牧之野：说干货

【编者按】本文为作者授权，“秦安战略”独家原创刊发，转载自公众号“牧之野”，有很多精彩内容，欢迎大家关注。

工作十五年来，身边听我给出房地产建议并且实践的亲友，没有一个不感谢我的。

当然，我给了建议，没听进去，后来后悔、没法再聊天的，也同样不少。

真正的建议，不应随便给予，需要认真调研，我要去看、去查交易量，去了解房子，去知晓询问人所有的财务状况收入负债，才会给一个明确细致的结论。

关于新房改，我做了一些研究，说一些自己的看法，干货。

1.中国不是简单的香港模式或新加坡模式

我看网络解读很多都是XX模式，我想告诉大家，中国式现代化无迹可寻，体现在方方面面，房地产更是。

如若简单照搬去理解，难免南辕北辙。

中国是个非常复杂的体系，南北、东西、不同城市就像不同国家，不存在什么完全统一的模式，更何况北上广深、超一线、一线、二线现在完全走出不同路数，面对不同的困境，你需要具体问题具体分析。

如果要总结什么通用标准，那就是两个词组：

分化、平等。

买到好房子，踩中新一轮上涨风潮；买了差房子，跟烂尾差不多。

总体的原则，是在共同富裕指引下满足“居者有其屋”，兼顾地方的财政税收稳定；而让部分优质商品房走向国际化，类似纽约、加州。

新加坡的祖屋已经占比80%，在北上广深基本都私有化的情况下，不可能照搬照抄。

中国模式，和某一个国家特别是小国的政策相距甚远。

2.中国房地产市场还有长足的发展空间

很早以前，我就告诉大家，去研究一下黄奇帆说的“一二三四”原则，然后看看自己所在城市的购房情况。

他不是一般人。

房地产虽然现在拉胯，大家都在恐慌，可真正明白人会知道，在很多地方，现在就是最好的机会。

看问题要看长远，如果你觉得在中美博弈中国最终能够不败，两者能恶斗后握手言和，那这个机遇就应该是要在低谷时把握的。

不要笼统去说“中国房地产”，太唐突也没有意义，不同地方的房地产差距云泥。

房地产在任何大国，都是支柱产业，不是随随便便就拿下的，特别是中国这种有传统农耕文化影响的国家。

优质房地产资源，依然在未来十年二十年有长足的发展。

现在各国解决经济问题，依然用的是货币超发的方式，只要这个不改，优质房地产资源就不会掉下价来。

你真觉得，中国人住的房子都满意了？

我想，在北上广深，95%的人对自己住的房子都不满意，不满意，就意味着有改变和发展潜力，就看政策如何去更适应。

3.什么房子受冲击（以北京为例）

北京我研究得较多，就以北京为例。

有些“专家”认为，新房改模式下，老破小注定完蛋，因为要跟保障房竞争；豪宅一定暴涨，因为回归商品属性。

抱歉，我不是这么去看的。

我们分析一下北京的城市布局。

其实北京地很多，出了四环，大片地，随时可用，只不过为了控制地价，就不开发。

但是，市中心，特别是三环内，没法弄，这也“得益”于规划没有想好。

北京的新房改，将与其他地方不太一样。

首先，中央政务区框架内，再建保障房的数量不会多。

中轴线申遗后，政务区内的房子，以后应该就是像华盛顿，是最后放开限制，甚至不会放开限制的区域，这里面的房子，每一套，都有人盯。

在这个区域的老破小，个人认为，改建、回购的可能性比较大，完全集中建造保障房的可能性很小，既没地方，也没必要。

就是二环内的老破小，未必就一定“一文不值”。

它的地段属性，要远高于其他地方，有的地方可以盖新城影响旧城房价，北京这种情况可能问题不大。

我们除了考虑改善型房子之外，也要看到，很多年轻人单身、不婚，如果放开限购，特别是外地的、新一线的条件比较好的年轻人，买一套小商品房的优先性，一定大于住保障房。

因为这里的房子毕竟还能留存一定金融属性。

而且，保障房的建设周期和供给很长，北京作为首都，是要把人往外赶的，以三四五六环作为优先保障房建设应该是稳妥考虑的结果。

其次，说改善住房。

改善住房一定是稀缺的，四环以内，120-160之间是刚需改善，160以上为奢华改善，加上顶尖豪宅，这部分的价格，二十年后翻倍不为过。

因为它们本来数量就极少。

北京，是全国人的北京，特别是北方人的北京，而未来，更有可能是全世界富豪的北京。

可以去看下中央公园旁的顶级商品房多少钱，看看白头巾消费能力。

1500万应该是基准线，大家各自评估。

第三，受冲击比较大的，是二外以外的低质量房。

以后，分化会越来越大，同一个区域，隔一条街，服务配套、质量好的小区和差的价格能差一倍。

北京的保障房，除了在城市边缘地区为主开发外，还有一条支线就是回收市内一些商业地产进行回购改造，尽量满足“居者有其屋”的需求，以后大家都有房子住，有钱的买商品房，没钱的就住保障房。

这样可以盘活一些沉淀空转的资产。

北京这个过程，会比其他地方都慢，也会更稳妥。

但是，商品房不是全都会涨，也有跌得很难看的，不介入，完全市场属性。

保障房，也还是在鄙视链的末端，特别是在北京这座城市。

保障房只能住，没法实现资产的保值增值，所以，在北京，它属于没有办法的办法，属于“民生关切”领域，最低限。

保低限，提高上限，既遵循市场规律，也兼顾公平，这是宗旨和目标。

我知道你们有很多问题，恨不得每一套房子怎么买卖都想问，但我不会回答，因为随意回答是不负责任的行为。

我只是想说，买房子是大事，也依然是未来资产的重要蓄水池之一，过去二十年，选择比努力重要，未来，依然是，甚至更甚。

千万不要赌中国的房地产崩盘，那是幼稚的；千万不要想着房地产会普涨，那是不现实的。

你需要去挑选，去研究，或者干脆就放弃，安心租房或等保障房，都是不错的选择。

就说这些，个人研究，不一定对，仅供参考。