郁亮再次预测楼市：过去的预言准确，这一次会再中一次吗？

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郁亮的“神预测”：房地产市场的现状与展望五年前，郁亮的“活下去”言论被视为竞争策略，但如今看来，这真的成为了现实。万科的销售额从2018年的6000亿下降到2022年的4100亿，降幅超过3成，2023年上半年仅有2000亿，仍在下滑。其他房企也面临债务问题或关闭的困境。千亿房企的数量从2021年的43家下降到2022年的20家，根据目前的销售情况，预计2023年可能只剩下15家左右，未来还有进一步下降的趋势。为什么郁亮的预测被称为“神预测”？主要原因在于，2018年全国棚改货币化尚未结束，房地产市场兴盛，许多人包括开发商都认为房地产将继续蓬勃发展。

这种市场情绪一直延续到2021年，创下了中国房地产市场的销售额和销售面积的双“18”纪录，即分别为18亿平米和18万亿元。在这样好的市场氛围中，如果你说要“活下去”，别人会认为你是在哗众取宠。大多数人当时都没有意识到市场存在潜在危机，也没有意识到如此庞大的销售规模和市场狂热无法持续。郁亮的独特之处在于，在市场狂热时保持清醒。实际上，他所领导的万科也是如此，尽管在他看来还不够完美，但从业界来看，已经非常出色了，可以说他们成功“活下来”了。由于郁亮的“神预测”，许多人已经将他对房地产的观点视为购房参考。他对未来楼市的预测和把握能否成为现实？

郁亮最近公开对楼市做出深入分析并做出预测，以下是他的主要观点：第一，关于房地产过剩的说法并不准确。尽管城市人均住房面积达到36.8平米，但这里存在两个隐含信息。首先，这指的是建筑面积，按照20%至30%的公摊比例，实际套内面积不足30平米，相当于80年代的日本水平。其次，住房面积存在结构性差异，城镇居民人均建筑面积达到42平米，但城市居民人均建筑面积只有36平米。不同城市之间也存在较大差异，有的城市住房面积达到30多平米，但深圳只有21平米。这意味着住房过剩并不普遍存在。第二，需求不会消失，压抑久了总会释放出来，住房开始向“好不好”阶段转变。

住房作为居民的刚性需求肯定不会消失，最终会得到释放。尽管我们可能会提到出生率下降、收入减少等因素，但这并不符合现实，发达经济体的房地产市场经历了起伏，但现在仍然存在正常的需求。此外，人们的收入肯定会增加，尤其是在发展中国家，人口基数庞大，住房需求释放的潜力巨大。我们已经开始从“有没有”阶段向“好不好”阶段转变。第三，新开工明显不足，住房建设水平超跌。郁亮指出，2023年住房新开工面积不到7亿平米，相当于17年前的水平，与当前实际需要的市场建设水平不符。这一点已经得到很多研究数据的证实。

今年开工面积之所以低，主要是由于开发商陷入债务问题，无法正常进行市场拿地。许多人可能会说，开发商不拿地，房屋建设减少，为什么市场仍然供过于求？这一点并不难理解，大家在观望，但并不意味着没有真实需求。郁亮指出，目前的需求仍处于压抑阶段，人们正在等待时机释放。像北京、上海、广州、深圳等大城市由于房价高昂，很多人仍住在没有电梯的老旧房子里，这些都是潜在的住房需求。第四，不要指望一招鲜，短期市场仍存在压力，但长期应保持信心。尽管政策利好频繁出台，市场也有所好转，但基础恢复还不牢固，郁亮强调要从供应端发力。

政策的落地需要时间，我们不应该寄望于某一项政策可以彻底改变局面。郁亮建议从规划上改变与市场需求偏离的土地和房产，同时对库存较大的区域暂停供地。他认为，虽然市场恢复较慢，但在政策的作用下，市场正逐渐恢复。总的来说，郁亮对房地产市场仍然充满信心。短期内市场存有压力，但长期来看，我们应该保持信心。需要从供应端发力，改变规划，暂停供地，实现市场供需匹配和供求平衡。郁亮的观点对于未来市场走向具有指导意义。对于读者来说，郁亮的观点提醒我们要客观看待房地产市场，不要过度依赖短期利好或预测，而要关注市场的长期发展趋势。

此外，我们应该关注供应端的调整和改善，以实现市场的平衡和稳定。对于购房者来说，不要盲目跟风，要深入了解市场情况，做出明智的决策。总而言之，郁亮的观点对于我们理解和把握房地产市场的发展趋势具有重要意义。

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