#头条创作挑战赛#

对于很多年轻人来说，买房是一个棘手的问题，特别是在一线城市，房价居高不下，首付压力重，很多人感到无奈和失望。但是，北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授却认为，年轻人买房很简单，只要多贷款就行了。

他在2022年网易经济年会上表示：年轻人买房时期很简单，你们未来工作三四十年没问题，为什么贷款只给30年，批40年不行吗？或者说把首付下降到15%，我觉得没什么不可以！

董藩教授的这番言论引发了网友的热议，有人赞同他的观点，认为他站在宏观经济和市场预期的角度分析问题，有利于提高房地产市场的活力和信心；也有人反对他的观点，认为他站着说话不腰疼，忽视了普通人的实际困难和风险。

那么，董藩教授的观点是否合理呢？不妨从以下几个方面来分析：

董藩

贷款期限和首付比例的影响

董藩教授建议年轻人多贷款买房，主要是基于两个假设：一是未来房价会持续上涨；二是未来收入会持续增长。如果这两个假设成立，那么多贷款买房确实有一定的优势。

因为这样可以提前享受到房屋升值带来的收益，同时也可以用未来更高的收入来还清贷款。 但是，这两个假设并不一定成立。房价上涨并不是必然的，受到政策、供求、经济、社会等多重因素的影响，房价可能会出现波动或者下跌。

收入增长也不是确定的，受到行业、职业、技能、竞争等多重因素的影响，收入可能会出现停滞或者下降。如果出现了这样的情况，那么多贷款买房就会带来更大的压力和风险。

董藩

此外，买房的成本和收益也会受到贷款期限和首付比例的影响。通常情况下，贷款期限越长，首付比例越低，意味着贷款金额越大，利息支出越多。如果未来房价上涨幅度小于利息支出幅度，那么多贷款买房就会赔钱。

而且，长期还贷也会占用更多的现金流和资金周转能力，影响其他投资或消费的可能性。

我们可以举一个简单的例子来说明这一点。假设有一个年轻人，他想在北京买一套100平方米的二手房，他认为这是一个明智的投资。

在2022年5月份，北京二手房的均价是44405元/平方米，那么这套房子就相当于一个444.05万元的大蛋糕。他没有那么多钱，所以他要向银行借钱。

北京二手房

按照规定，他最少要付30%的定金，也就是133.22万元，剩下的310.83万元由银行借给他。银行也不是好心人，它要收取利息。

按照目前的利率4.65%，如果他选择最长的30年还款期限，那么他每个月要还1609元/平方米，每年要还19308元/平方米，30年下来要还579.24万元，其中利息就占了268.41万元。这样看起来，他买这套房子是赔了吗？不一定。

这还要看未来房价怎么变化。如果未来房价每年上涨5%，那么30年后这套房子就像一颗钻石，值1916.67万元。减去他还给银行的579.24万元，他就赚了1337.43万元。

房子

如果未来房价每年上涨10%，那么30年后这套房子就像一座宝塔，值7440.28万元。减去他还给银行的579.24万元，他就赚了6861.04万元。如果未来房价每年上涨15%，那么30年后这套房子就像一颗明珠，值28866.84万元。

减去他还给银行的579.24万元，他就赚了28287.60万元。假设有一个年轻人，他想在北京买一套100平方米的二手房，他认为这是一个明智的投资。

在2022年5月份，北京二手房的均价是44405元/平方米，那么这套房子就相当于一个444.05万元的大蛋糕。他没有那么多钱，所以他要向银行借钱。

按照规定，他最少要付30%的定金，也就是133.22万元，剩下的310.83万元由银行借给他。银行也不是好心人，它要收取利息。

银行

按照目前的利率4.65%，如果他选择最长的30年还款期限，那么他每个月要还1609元/平方米，每年要还19308元/平方米，30年下来要还579.24万元，其中利息就占了268.41万元。这样看起来，他买这套房子是赔了吗？不一定。

这还要看未来房价怎么变化。如果未来房价每年上涨5%，那么30年后这套房子就像一颗钻石，值1916.67万元。减去他还给银行的579.24万元，他就赚了1337.43万元。如果未来房价每年上涨10%，那么30年后这套房子就像一座宝塔，值7440.28万元。

减去他还给银行的579.24万元，他就赚了6861.04万元。如果未来房价每年上涨15%，那么30年后这套房子就像一颗明珠，值28866.84万元。减去他还给银行的579.24万元，他就赚了28287.60万元。

房子

从这个例子可以看出，如果未来房价上涨幅度高于贷款利率，那么多贷款买房可以获得较高的收益；但如果未来房价上涨幅度低于或等于贷款利率，那么多贷款买房就会亏损或者收益微薄。

而且，这个例子还没有考虑其他因素，比如物业费、维修费、税费、通胀等，这些都会影响买房的实际成本和收益。

因此，在选择贷款期限和首付比例时，需要综合考虑自己的收入水平、还贷能力、风险承受力、资金需求等因素，不能一概而论。

银行

房地产市场的分化和差异

董藩教授的观点也没有考虑到房地产市场的分化和差异。不同的城市、不同的区域、不同的类型的房屋，都有不同的供求关系、价格水平、增长潜力、投资回报等。

不能把所有的房地产市场都看成一个整体，而是要根据具体的情况进行分析和判断。譬如，在大型城市中，房价由于人口增长、经济繁荣、土地短缺等原因而相对较高，但其也具有显著的稳定性和增值潜力。

在这类城市，购置住宅可能是一个相对优秀的决策，因为这样可以从城市的发展中获利，同时也能规避租金增长所造成的压力。

然而，在大型城市购买房产也需要有充足的财力和信心，否则可能会面临负债过高和风险增加的问题。

董藩

而在三四线城市，由于人口外流、经济停滞、土地过剩等因素，房价相对较低，但也有较大的下跌风险和去库存压力。

在这样的城市，买房可能不是一个很好的选择，因为可能会面临贬值和卖不出去的困境，同时也会失去其他投资或消费的机会。但是，在三四线城市买房也有一定的优势，比如可以提高生活质量、享受更多公共服务、获得更多社会认同等。

国家统计局发布的数据可以证明这一点。根据数据显示，2021年1-10月，全国商品房销售面积达到13.8亿平方米，同比减少5.9%。然而，在这个总体下降的情况下，不同城市等级的房地产市场却表现出明显的差异。

房子

具体来说，一线城市商品房销售面积为1.3亿平方米，同比上升7.8%，反映出一线城市的房地产市场仍然具有较高的需求和活力；

二线城市商品房销售面积为6.4亿平方米，同比降低4.7%，表明二线城市的房地产市场受到了一定程度的调控和影响；

三线及以下城市商品房销售面积为6.1亿平方米，同比减少10.2%，说明三线及以下城市的房地产市场遇到了较大的困难。

据中国指数研究院的数据显示，2021年10月份，全国100个城市（新建）住宅的平均价格为16193元/平方米，环比增长0.25%，同比增长3.86%；

房子

其中，一线城市（新建）住宅的平均价格为61362元/平方米，环比增长0.64%，同比增长9.57%；二线城市（新建）住宅的平均价格为23071元/平方米，环比增长0.29%，同比增长5.14%；

三线城市（新建）住宅的平均价格为10419元/平方米，环比下降0.02%，同比增长1.41%。由此可见，一线城市的房价上涨幅度远高于二三线城市。

因此，在选择买房的城市时，需要综合考虑自己的工作、生活、家庭等因素，不能一味地追求最便宜或者最贵。

房子

买房与其他投资或消费的权衡

董藩教授的观点也没有考虑到买房与其他投资或消费的权衡。买房不是年轻人唯一的选择，也不一定是最好的选择。年轻人还有很多其他的投资或消费方式，比如股票、基金、数字货币、教育、旅游、娱乐等。

这些方式都有各自的优缺点和风险收益，需要根据自己的目标、偏好、期限等因素进行选择和组合。

例如，在数字货币领域，近年来出现了许多新的概念和项目，如区块链、加密货币、去中心化金融（DeFi）、非同质化代币（NFT）、元宇宙（Metaverse）等。

这些领域都有着巨大的创新和发展潜力，也吸引了许多年轻人的关注和参与。根据CoinMarketCap数据，2021年11月30日，全球加密货币市值达到2.6万亿美元，相当于17.3万亿元人民币。

董藩

其中，比特币（Bitcoin）占比约为40%，以太坊（Ethereum）占比约为20%，其他加密货币占比约为40%。加密货币的价格波动很大，有着较高的风险和收益。

比如，在2021年1月1日至11月30日期间，比特币价格从29346美元涨到56888美元，涨幅达93.8%；以太坊价格从737美元涨到4507美元，涨幅达511.7%；

而狗狗币（Dogecoin）价格从0.0047美元涨到0.2086美元，涨幅达4338.3%。

在元宇宙领域，近年来也出现了许多新的概念和项目，如虚拟现实（VR）、增强现实（AR）、混合现实（MR）、数字孪生（Digital Twin）、虚拟社交（Social VR）等。

加密货币

这些领域都有着巨大的创新和发展潜力，也吸引了许多年轻人的关注和参与。根据Statista数据，2021年全球虚拟现实市场规模预计达到93亿美元，相当于618亿元人民币，2025年预计达到287亿美元，相当于1909亿元人民币。

其中，游戏、视频和娱乐是最大的应用领域，占比约为70%。在虚拟现实中，用户可以通过头戴设备、手柄等工具，进入一个由计算机生成的三维仿真环境，与其他用户进行交互和沟通。

比如，在Facebook推出的元宇宙平台Horizon中，用户可以创建自己的虚拟形象（Avatar），探索不同的虚拟世界（World），参与不同的虚拟活动（Activity），并与其他用户进行虚拟社交。

Facebook

在这个平台上，用户还可以购买或出售各种虚拟物品（Item），如服装、家具、艺术品等，这些物品往往是以非同质化代币（NFT）的形式存在于区块链上，具有唯一性和稀缺性。

这些数字货币和元宇宙的投资或消费方式，都有着自己的魅力和价值，也有着自己的风险和挑战。

对于一些年轻人来说，这些方式可能比买房更具有吸引力和意义。

因为这些方式可以让他们接触到最前沿的技术和创意，体验到最新奇的世界和文化，实现到最个性化的表达和创造。而且，这些方式也有着较高的收益潜力和成长空间，可能会成为未来经济和社会发展的重要驱动力。

当然，这些方式也不是没有成本和压力。数字货币和元宇宙的市场还不够成熟和稳定，存在着很多不确定性和变数。

比如，数字货币的价格受到市场情绪、政策监管、技术漏洞、黑客攻击等多重因素的影响，可能会出现大幅波动或者归零风险；

元宇宙的平台还不够完善和普及，存在着用户体验、数据安全、版权保护、道德伦理等多方面的问题和挑战。因此，在选择这些方式时，需要综合考虑自己的知识水平、技能水平、风险偏好等因素，不能一味地追求最新或者最热。

元宇宙

结论

综上所述，可以看出，董藩教授的观点并不是完全正确或者完全错误的，而是有一定的合理性和局限性。

他站在宏观经济和市场预期的角度分析问题，有利于提高房地产市场的活力和信心，但也忽视了普通人的实际困难和风险。

他认为年轻人买房很容易，只要多贷款就行了，但也没有考虑到房地产市场的分化和差异，以及买房与其他投资或消费的权衡。他的观点可能适用于一些有较高收入、较强信心、较低风险的年轻人，但不适用于所有的年轻人。

因此，在面对买房这个难题时，我们不能一概而论，也不能盲目跟风，而是要根据自己的实际情况和目标，进行理性的分析和判断。

买房

需要综合考虑自己的收入水平、还贷能力、风险承受力、资金需求等因素，选择合适的贷款期限和首付比例；需要综合考虑自己的工作、生活、家庭等因素，选择合适的城市、区域、类型的房屋；

需要综合考虑自己的目标、偏好、期限等因素，选择合适的投资或消费方式。只有这样，我们才能做出最适合自己的选择，实现自己的价值和幸福。

在这个过程中，也可以借鉴一些专业人士或者机构的建议和指导，比如房地产研究中心、金融机构、投资顾问等。

房子

他们可以提供更多的信息和数据，更深入的分析和评估，更专业的建议和方案。但是，我们也不能完全依赖他们的意见，而是要结合自己的情况和判断，做出最终的决策。

因为每个人的情况和目标都不一样，没有一个通用的答案或者方案。只有自己才能知道自己最想要什么，最适合什么。

总之，买房是一个重要而复杂的问题，涉及到很多方面的因素和权衡。不能简单地认为买房就是好事或者坏事，也不能盲目地听从别人的观点或者潮流。需要有自己的思考和判断，有自己的目标和计划，有自己的选择和行动。

只有这样，我们才能真正实现买房这个梦想，也才能真正享受买房带来的幸福。

参考文献

1: 董藩：中国未来的房地产市场上，2/3的城市投资价值在下降|一线城市|买房|房价|房地产|董藩_手机网易网 - 163

2: [董藩：中国未来的房地产市场上，600多个城市中，2/3的城市投资价值在下降，或者会彻底丧失投资价值