作者：余飞

01 | 杭州二手房大反弹

和北京、上海、广州、深圳、厦门等城市一样，杭州11月份二手房成交量也出现了翘尾行情。

多家机构披露的数据显示，杭州11月份二手房成交量环比增幅都在40%以上。

比如杭州贝壳数据研究院披露，今年11月，杭州二手房成交8801套，较10月6277套的成交量环比上涨40.2%，同比去年11月的5752套上涨53%。

杭州我爱我家数据，11月杭州全市（含富阳、不含临安）二手房共成交8401套，环比上涨40.79%，比去年同期的5445套上涨54.29%。

杭州手边找房数据统计，11月30日晚，杭州11月共成交二手房8368套，相较上月涨幅近44%。这个成交量仅次于今年3月份的10213套，位列全年第二。

有人说，这是新政的威力。

10月16日，杭州发布文件，大幅放松了调控限制。

主要包括：

第一，大幅收缩限购圈。此前，杭州的限购区域包括上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳。现在只保留主城四区上城、拱墅、西湖、滨江，其余区域全部放开，包括网红片区奥体与世纪城。

第二，社保要求大幅放松。之前非户籍在杭州限购区购房，需要提供2年社保或纳税证明，现在只需要有社保和纳税记录就可以买房。

这意味着上城、拱墅、西湖、滨江看似仍保留着限购，实则也放开了。只是相比于其他区域，多了一个购买套数限制而已。

第三，法拍房取消限购。

限购大放松，的确是推动力之一，但影响可以说很小。

因为如果是新政的威力，新房也应该同时起来才对，但杭州11月份的市场，出现了明显分化，二手房大反弹，新房则在下跌。

根据克而瑞数据，从供求数据来看，11月杭州全市商品房供应面积约128万方，较去年同期缩减29%；成交面积仅99万方，同比回落21%；市场供求比为1.3，呈现供大于求走势。

引发二手房成交量大反弹的核心因素，是以价换量。

02 | 以价换量效应显现

本号不断强调过，房子难卖，是当下所有城市的现状。

顺应趋势，降价把房卖出去，无论对房企还是有多套房的业主，都是当下最好的办法。

对于房企来说，只有把房子卖出去，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼，去拿地。

对于承受高杠杆压力的业主来说，只有诚意降价，才能实现解套，不然压力会更大，代价也会更大。

显然，当下无论是手握多套房的业主，还是想要置换卖一买一的业主，都活明白了。眼下，各城市的二手房价格，都卷疯了。

以杭州来说，11月份成交的8000多套二手房，绝大部分都是业主降价妥协的结果。

杭州贝壳数据研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降价出售的房源占比达94.6%；从成交房源调价情况来看，降价10%以上占比为73.5%，降价5%-10%占比14.6%。

新房为何卖得不如二手房好，现在新房也基本在降价促销啊？

根本原因在于：

一方面，在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

另一方面，绝大多数城市都设置了跌停板，哪怕深圳这样的城市，都一样。你价格定得太低，不会让你备案。备案了，如果促销价格降得过多，会不让网签。

最近武汉、成都的两个楼盘，不正是因为降价过多，被老业主们投诉，地方城市采纳投诉建议，暂停了楼盘的网签吗。

二手房是业主们定价，相对自由些。

正因为以上两个因素，所以当下主流城市的房产成交基本都集中在二手房，北京、上海、广州的二手房成交量远高于新房，深圳、厦门、杭州亦是如此。

同时，主流城市的二手房，在价格内卷，说白了就是普遍降价的背景下，成交量均上演了一波年末翘尾行情。

杭州如此，本号前几天写过的厦门、广州、北京、上海、深圳无不如此。

厦门方面，二手房成交1731套，环比上涨24.35%，住宅成交面积约18.2万平米，环比上涨25.62%。

而在过去一个月成交的二手房中，没有一套是涨价成交的，除了3套原价成交外，其余全部降价成交。

广州方面，11月二手房成交量10182套，环比上涨8.77%，再次冲破了万套。同样是价格内卷的功劳。

数据显示，挂牌房源的降价房源占比已经达到最大，10月占比高达98%，这一跌幅面积，比杭州还大，可以说是敞开来跌。

二手房价格降幅今年以来不断扩大，10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。

京沪深同样如此。

另外，根据诸葛找房披露的数据显示，11月份重点14城二手房调价房源中，94%以上都在降价。

03 | 杭州楼市的未来

今年5月份钱江晚报对杭州楼市的一句概括性话语，既是当下杭州楼市的写照，也是如今全国楼市的注脚：

房子卖不动。低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉。

对于杭州这类炒房胜地、房价泡沫巨大的城市来说，往后的房价调整之路，还很漫长。

这都是当初不计后果炒作的结果。

从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。

2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。

从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

数据：各城市统计局、公积金管理中心

尽管期间杭州也开启了严厉限购，但在新房限价与摇号政策叠加作用之下，此起彼伏的万人摇号抢房场面时有发生，杭州的房价仍穿越调控周期，强势上涨。

房子卖不动，是市场心态转变的直接体现。而市场心态转变的本质，则是从根本上觉得目前很多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

所以，本号一直在强调：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买。没有硬需求的人，不用急。

但切记，要精挑片区，精挑房子，还得了解清楚楼盘背后的开发商的经营状况。