9月20日，广州出台了多区放松限购+增值税5改2的组合政策。

这一纸新政，重塑了广州购房格局。

如今，跌跌不休的黄埔二手房，当下谁最惨烈？

最近，黄埔二手房标杆盘降价潮又来袭！

最近曾经卖出过销冠业绩的——实地长春藤，二手成交价跌到了1.8万/ 了，比增城的一些楼盘都要低！

更吓人的是，实地常春藤二手房挂牌量相当大，一大批业主不惜亏掉百万，也要出逃！

不免让人疑惑，这波降价潮黄埔二手房还会继续降价吗？

5改2后，一手房将全面绞杀二手房

其中，增值税5改2政策，推动了大批“满二不满五”次新房加速出清。

这也意味着，该政策能够直接活跃二手，间接刺激一手。

当然最爆炸的，还是限购放松，其中，黄埔、番禺成为最大赢家。

目前四大一线城市，都实行“认房不认贷”政策，但只有广州放松了限购。

且如今的一线城市中，广州的房价水平处在一线城市的最低位。

甚至，在广州的增城、白云北部等地方，甚至单价1字头就能买到地铁盘，这在其它一线城市根本不敢想。

尤其在920新政后，广州限购门槛已经是一线城市中最低的。

其中，广州主城区只要2年社保就能上车，而黄埔、番禺等热门区域更是不限购。

此前有媒体报道称，广州放松限购之后，有外地人连夜从省外赶到广州看房。

很多人以为，在这轮行情中，黄埔会稍微落后了。但其实，黄埔正在闷声发大财。

据克而瑞数据显示，广州放开限购后第一周，番禺来访量增加56%，认购量增加41%。

其中，黄埔来访量与认购量分别上涨了：26%、61%。

也就是说，在松限之后番禺只是赚了眼球，黄埔则多了成交。

根据数据显示，在9月1-26日期间，黄埔网签约7万平，同比上涨43%。

值得注意的是，尤其是松限之后，黄埔成交转化率明显上涨，涨幅达119%。

根据中原研究发展部数据显示，今年国庆假期间，广州楼市热度比较高的是放松限购的区域，番禺、黄埔以及中心区。

其中，最猛的是番禺，推货量达到951套，黄埔则是350套，都是限购区，但是整个国庆，黄埔推货量只比去年346套多了4套。

不过与之相比的是，广州二手房市场由于短期内挂牌量增长明显，房价依旧承压，二手住宅价格连续四个月环比下跌。

根据贝壳的数据显示，8月广州全市二手房只新增15028套，到了9月，这个数直接环比增长46%，又有21922套流入。

其中，黄埔区的二手房挂牌增幅为全市第一。

结合以上数据来看，天量挂牌之下，是不是广州的二手房就会降价？

根据贝壳数据显示，10月全市挂牌均价比9月整体上涨0.74%，部分区域的降幅也基本稳定在0.32%-2.07%之间。

其中，黄埔区9-10月的二手房价格降幅为2.07%。

如今的广州二手房，就像最近的天气一样像个善于pua的渣男。

前两天还热情似火，后两天就冻成狗，等你翻出放了大半年的外套后，过两天又要回暖了，变脸比翻书还快。

本以为，节前广州给楼市下了猛药，楼市能起死回生，谁知道，新房是一片红火了，但二手却比新政前更冷！

新政发布当天，贝壳平台上二手房挂牌135123套，国庆黄金周后，广州二手房更是破14万套！

图源贝壳：截图10.8日

接下来的广州二手房市场，不仅要面临新盘的低价冲击，还有天量挂牌的竞争；从以上的数据就能说明一切。

这么一说，你觉得广州的二手卖家还能好过吗？

其实，9月份广州二手房市场，情绪已经有所修复，购买力也在缓慢释放，成交量价还实现两连升。

其中，在9月初至920新政当周，广州二手住宅成交量连续上涨了三周。

根据广州中介协会的数据显示，9月份统计周期中（8.26-9.25），广州二手一共网签8554宗和85.6万 ，环比上个周期分别增长4.76%和4.1%。

但到了9月25日后，广州二手房整体成交就开始走下坡路。

其中，9月25日-10月1日环比下降13.68%，10月2日-10月8日更是大跳水，仅成交1516宗，环比下降24.46%，甚至不如8月“认房不认贷”前的水平。

920新政后，广州二手房市场一边是坐过山车一样的成交量，另一边却是日益狂飙的挂牌量。

如今半个多月过去，今天看已经变成了140412套，比之前增加了5289套！

图源贝壳：截图10.13日

总体而言，节前，广州把压箱底的大招都祭出来了，从数据来看，广州楼市真的开始热了。

但是，广州二手房市场去化跟不上挂牌，业主想跑出来，只能放低心态了，降价也成为了市场的常态。

惨遭背刺，黄埔二手业主不卖房了？

此次的新政影响将持续，广州市场热度还会持续。

无论行情如何变动，黄埔，似乎一直是楼市不变的焦点。

就在几天前，黄埔知识城刚拍出两块宅地，都是底价成交，楼面价仅1.1万/ 。

由此可见，对于黄埔楼市的市场，房企还是很看好的。

根据合富研究院报告显示，今年“十一”黄金周期间，黄埔所属的近郊区域，个别项目特价让利2%-6%，注意集中在科学城东板块。

图片来源：合富研究院

且由于受惠于限购政策优化、以及各大楼盘“给力”特价让利，在经历了“十一”黄金周之后，黄埔新房库存下降幅度位居全市第二，仅次于番禺。

但是，面对一手房特价让利抢夺数量有限的购房需求，让二手房受制于买入价，业主难以接受只能大幅降价，导致不少放售的二手房在价格上并不占优势。

其中，去化速度较快二手房，都是降价幅度比较明显的房源，甚至出现单价“1字头”的电梯楼放盘。

资料来源：AI合富

比如说实地常春藤，应该是当下整个黄埔降幅最大的楼盘。

此外，还有万科东荟城，回调幅度大约在20%左右，已经很夸张了。

要知道，在2021年，其一套四房户型曾卖出5万/ 高价；如今，相似面积段的四房，成交价降到4万/ 。

但比起实地常春藤，东荟城简直就是个抗跌的大佬。

其实，早在三年前，实地常春藤就已经发出明确的信号，“明确劝退，不建议”。

要知道，当时实地常春藤还一片红火，也是黄埔有名的刚需盘。

如今，果然爆出大雷了！

在2021年时的新房、二手房成交价都曾上到3万/ ，而如今二手成交1.7-1.8万/ ，降幅高达40%！

2021年实地常春藤二手成交价

2023年近期实地常春藤二手成交价

假若你的房子是2021年入手，一套约100 的房子，现在资产就蒸发近120万！

其实，以上说的并非个例，而是一个普遍现象。

如今，实地常春藤业主挂牌早已没了底气，不少房源连挂牌价都不敢不“2”字头，还谈何卖出高价。

实地常春藤挂牌房源

更可怕的是，今年上半年，实地常春藤的二手成交已经去到2万+/ ，下半年2万+ 的挂牌价都难寻踪影了。

可想而知，如今的业主崩溃，从屡屡下调的挂牌价可见一斑。

而如今黄埔房价下跌，是一个不可否认的事实。

根据小编的统计数据显示，如今黄埔大多数小区二手成交价，都回到了三年前暴涨的前夜。

就比如说保利罗兰国际，2014年首开价不过1.4万/ ，如今二手成交价4.18万/ 。

不过，近一两年来，成交价格有所回落，如果现在卖出的话，资产仍增值不少。

但是买涨不买跌，在楼市表现得非常典型，房价涨时，不少业主惜售；当房价下降时，业主反而开始集中抛盘了。

据中介平台数据显示，9月广州二手房挂牌均价为36048元/平方米，环比下跌1.26%，同比下跌3.27%，其中各区挂牌价都出现了不同程度的下滑。

具体到个盘的话，屠龙刀更是层出不穷：

于是，实地常春藤业主正在集体上演一场“大逃亡”。

即便出手资产分分钟缩水百万，一大批业主也在所不惜，根据贝壳平台显示，实地常春藤二手挂牌高达346套，数量惊人。

更让人惊异的是，这一批二手房当中“满五”的房源仅有6套！

这意味着，这一批抢着出逃的业主都是刚买房没几年得，即高位站岗、亏得最多的那一批人。

但是，业主想亏本脱手，也不是一件容易的事。

当下的，广州二手房挂牌已经破了14万套，且按当前速度，且挂牌量不再上涨的情况下，消化完当前的存量，仍需要一段很长的时间。

现在大部分的业主看来是已经被套牢了，想要在众多的房源中突围，能做的只有继续降价，接下来的广州二手房市场“踩踏效应”还将持续。

现在想把黄埔二手房出手，太难了

事实就是，如今，广州这种二手房挂牌增量趋势还将持续下去。

诸葛找房的数据显示，光是在今天，各中介平台与业主自售的新增房源数量加起来接近5000套。

当房子迟迟卖不出去，一降到位，便成为众多业主无奈而又不得不面对的做法，实地常春藤就是最好的例子。

很多业主一直在纠结一个问题：为什么市场回暖了，我的房子却越来越难卖？

最直接的原因就是，受楼市大环境影响，开发商暴雷，房子面临烂尾风险，想房成交却受阻，只能不断降价；而二手受新房价格挤压，也跟着跌跌不休。

新政之下，一手分走了二手的大量客流，二手挂牌还越来越卷，卖家简直是欲哭无泪。

现阶段，能跑出来的，除了大刀，恐怕就只有好地段高质量的次新房了。

至于对于买家来说，自然就开心啦，选择多了，价格还更美丽。

那么，黄埔二手房，还没有流通性和升值空间？

在贝壳平台显示的全市大约有3435个小区中，截至8月，今年大约有2948个小区有成交记录，占比高达85%。

在这2948个小区里，能做到每月都有成交记录，共筛出来的小区只有40个，在全广州3435个小区里，只占到1%，其中，黄埔区占了四个席位。

对于购房者而言，按当下趋势，黄埔二手信心瓦解，降价卖房的业主增多了，但看和买的人又少，二手价格还有机会接着触底。

对此，你的看法呢？欢迎评论区聊聊~~

素材来源:克尔瑞、贝壳、广州楼市情报等