积极稳妥化解房地产风险”放在各项工作之首，可见国家对房地产下行的容忍度亮出了“底牌”，必须止跌。在尝试多轮放松后，机构的数据显示，2023年百城新房成交面积创自2016年以来最低水平。如果说比2021年顶峰期低还情有可原，毕竟市场容量下降了嘛，但居然比2022年还低，这可是走出疫情阴霾后的第一年，无论如何都说不过去。普通人能看到问题所在，国家自然也是心如明镜，药还得加大剂量。这不，央行再出大招，以促进市场企稳回升。

根据央行货币司发布的最新数据显示，国开行等3家行净新增PSL为3500亿元，期末PSL为32522亿元。

这可是一个非同寻常的信号。都知道，PSL就是抵押补充贷款，这是央行在2014年创设的，能使用PSL的都是一些政策性银行，就是国家指哪打哪，特定对需要资金支持的行业进行专项支持，相当于央行对特定行业投放基础货币。很多人都知道当时创设PSL的目的，就是国开行等政策性银行支持棚改而设立的。这次重启PSL，目标很明显，就是针对2024年开启的“三大工程”。

按照广发证券刘郁团队，按照上一轮棚改经验，这波PSL对棚改的撬动作用为1：2，如果PSL全部用于地产领域，将对2024年地产投资产生2-5个百分点的拉动作用。当然，PSL在于它的宽信用作用，也就是具有乘数作用，比如国家一年释放5000亿PSL，但地方通过信用举债放大，这个数据的作用是无法估量的。而且，根据数家机构的分析来看，2023年12月净投放PSL三千多亿不过是为2024年开年准备的，这或只是一个开端，既然重启，其力度是值得期待的。

我们常说，研判房地产，理解楼市政策用意是关键，如果一个政策看不清，那么，当PSL核心政策出现，楼市逻辑就自然显露了。看到这里，我更能理解中指研究院市场研究总监陈文静的最新预测。在她看来，“2024年房地产市场恢复节奏仍依赖于购房预期能否修复，若核心城市继续优化楼市政策，市场有望迎来一个温和的“小阳春””。从目前的节奏来看，她对房地产走向的预测或大概率是对的，为什么这么说呢？

关注楼市的应该知道，就在1月2日，东莞取消了首套房贷利率下限，直接从24年1月1日开始执行，为减轻购房者负担刺激住房消费竭不留余力。就在同一天，上海发布公积金新政，调低二套房首付比例。在业内人士看来，核心城市在短短3个月内，先是执行认房不认贷，接着降低房贷利率、降低二手房贷款年限，但市场都是好了一会后又恢复了平静，持续性不强，所以，上海继续优化降低了二套房公积金贷款首付比例政策。在专业机构看来，接下来包括一线城市放开郊区限购应也在政策优化项之列，只要市场一天不回暖，相关的政策就还会继续加码。目标很明确，通过一线城市复苏，引导全国市场复燃。

看到这里我们应该明白两件事。一是，全国性的楼市政策基本上是能出尽出，但效果大家也看到了，市场不但没有多少起色，购房者信心还在进一步失去。现在只能卸下最后的防线，逐步松动一线城市限购，通过释放更多住房需求刺激市场回暖，从而带动其他城市的企稳恢复，这个思路在历次楼市提振过程中被证明是有效的。二是，鉴于PSL曾经对去全国楼市库存的重要经验，现再次重启，表明我们再次去楼市库存的决心。

由此可见，如果当时我们实施“三道红线”降房企的杠杆有多坚决，现在促进楼市企稳回暖的决心就有多坚决。难怪有业内人士说，很多方面真跟2014年后那波涨价去楼市库存相似，政策底确实到了。说白了，就是不允许再向下了，通过一切办法让楼市企稳复苏。所以，陈文静说，如果政策继续优化的话，开年后的楼市“小阳春”可期，是没什么毛病的。鉴于此，对我们楼市各方主体也是深有启发的：

对开发商来说，满足合理融资应该是2024年房地产的重要工作内容，但相比巨额债务，这些资金也仅仅提供了一些流动性，开发商应做的是，借楼市“小阳春”快速跑量，不要想着涨什么价，生存下去才是根本。

对银行来说，与房企是共生体，别只会锦上添花，别总打雷，下毛毛雨，对优质房企该雪中送炭就送，恢复元气的房企会给银行带来回报，起码坏账少很多也是好的嘛。

对卖房者而言，市场最困难的时刻正在过去，此时杀跌，无异于让自己的财富白受损失。正如合富研究院高级分析师李兴旺所言，随着2024年经济持续恢复，房价有望止跌，部分超跌的房源价格将回升。其实，我们应该有所察觉，今年全国二手房成交量首次超过新房，这实际是越来越多的购房者在抄底超跌房源，随着量能持续释放，价格回升应该也是自然而然。与其找不到客户，不如等市场回暖后再决定卖还是不卖。

对购房者而言，与卖方的心态对应，如果确实遇到不错的房源，自己也有自住+保值需求，该出手就出手。道理很简单，政策底到后，市场底可能还有反复，但空间基本上是比较小了，且不久远就应到来。如果等到越来越多人醒悟过来，二手房低价房源撤单、提价、购房者快速进入市场等等，这都会改变人的心态。所以我常说，越是市场低迷，无人问津时，很可能是市场底部，该出手不犹豫，当人人都谈论楼市，找关系买房、国家又出手抑制市场时，此时反而是应该撤退。对此，你了解了吗？