“工改”中的“家电岛”：中山大岑村的产业新路

傍晚六点半，陈锦章走出了会议室。这场原本计划在下午三点左右结束的会议，因讨论“工改”项目的融资问题，延长了三个多小时。“村子的自有资产不多，我们必须想办法撬动银行等方面对项目的第二阶段进行融资。”作为中山市黄圃镇大岑村第一书记，陈锦章近两年来一直在为村内占地上千亩的“工改”项目奔走。

“第一阶段基本开工建设了。”令陈锦章欣慰的是，目前中山智能家电产业园（大岑片区）第一阶段地块的招商工作已经基本完成，新签约的15个亿元以上项目，总投资30亿元，预计年产值超60亿元，年税收达2.5亿元，较改造前税收增长400%。

这片见证着村居数十年来高速发展的千亩地块，终于在持续一年多的筹备后，迎来了它的新生。

从农业沙洲到“家电岛”

大岑村位于中山北部，是在古时淤积而成的沙洲，与顺德容桂镇隔岸相望。由于水道密集，大岑村曾盛产稻谷、甘蔗、塘鱼等农产品。直至改革开放后，毗邻顺德的大岑村，逐渐成为中山联系佛山家电产业的“桥头堡”。

大岑村鸟瞰图。

“很多顺德老板在20世纪90年代过来办厂，以家电产业为主。”陈锦章回忆。伴随着成业大道在1998年建设完工，大岑村新添了一条贯通东西、接驳顺德的“经济之脉”。凭借优越的区位条件，来自对岸的家电工厂开遍了大岑村，全村一度拥有9家年产值亿元以上企业、48家规上企业和几百家为大企业做产业配套的小微企业。曾经作为鱼米之乡的大岑沙洲，摇身一变为“北融”顺德的“家电岛”。

而这般“种工厂”的繁荣景象在大岑村持续了二十多年后，也迎来了瓶颈期。

“这几年越来越多的企业提出了增资扩产、拿地的想法。”让陈锦章无奈的是，大岑村曾存在土地缺乏规划、控规受限、配套不完善等问题，无法为企业腾出多余的空间。

“工改”一次性解决历史问题

转机发生在2022年中山全面推行“工改”以后。

“‘工改’能把这些问题一次性解决，水到渠成。”陈锦章举例，由于过去的历史问题，村集体只能通过出租土地获取仅仅3元/平方米的租金。“工改”则能够为土地出具土地证，使土地资源变成了资产，盖起来的厂房物业租金可提升至15元/平方米。

虽然未来的收益令人向往，但说服村民和企业参与当下的“工改”并非易事。

“每个人的诉求都各不一样，比如对于一些‘以租代购’的权利人，我们要退回过去交的办证费；还有一些权利人需要补偿租金差、建筑物补偿费等等。”陈锦章介绍，为了保障的利益，当地设置了多种补偿路径，以在谈判过程中达到权利人的心理预期。“我认为还是挺人性化的。”

在补偿、拆迁、整备土地等过程中，各笔钱应当怎么算？陈锦章透露，当地首先进行改造意愿、企业经营情况、村集体租金收益等全方面的摸底，再效仿顺德等地的“村改”经验，邀请评估公司进行细节评估、测算成本，为每个地块出具一份评估报告。

“不仅要考虑拆，还要考虑招商。如果我们设定的成本太高，未来就没有商可招。如果初评结果比较吻合我们的预期，我们就拿着评估报告一家一家去谈判。”陈锦章说。

村民收益增3-6倍，企业受惠跨城搬至大岑

经过一年的努力，中山智能家电产业园（大岑片区）第一阶段终于在今年3月份前后基本完成谈判、拆除旧厂房。

中山智能家电产业园（大岑片区）地块。

有“拆”就有“迁”，“工改”后，在大岑村扎根多年的家电企业要上哪去？陈锦章介绍，当地为企业提前建设了腾挪安置载体，企业不仅可以在政府的服务下搬迁至新厂周转，还可以获得租金补贴。“我们这里每平方米补贴3块钱，市里面补贴6块钱，一共就是9块钱。”

超千亩地块的大翻新，也得到了大岑村村民的支持。

“村民的利益最关键，我们要保障每位股民的租金收益更多。”陈锦章介绍，在第一阶段的整备工作中，当地工改专班曾为村民列了一份详细的表格，介绍改造期间的租金补偿及未来的租金收益增长。据测算，改造后的村民平均收益可达原先的3至6倍。

中山智能家电产业园（大岑片区）首家深圳企业项目动工。

“我们有信心让预期变成实际，因为我们边和权利人谈判、边出去招商，我们专门跑到东莞、深圳、上海、苏州去招商，‘谈移拆建引’都没有落下。”陈锦章介绍，目前入驻“工改”项目地块的包括本土增资扩产企业以及来自顺德、深圳等地的企业和项目。

“有一家给华为手机做配套的深圳企业，被我们的‘工改’政策优惠和登门拜访的诚意打动了，决定把整个公司搬到我们这里。”陈锦章说。

目前，中山智能家电产业园（大岑片区）第一阶段的十余个项目已陆续开工建设。陈锦章透露，第二阶段将在“工改工”的基础上，配置商业、住宅等配套设施，满足企业员工的生活、消费需求。对于有潜力的中小型企业，当地将其纳入重点培育对象，优先服务安置在腾挪园区，或根据其年产值给予相应的购厂补贴。

与此同时，广东省全域土地整治试点黄圃（大岑）土地复垦项目也于近期动工，约166亩的土地复垦后，将结合南堤碧道建设、千亩连片“工改”项目，形成三生融合的产业新城。

南方+记者 陈少宏

【作者】 陈少宏

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端