公寓到底能不能买，听一听资深的卖房者的看法

如果你要买公寓，听到周边朋友或者中介说：公寓不要买，税费太高了，基本上不赚钱？

其实，公寓的最大问题不是税费，为什么这么说呢，先带大家了解一下公寓的税费：

1、契税4%

2、差额（本次购房价格-上次网签价格）的20%或者（网签价与指导价最高的）个税1%

3、增值税5.3%

4、土地增值税，差额的（本次购房价格-上次网签价格）的30%~60%

这是公寓产生的税费，如果说你买的公寓30万，现在40万对外卖，需要缴纳多少税费呢？

1、契税4%，40万 4%=1.6万

2、差额（本次购房价格-上次网签价格）的20%或者（网签价与指导价最高的）个税1%，40万 1%=4000

3、增值税5.3%,40万 5.3%=2.12万

4、土地增值税，差额的（本次购房价格-上次网签价格）的30%~60%，（40-30） 30%=3万

总共需要缴纳1.6+0.4+2.12+3=7.12万，是不是赚的钱都缴纳了税费？

其实，这个是理想状态，正常的市场行情是这样的，30万买进，30万卖不出去，只能20多万才可以卖出去，为什么呢，主要问题在于：银行 银行认为公寓属于不良资产，不予贷款！！！（那开发商对外卖的时候，为啥给贷款呢？）

导致二手公寓在对外出售的时候，只能找全款的买家，门槛一下子提高一倍，毕竟开发商对外卖的公寓，首付50%，贷款50%，有的项目首付还可以分期，这样压力小很多了。

实际的公寓在交易的时候，只需要缴纳4%的契税，（成交价和指导价取高者）减去原值差额是负数的，差额部分的税费都不用交，其中包含差额、增值税、土地增值税，都跟差额有关，所以只需要缴纳契税。

公寓的优点在哪里：

1、可以办公、开公司，也可以自主

2、公寓的地理位置都不错，挨着地铁口或者楼下就是大型商业

3、单价便宜总价低，上车门槛低

4、面积小，户型布置成本低，户型温馨

公寓的缺点在哪里：

1、不能落户，孩子上学只能办理暂住证去上，特别好的学校要求房、住、户一致，就算上学的话，只能选择不太好的学校；

2、不能贷款，后期二手房交易，只能全款买卖；

3、商水商电，居住成本高，没有燃气，没有暖气

4、公寓面积偏小，一般只适合1-2人居住，如果是一家人住的话，面积太小，住不下。

5、一般都是单间，纯南或者纯北，通风不好，如果你的墙不是承重墙，隔音性也会差一些

还有投资回报率，我把这个投资的计算方式告诉大家

计算购入再出租的投资回报率=月租金 12(个月)/售价；

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价。

投资回报率分析计算公式：投资回报率=(税后月租金-物业管理费) 12/购买房屋单价。

不管什么样的房子，都有适合它的客户，如果你想开公司兼自住，买一个小公寓是可以的，但是优势劣势你一定了解清楚，做好自己的购房规划，买房不易，请谨慎！！！