IPO热度减退 上市物企间分化加剧

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

IPO（首次公开募股）以及收并购双双“降速”背景下，上市物企间的分化正进一步加剧。

日前，中指研究院发布《2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。报告内容显示，2022年，资本市场物业板块表现较为疲弱，物业服务企业市值等方面出现了较大的分化，物业管理行业新股发行数量、并购交易数量以及管理面积增速等均较去年出现显著下降。

“物业服务企业不再追求盲目扩张，转而更加注重有质量的发展。”上述报告指出，2022年，物业管理行业发展的脚步放缓，上市公司逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转变为“高质发展”，节奏更稳健而可持续，有助于改变投资者对物业板块的预期，提振投资信心，且从长期看，物业管理行业基本面并未改变，行业价值有望回归。

企业间分化加剧

2022年前10个月，资本市场物业板块一直处于震荡下行通道之中，11月份随着利好政策的出台，出现一波较为明显的上涨，随后至今则处震荡盘整期。

上述报告数据显示，截至2023年5月5日收盘，64家上市物业服务公司总市值为3546.49亿元，较历史最低点回升36.35%。

在此背景下，物业服务企业市值等方面出现了较大的分化。

数据显示，截至2023年5月5日收盘，市值TOP10的上市物企市值合计为2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍；市盈率方面，优质企业及特色企业估值也更高，市盈率TOP10的企业市盈率均在20倍以上，板块整体市盈率则为14.54倍。

除市值等分化加剧外，物企IPO以及并购速度都出现了明显下降。

IPO方面，2022年，物业管理行业新股发行数量6家，均在香港主板，较2021年减少8家，募集资金金额74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平；2023年至今，仅1家企业登陆资本市场，募集资金及上市企业数量进一步下降。

并购交易方面，2022年物业管理行业共发生并购交易43宗，较2021年减少102宗。

管理面积增速下降

收并购降速等因素影响下，2022年上市物企管理面积增速也在下降。

数据显示，截至2022年年底，物业服务上市公司管理面积均值为1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积1.8亿平方米，同比增长12.50%，增速均较上一年显著下降。

同时，新的变化也在发生，市场竞标正逐渐成为上市物企主流拓展方式。2022年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比较去年提升2.37个百分点，达53.89%，继续创新高。

物企管理规模扩张是营业收入增长的根基，规模增速放缓，营收增长一般也随之降速。数据显示，2022年，物业服务上市公司营业收入均值为46.44亿元，较上年增长19.38%，而在前两年，上市物企营收均值同比增速均在45%以上。

从收入构成看，基础物业服务收入中流砥柱的作用更加凸显。2022年上市物企营收均值中，基础物业服务收入占比为66.71%，同比增加7.77个百分点，占比为近四年来首次正增长；增值服务及创新型服务收入占比为33.29%，未能延续过去几年的增长趋势，为近几年首次转降。

此外，风险出清等因素影响下，上市物企净利润骤降，已回落至2020年水平。

数据显示，2022年，上市物企毛利润均值为11.57亿元，较上一年略增0.25亿元；净利润均值为3.66亿元，同比大幅下降28.66%；毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较上一年分别下降4.19和5.32个百分点。

尽管出现全面“降速”现象，上述报告认为，物管行业基本面并未改变，前景较为广阔，板块价值预期有望回归，物业企业则需要从ESG治理架构、及时应对政策指向、健全供应链管理等方面强化ESG建设，助力企业可持续发展。

“随着上市物企关联方风险逐步出清，企业独立性增强，行业更加聚焦核心业务、回归本质。”上述报告指出，随着行业不断发展，上市物企的业务发展更为多元，近年来，以城市服务、IFM、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，社区增值服务也逐渐成为上市物企的重要板块，而相较非业主增值服务，社区增值服务具备潜力大、需求大、业务延展性好等特点，且受地产影响相对较小，风险较低，当前几乎每家上市企业都在大力发展相关业务。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）