作者：张俊林

编辑：大老师

房地产又出新政策了！

前几年提出的“房住不炒”政策，今年，一个字都没提！

什么是“房住不炒”？

简单说就是：房子是用来住的，不是用来炒的。

可是最近，国家出台了一系列房地产刺激政策，却一句都没提“房住不炒”这四个字。

这是怎么回事？

有人说，“房住不炒”的时代已经过去了，已经成为历史了。

难道炒房子的时代，又要开始了？

未来，还能买房子吗？

今天这篇文章，就带你一起看看，今年新出台的一系列房地产刺激政策的葫芦里，到底卖的是什么药？

01 罕见的地产新政策

新政策主要有三点：

1. 降低首套房的首付和利率。
2. 对于改善型的换购税费政策的降低。
3. 对于房贷，推行认房不认贷。

第一点，其实从去年到现在一直在推，现在整个首套房的房贷利率应该说在历史上平均利率最低的。

很多都降到了4%以下，首套房的很多地方的首付比例也没有到30%，很多都是20%，估计后续很多地方可能出台政策，首付比例可能更低，比如只付10%。

如果这样，就大大降低了首付的难度。比如总款100万，以前首付要至少30万，现在只要10万就可以，立马轻松了一大半。

第二点，关于改善性住房，换购税费减免。

比如你是换购的话，你把小的房子卖了，现在买一个大房子，那么这种换购的是有税费的减免。

比如原先我交5.5%的总税费，现在可能只用交2%的总税费，这样大大降低了你的交易成本。

第三点，认房不认贷。

就是说只要能证明你现在名下没有房子，哪怕你以前名下有三套还是五套，后来你都卖了，现在名下没有房了，你要再买，那就按首套的政策来。

以上海为例：过去要买二套，首付是70%，房贷利率是5.25%，现在按最新政策首付会降到30%，贷款利率降至4.55%。

过去，认房又认贷，比如说，你以前名下有过一套房，但是后来你都卖了，名下没有房子了，但贷款时由于你有买房记录，所以现在再买的话，就要执行第二套房的标准，比如首付比例要更高，比如70%，贷款利率也会更高。

02新政策对市场的影响有哪些

任何政策出台，对市场对老百姓其实都是有影响的，只是此次的影响会更大一些。

1. 以前买房首付比例高，很多人即使掏空了六个钱包，才有可能凑个首付。

现在估计多地会出台更加激进的政策，可能要低于20%，比如降到10%。

那这个时候，那些原本不想买的，是不是会有动摇，毕竟这下子，一次性不用拿出这么多，轻松不少，这样肯定会有不少刚需直接不待犹豫地出手了。

2. 对于长期想换套大房子的人来说，这次的政策就是及时的甘霖。

原本两个人住刚刚好的小房子，现在家里人口增加了，实在不方便，想换吧，二套一是首付太高，兜里的钱距二套首付的还有很大距离，二是利率也很高，每个月还房贷的压力太大了，估计自己承受不了。

现在好了，首付直接少一半，房贷利率也少了不少，你说他们能不开心嘛，这等于说原本死心了，现在又让你看到了希望，这个心肯定蠢蠢欲动。

3.对于长期低迷的围绕房地产的那些产业链，要迎来一小波发展的高潮。

大家想一想，大城市里哪些人是真正的有需求的人，肯定是二套改善的呀，原来是70平的，住了那么多年，手里也有闲钱了，现在再买怎么着不得上个120平的吧。

既然是改善，那装修肯定是怎么舒服怎么装，一定会比第一次装修要好吧！

那总得找装修公司装修吧，然后设计，建材，卫浴，灯具，家具，家用电器等其它配套的产品，这些的量肯定就上来了呀。

这样就拉动了经济，刺激了内需，经济走向肯定向上了。

03 新政策对老百姓有哪些重大关系

任何政策都有两面性，在这个方面好的同时，另一面也许就存着一些不太利好的东西。

1.首套房的首付比例是下降了，这是好处，但是要付出的总款却增加了不少，因为本质上房价没有下来。

举个例子吧：

如果你买了一套总价100W的房子，首付30W，贷款70W分30年还清，按大多数城市目前已降下的利率3.9%计算，用的是等额本息，那到时候你的贷款和利息加起来一共要还1188603.87 元。

如果现在首付是10W，那么贷款就是90W，也是分30年还清，利率和计算方式都一样，那30年下来，你的贷款和利息一共就是1528204.98元，两者对比，足足差了339601元。

所以，对老百姓不利的点就是，降低的首付，将来离双倍奉还也差不远了，每个月的还贷压力也更大了。

2.首付降低了，离很多年轻人留在大城市的梦，更近了一步

我之前很多同事，朋友到了差不多快30了，眼见高房价，高首付，实在买不起，最后很多人都离开杭州回老家，或者去了别的小城市了。

还有一些刚大学毕业的学生，在杭州这样的城市，打拼几年后，真的很想很想留在杭州，也是因为高房价，高物价，高首付，最终无奈地离开了。

尤其是一些从不太发达地区来杭州的学生，几乎没一个最终留在杭州定居的。这些人知道，回家可能也没有什么好的发展，但是想留下来，面对高房价，以他们的收入，实在是看不到希望啊！

如果他们知道现在首付比例降低了，有可能很多人，会咬咬牙，坚持一下，最终实现留在大城市的梦的。

3.憋了很久的改善型购需求，会得到彻底的释放！

这类人其实是这次政策的最大受益人。有需求，又有一定资金实力支撑！

原先想买，但政策会让付出的比例太高，有点承受不起。

毕竟在大城市，要买一个120平以上的房子，动辄好几百万，要付出60%-70%的首付，说真的，还真没有几个普通百姓能拿出来的。

在大城市别看很多人身价几百万，其实都在房子上，能拿出上百万现金的真少之又少。

这类需求在大城市很多，尤其在二胎政策放开以后，很多70和80后都再生了，那很多原来的房子都不够住了。这种情况，在我身边就有许多。

老纪，82年生人，财务经理，甘肃人，房子买在杭州江干区，2011年买的房子86方，两室两厅，套内实际使用面积67方。

有两个孩子，大的女孩子上初中，小的男孩才上小学一年级，有一次，我去他家，发现原来客厅的沙发没了，现在是一张大床。

沟通过才知道，最近老丈人和丈母娘来了，无奈之下，自己的主卧让出去了，小儿子和他们夫妻睡客厅。

最近最头疼的就是房太小，住不下的问题。

老余更惨，杭州土著，36岁，家住杭州流水西苑小区，位置很好算是杭州的市中心了，但是是个老破小。

现在住的房子是当年父母分的房子，52平，家里客厅巴掌大，估计3-4个平方。

然后就是两间卧室，父亲不在了，母亲一人住一间小的，他们一家三口住一间大的卧室，关键是他很想要二胎，但存款买二套首付还要差很多，也是整天发愁，孩子大了没地方住怎么办。

像前面这样的事例，在中国的一二线大城市一抓一大把。这些人都是有真实需求的，我相信过不了多久，他们一定会出手买房的，因为只有换大房子才能从根上解决他们的问题。

4.新政策对老百姓买房决策有什么影响

这次的政策对买房的决策最大影响是：你要买哪里的房子！

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融！--经济学家任泽平

当城镇化率超过60%以后，最大的特点是都市圈城市群化，就是分化。

大家留意后会发现70%的小城市人口流出后，房屋会过剩，大约十年都不会涨，但是有20%的人口流入了都市圈，城市群，这些人口净流入城市房价会再创新高。

我们看一下对比我们发达的美国的例子就知道了。

美国城镇化率现在90%，在过去的两年多，美国全国房价涨了18.7%，但是美国广阔的中部地区根本就没涨。

有的还跌，那谁涨呢？两大海岸线的城市房价涨了30%-50%，因为人口流入！

房价涨或者房地产市场的繁荣，最根本的是人！没有人，谁买房子啊！估计连接盘的人都没有了！

如果想买房，请记住一定这个信条：跟着人口流动去买房！

这样你未来的房子才有可能会升值，大城市对周边小城市有虹吸效应，年轻人只会越来越多的往大城市跑，因为那里才有他的梦想和施展才华的舞台。

看看近年来各大城市的抢人事件报道就知道了，为什么他们要给那么多优惠政策让年轻人留在这个城市了。

人，更多的年轻人，更多的高学历的年轻人，才是一个城市未来发展的基石！

未来房价的趋势预测

一二线这些个超大城市，房价肯定在未来会稳中有升。

毕竟这些城市一般都会有大量的高校，光想办法留下这些每年毕业的学生，净增加的人口都不得了，还有些城市有许多的产业集群，也吸引了大批的人前来。

比如说此次政策中提到的21座城市，他们分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

这些都是城区人口超500万的特大型城市，如果有钱，闭着眼睛买，未来也会小幅度升值。

至于，小县城和人口不多的地级市，假如根本就没有人口净流入，也没有什么支柱性产业，如果是自己居住，买了就买了，如果是投资那就不建议了，如果手里用好几套，趁早还是卖了，然后去大城市投吧，不然过几年大概率铁定下跌。

往后，中国很多小城市都会慢慢趋向鹤岗化，像我一个新疆的朋友，在新疆阿克苏地区温宿县城2010年买的房子，在6楼，现在就是原价卖也是无人问津，当地也没啥产业，那里的人口听说这些年少了很多。

好了，看到这里，码字不易，请您随手点个赞吧！

您对房地产的未来发展有何看法，评论区交流！

#头条创作挑战赛#