重量级专家发声！75%行业与房地产有关，楼市必将反弹的5大动力

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就在全国对房地产一片唱衰声音时，一位重量级专家站出来为房地产发声了，他提出了一个非常新颖的角度，断言房地产还有下半场。

大多数人真的看错了房地产了吗？这个行业的未来究竟是什么样的？我们来看专家的答案。

这位专家是北京大学光华管理学院院长、金融学系教授刘俏，他最近在接受中国网的专访时，提出了一系列的数据，充分说明了房地产还有下半场。

专访很长，我们来总结几个重要的数据和观点，大家一起来判断。

第一，我们对房地产行业的重要性，以及它带来的整体风险要有很清晰的判断。

过去很长一段时间，中国房地产都是社会经济发展的重要关键产业。

国家统计局有153个二级行业，115个行业直接或间接跟房地产是连在一起的，比例高达75%。这种情况下房地产投资大幅下滑，整个行业就会出现系统性的风险。

我们要谨防房地产风险传递给金融机构，因为房地产贷款占到整个金融机构贷款比重超过30%，高峰达到40%左右，现在慢慢降下来了还有30%多，给金融系统带来很大的风险隐患。

第二，房地产行业产能过剩是很明显的，但它是结构性的，是不平衡的，不是整体过剩，更不是全部都过剩了。

目前，大量的三四线城市，房地产的供给是过剩的，一二线城市需要区别对待，并不是所有城市都是产能过剩的。

第三，目前很重要的事情，是要防止房地产风险向金融风险转换。

房地产要把风险控制住，并争取软着陆，同时推动投资转向其他产业，整个经济逐渐改变增长动能。

第四，未来房地产怎么定位？目前城乡二元结构很明显，城市人口增长潜力仍然很大。

目前的城市化率按照户籍人口计算47%，按照常住人口计算65%，有18个百分点约2.55亿人口生活在城市，但没有户籍，按照政策很多人还不能买房子。

我们来看，农业人口占就业人口的比例，美国是1%，日本4%-6%，目前我们高达25%。

到2035年，我们要降到差不多6%，将有近1.4亿人从农业转移到第二产业和第三产业，这其中绝大部分人都是要进城的。

这两部分加起来就是4亿人，大部分都要在城市安家落户，他们是有住房需求的。

这样计算下来，我们每年还将增加1500万的新市民，其中大学毕业生占一定的比例，将近1000万人，他们都是有住房需求的。

第五，未来房地产的结构，一方面要解决这部分新市民的居住需求，房地产就要强调居住属性，房价就不能太高。

另一方面，商品房的投资属性慢慢回归到常态，就是有一定的投资需求，毕竟有很多人还是需要买房子的，也是有能力买房子的，这样就能够实现房地产的软着陆。

总结来看，目前的房地产仍然偏重投资属性，居住和消费这块还没有完全体现出来，未来是居住和消费属性占比越来越高，这种结构才更加健康。

我们从这位专家的观点中，能很清楚地看出来，未来房地产还是有一定的空间的，但这是宏观层面的。如果要看微观趋势，核心问题就是人口将向哪里聚集呢？

未来的人口趋势，一方面总人口是缓慢下降的趋势，另一方面是人口将进一步向城市聚集，中型城市向大城市聚集，小城市向中型城市聚集，农村向小城市聚集。

同时，未来的人口结构，大学生和研究生比例越来越高，每年都有上千万的大学生毕业，他们也是未来购房的主力人群。

在吸引大学生方面，大城市当然是有明显优势的。换句话说，大城市越来越成为人才高地，也会推动这些城市的房地产进一步发展。

我们再结合最近多次讨论的两个结论，第一是23个超大特大城市是三大工程首先试点的城市，第二是二手房会逐渐超越新房，成为市场主力。

所以最终的结论，仍然是23个超大特大城市的二手房，将会成为未来几年的主流市场。