留给山东三四线城市的，除了房价下跌，更可怕的是什么？探访济宁

在前段时间，胡Sir踏上了济南、济宁、潍坊、南通的旅途，顺道考察了当地楼盘。表面上看，山东的三四线城市似乎比青岛郊区房价下跌幅度小，但实际上，这其中隐藏着更为深刻的问题，一切尚未浮出水面。

## 引言

房地产市场，是一座充满变数的迷宫。在这个变幻莫测的领域里，山东的三四线城市似乎正面临一场前所未有的挑战。改善客群渐渐失去了住好房子的机会，刚需市场变得更加复杂，而市场的未来也充满了不确定性。

## Part 1：三四线城市的改善客群失去了住好房子的机会

### 土地紧张和产品不吸引人

三四线城市的房地产市场陷入了一种“未老先衰”的状态，而这一现象有着深刻的原因。首先，这些城市失去了吸引一二线城市人口的机会，其次，核心区域土地紧张，新区没有得到充分发展。

首先，让我们看看这些城市的核心区域，例如济宁。济宁市区的地理位置形似环线，其中的任城区（包括原市中区）被认为是济宁的核心区。

然而，核心区域的新房市场存在两个主要问题：改善型产品缺乏吸引力，可供开发的土地稀缺。

济宁相对于潍坊等城市更能代表山东三四线城市的现状。外地的优质开发商很少进入济宁，而县域城市的经济相对较弱，导致房价居高不下。济宁市区中的改善型楼盘，如融创1917和汇豪世纪风景，面临一些瓶颈。这些楼盘虽然地段不错，但产品定位较低。例如，融创1917的产品虽然包括别墅和洋房，但户型设计仍然延续了两年前的模式。

而汇豪世纪

风景位于新贵和佳世客商圈，尽管面积较大，但在其他方面的产品生态远远不足以吸引高端客户。

更为关键的是，这些城市的高端改善楼盘在产品和生态方面都没有得到充分提升。这使得房价溢价主要源于新房的房龄和面积，而不是产品质量的提升。与此同时，像青岛等二线城市在核心改善项目方面取得了明显的进展，而三四线城市则明显滞后。这一现象与优质开发商的缺席有着密切关系。

优质开发商的缺席意味着这些城市的核心地段没有受到足够的关注和开发，进一步加剧了市场的不平衡。

### 缺乏优质开发商

三四线城市也面临一个严重问题，那就是优质开发商的缺席。这一问题同样存在于青岛等二线城市，但相对较为突出的是，三四线城市的优质开发商进驻更为有限。在过去几年里，山东各城市迎来了一些优质房企，但它们的分布不均衡。烟台和济南位居前列，而济宁、临沂、淄博、泰安等城市的情况则相对较差。

对于这些城市来说，吸引优质开发商并不容易。新区的建设和发展需要大量资金和资源，但民营房企在近年来由于某些城市的严格土地政策而无法进驻，导致融资能力有限。因此，这些城市在优质开发商方面存在巨大的差距。

济宁就是一个典型的例子。在济宁，优质开发商相对较少，而外地开发商也未能进入。这在很大程度上制约了济宁房地产市场的发展。相比之下，青岛拥有新区、可以开发和拓展的多中心新土地，这使得市场更具活力。

然而，对于山东的三四线城市来说，要开发新区并吸引更多的人口和资源并不容易。

## 拓展内容

要解决这一问题，这些城市需要更多的政策支持和引进更多的外地开发商，以推动市场的发展。此外，需要鼓励更多的优质房企进入这些城市，提升产品质量和吸引力。只有这样，这些城市的房地产市场才能逐渐走出困境。

## Part 2：刚需市场逐渐走向“县城化”，与青岛、济南近郊竞争激烈

山东的房价相对较高的城市，如淄博、日照、聊城、泰安、济宁和临沂，正逐渐面临着一种新的挑战。

这些城市的房价已经接近济宁的高新区和北湖新区，如邹城、汶上、嘉祥、泗水、曲阜等县城的房价甚至更高。这使得这些城市的房价逐渐接近了一二线城市的水平。

然而，对于这些县域城市的购房者来说，他们的选择不仅仅局限于市区的新区，还可以考虑青岛和济南的近郊地区。这是因为许多县域城市的人口流失已经成为现实。山东省整体人口在2022年减少，其中青岛和济南的常住人口增加，而其他大多数城市的人口都在减少。

这些流失的人口主要流向了青岛和济南，其中西海岸新区、城阳、崂山、即墨、胶州等城区迎来了增量。

对于县域城市的购房者来说，他们更愿意将目光投向更大、更有发展前景的城市。青岛和济南一直是山东省内的热门目的地，因为这些城市不仅有更多的机会和资源，还有更好的教育和医疗条件。此外，青岛的高新区房价已经达到万元线，而胶州、即墨等地的二手房成交价也已经在1万元以下。

在这种情况下，县域城市的房地产市场正面临购房人群减少的挑战，县域楼市逐渐陷入停滞，而市区的新区也必须与济南、青岛的近郊地区竞争。

这将导致更多的房价下跌，从而进一步影响二手房市场。

## 观点性分析

在山东省的三四线城市，房地产市场正陷入一种前所未有的困境。改善客群失去了住好房子的机会，刚需市场也正面临着新的竞争。这

一趋势使得市场出现了多重问题，包括产品不吸引人、优质开发商缺席以及购房人口流失。这些问题不仅影响了房价，也对市场的未来产生了不确定性。

为了解决这一问题，三四线城市需要采取措施吸引更多的外地开发商和优质房企，提升产品质量和市场吸引力。

同时，县域城市需要更多政策支持，以鼓励购房者留在当地购房，而不是选择青岛、济南的近郊地区。只有这样，这些城市的房地产市场才能逐渐恢复活力。

总的来说，山东省的三四线城市房地产市场正经历着巨大的挑战，但也蕴藏着机遇。通过采取积极的政策和引进更多的外部资源，这些城市有望摆脱目前的困境，重新焕发生机。然而，这需要各级政府、开发商和购房者的共同努力，以重振市场信心，推动经济发展。