“彪哥”王健林

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近日，2023新财富500富人榜发布，万达集团的王健林、王思聪父子以840亿元身家跻身第25位，摘得房地产行业榜眼，仅次于身家1105.6亿元的深圳湾1号和鹏瑞集团创始人徐航。

这边厢，财富榜送来的“大红花”或许让昔日“首富”倍感荣光，但那边厢，在今年4月，万达商管赴港上市的招股书再度失效，一纸对赌协议带来的“泰山压顶”，似乎也即将让这位横跨商业和地产等多个领域的“彪哥”透不过气。曾经被媒体热炒的那个话题再度摆到公众面前：王健林到底是“首富”还是“首负”？

最新消息透露，万达集团正在与国内主要银行商讨境内贷款的无还本续贷方案。这到底算是帮助王健林摆脱困境的“曙光”，还是进一步照见万达创始人渴求资金的镜子？

“凡是成功的企业家都接近精神病，自己相信自己这个故事，相信我能做成，那么失败5次10次甚至更多次也不怕。接着再弄，接着再干，还真就获得成功。”这类王健林式的自信，依然像当初他在电视节目上耐心教导年轻人要有“先赚一个亿”的小目标一样夺目和醒神。

无论是曾经在福布斯和胡润榜中多次问鼎榜首的全球华人首富或房地产行业首富，还是至今仍坐拥近500座万达广场、超820家影院、130多家酒店和近390家宝贝王乐园的商管“彪哥”，或是曾经多次化身“白衣骑士”向同行施以援手、而今自己却遭遇流动性紧张的房地产“大佬”，抑或是带着万达商管冲刺IPO第三次折戟、很可能因为对赌失败而面临一场人生重大危机的“冒险家”……在王健林的人生信条里，或许成功和失败之间的距离就只差一点好运气。不管多少次失败都无法阻挡他继续攀登和冒险的雄心壮志，因为在潜意识里，他始终相信自己一定会成功。

但也有人说，不管是“首富”还是“首负”，此刻都无法回避一个现实，那就是，资本市场留给万达商管的机会只有最后一次了。在剩下的7个月里王健林能否再次续写万达的传奇故事，重现2017年“世纪大交易”那般绝地逢生的精彩画面？

①

“胆大”or “大胆”

王健林出生于1954年，是个地道的四川人，毕业于辽宁大学。早年的军旅生活造就了他自信和坚毅的性格。转业后本该平静地享受生活，但20世纪90年代初一场突如其来的“下海”浪潮让向来有“主意”的王健林人生发生了180度的大转变，带着借来的50万元，他毅然开创了自己的第一家公司：大连万达。

公开资料显示，让他赚得第一桶金的是一个“旧城改造”项目。这是连许多国企都认为无利可图、不愿意接受的“烫手山芋”，但是他接盘后进行了大刀阔斧的升级改造，直接将棚户区改成了有独立洗手间、防盗门和客厅的高档住宅。在市面上房子均价是1100元/平方米时，王健林更是大胆将售价直接提升到了1600元/平方米。而他的想法获得了市场的认可，房子销售一空，王健林赚了近千万元。

第一次吃螃蟹尝到甜头后，此后近10年间，万达一直靠着旧城改造项目步步为营。

新世纪之交，当房地产这条传统赛道上挤入的资本越来越多、竞争日益变得白热化的时候，王健林又酝酿在商业地产方面开辟一片新蓝海。当时，他发现国内的商业建筑都主打以传统百货、大型综合超市为主，综合性的购物中心才刚刚起步。因此，他决定把精力从传统的地产抽出来，转而开发一种别具一格的商业综合体。

2003年，长春重庆路万达广场的开业，标志着第一代万达广场横空出世，而这一年，王健林一口气就开了六家以万达广场命名的商业综合体。

万达广场的基本打法是，王建林先与商家签订租赁合同，然后再选择一座城市的核心商圈建造商场，这种投资管理风险极低的商业模式，被王健林称为“订单商业地产”。业态上，初期的万达广场以单店模式为主，每一层分成独立的业态，有主力店和精品店，沃尔玛基本是整座广场标配，后来加入年轻人喜欢的影城和游戏城后，为万达广场带来了更稳定的客流，成为引领行业风向的新商业模式。

敢闯敢干的王健林没有满足于现有的成就，在“控制了流量和渠道”后，王健林快速将 “万达影城”的产业链条伸展到上游的影视项目的投资和制作，并大举进军文化创意产业。

从2003年至2022年的20间，王健林主导下的万达广场商业模式经历了四次迭代升级。从第一代的单体店模式到第二代的组合店模式，再从第三代集购物、社交、美食、娱乐多种功能于一体的商业综合体模式，到第四代融合社交中心、文化中心和旅游中心于一体的万达生活城（旅游区）模式，每一次升级都会引发社会和媒体的极大关注。

记得2010年底，投资50亿元的广州白云万达广场正式开业，给向来喜欢赶潮流的广州人带来了华南首块巨型高清天幕，还有华南地区第一个数字IMAX影厅，不仅放言要打造广州商业地产的NO.1，而且号称是当时已开业和在建的全国60多座万达广场中第一个A级旗舰店，一时间万人空巷，记者现场亲自体验后也在视觉和心理上感觉“极度震撼”。

迄今，王健林在广东在建和开业的万达广场约有40座，其中较多的广州有8座，佛山有5座，东莞和江门各有4座，深圳、茂名、汕头各2座。广东也是第四代万达广场的试验田。

在线下拥有这么多渠道、物业和资源的王健林，当然不是一个只懂得埋头开店、满足于收点租金或拍几部电影过日子的传统商人，当手头控制的商场、影城和酒店数量成几何数字增长的时候，王健林的心早已飞到了更为广阔的资本市场。

“清华北大不如胆子大……机会是闯出来的，要敢闯敢试，古人就曾说过‘富贵险中求’，胆子大一点比什么都强。”当王健林公开说出这句话，其作为一名成功企业家的野心已展露无遗。

事实上，早在2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，王健林就曾经有过一次将手中9家万达广场打包到境外发行REITs的机会，2006年因为政策原因被迫搁浅，后来找到JP摩根、摩根士丹利等投行帮忙，准备借道香港红筹上市。按照王健林的说法，当年因为被合作方澳大利亚麦格理银行忽悠了，结果还是错失了良机。

2007年，不死心的王健林筹谋回来A股上市，但原来说好2010年6月挂牌上市的计划，因为突如其来的楼市调控再次搁浅。“越挫越勇”的王健林不得不调头再次转往香港资本市场。

经过四年多的努力，这一次王健林终于成功了，万达商业2014年12月23日正式登陆港交所，成为当年港交所规模最大的IPO。但不幸的事情再次发生：上市首日万达商业的股票就遭遇破发。据21世纪经济报道披露，此后在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。

股价低迷带给投资人的失意无以形容。2015年9月，在王健林主导下，万达商业向中国证监会递交招股书，正式开启回A之路。这一次，王健林带上的虽然是万达商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅三类最核心的资产，但在外界看来，他身上天生的房地产老板IP，依然那么醒目。

俗话说，屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。有同行笑称，资本市场似乎专门和王健林过不去。2017年，万达还在争取A股上市之时，一场危机席卷而来，由于突然的资金紧张，王健林一夜之间由首富变为“首负”。

为了应对危机，王健林使出了一招乾坤大挪移，在当年7月19日，通过万达商业作价637.5亿元，将旗下13个文旅项目91%的股权、77家城市酒店的全部股权，分别卖给了融创和富力，成为当时房地产史上最大规模的一笔“世纪交易”。

大多数人往往有求“得”的勇气，而难有“舍”的勇气，无论“舍”“得”，王健林显然更有魄力。

低价售卖的资产为万达的现金流赢得了喘息的时间。2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%。危机过后，王健林并没有选择重操旧业，反而更加大刀阔斧地改革，坚定地要从房地产转型。

“万达商业必须要将所有的地产业务剥离掉，就连一平方米的房地产开发都不可以有，万达商业必须成为彻头彻尾的商业运营企业。”王健林带领万达走上了轻资产道路，现在的万达已不是当年那个万达。转型后，万达商管无疑成为王健林商业版图的核心。

推动万达商管上市成了王健林心心念念的事。A股上市再度折戟后，王健林依仗自己在国内外的庞大人脉和朋友圈，一口气引入PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家战投，累计引资380亿元占股21.17%，并破釜沉舟地和战投们签署了两份对赌协议：一是承诺于2023年底上市；二是从2021年到2023年业绩要达标。

这符合王健林的一贯作风，“富贵险中求”。但今年5月，万达商管被宣告第三次冲击港股上市失败，留给王健林和万达商管的时间真的不多了，在剩下的7个月能否迎来奇迹，从而为王健林的大胆投资画上成功的句号？

在外界看来，困难重重。但王健林显然不这样认为。

②

“自信”or“自负”

除了敢作敢为，王健林身上另外一个为外界熟知的特点就是“高调”。辉煌岁月，王健林也确实有高调的底气。

“一座万达广场，就是一座城市中心”，曾几何时，这句广告语让万达广场占据了各地的黄金位置。2010年，广东首家万达广场——白云万达广场开业时，王健林也在开业现场表示“未来将至少投资500亿（元）在广州建10个万达广场，希望一两年以后，万达广场在广东省遍地开花。”

虽然当时万科、保利等地产巨头开始向商业地产进军，但王健林表示并不担心竞争压力加大，他认为万达做商业地产已经十几年了，有很多的经验积累和优势，甚至直言：“可以这么讲，我们认为万达全国性的竞争对手目前还没有，三五年以内也难看到。”并进一步说到“连锁百货要在两年内成为中国第一，五年内挤进世界前十。”

“不可否认，万达广场在诸多城市商业不成熟的区域具有强大的号召力，对于推动区域商业升级具有典型示范效应。”业内人士在2019年时对万达广场如此点评。

除了商业综合体，在文旅方面，王健林也是“大兴土木”搭建文旅帝国。从2009年万达投资建设长白山国际旅游度假区项目后，万达开始在全国各地布局文旅项目，哈尔滨、南昌、无锡、广州、成都、重庆、郑州等多地的万达文旅城陆续浮出水面。与此同时，万达也开始收购线下旅行社以及投资线上平台，在海外打造中国高端酒店品牌，并购海外旅游企业和景点，构建完整的旅游产业链。

当时，王健林放出豪言壮语：“要让迪士尼在中国十年到二十年之内无法实现盈利，迪士尼不信中国有万达，实在不应该来大陆。因为我们有一个战略就是好虎架不住群狼，上海只有一个迪士尼，万达在全国其他地方开了15到20个，且每个都具有不尽相同的业态。”在他的设想中，到2020年，万达将形成文旅项目的全国网络，每年客流超过2亿次，旅游收入达到1000亿元，成为全球文旅产业龙头。只是他没有料到上海迪士尼盈利不菲时，自己会有低价甩卖文旅项目的一天。

在当时的中国商界，王健林可谓风头无两。六年内五次名列胡润房地产富豪榜的首位，2016年成为《福布斯》全球富豪榜单上最富有华人，同年3月还荣获影响世界华人大奖，入选《时代》周刊“全球最具影响力人物”；在艺术品收藏领域，王健林多年来从拍卖市场上网罗的藏品据说价值数百亿元，知名的就有毕加索的名作《两个小孩》《戴帽女子》，莫奈的《睡莲池与玫瑰》，傅抱石的《龙蟠虎踞》，李可染的《漓江胜境图》，李苦禅的《五只鹰》，还有吴冠中、石齐、范曾等名家的大批作品……明明是企业家，却高调到如明星般家喻户晓，在这一点上，他儿子王思聪跟他倒是有几分形似。

当时的王健林在万达集团年会上演唱的摇滚视频，就能风靡全球，全球点阅量超过11亿次；接受采访时一句“先定一个小目标，比方说我先挣他一个亿”的言论能成为网络热门语……意气风发的王健林屡出金句，不断地被众人拿来效仿和自我调侃，活跃在大众茶余饭后谈论中。

直到2017年突然遭遇的那场流动性紧张，王健林以变卖资产、“断臂求存”的方法让企业得以幸存后，王健林才明显让人感觉消瘦了不少，说话不再像以前那般豪放。

当时有人说，历经变故的王健林已经变得低调无比。或许，这话说早了。2022年，低调蛰伏近5年的王健林带着“新万达”高调回归。

2022年，房地产历经了一番行业大洗牌后，许多房地产公司身陷险境，而前几年在躲避风险中积累了丰富经验的王健林，反而因为让万达提前转型躲过了“风浪”。在地产大佬的日子普遍感觉吃力的时期，王健林带着他的万达高调回归世人眼中，豪掷60亿元赞助卡塔尔世界杯，正式拉开了万达文旅重返舞台的幕布。

此后，王健林更是频频高调露面，密集拜会地方政府及龙头企业，陆续考察了北京、洛阳、长春，均有新签约或在建的文旅项目。

至于被王健林视为“心头宝”——转为轻资产模式的万达商管，更是扩张动作频频。曾经被迫出售项目的万达，转换身份成为“白衣骑士”，不仅与部分出险房企进行商业项目的合作，还连续接管了多个商业项目及烂尾项目。

从接管鑫苑旗下多个商业项目、建业旗下全部商业项目到购买北京蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权以及接手5家奥克斯广场。截至2022年6月末，万达商管在216个城市中管理425个商业广场、在管建筑面积达6008.2万平方米，其中独立第三方项目在管建面占比29%。

当然，大肆扩张也与万达商管与战投们签订的对赌协议相关，在王健林看来，承诺的年收益要靠扩大规模实现。毕竟，根据2022年万达商管公开的财报数据显示，万达商管的商铺出租率为98.7%，租金收缴率高达100%。

要知道，2022年因为疫情影响，很多商场都出现过较大经营困难，面临商铺关门退租的风险。相比之下，万达广场商铺出租率、租金收缴率如此之高，算得上奇迹。当然，自信如王健林自然引以为傲。他相信自己的万达商管能做到别人做不到成果，他曾说：“万达执行力不敢说在世界，至少在中国是第一。”

王健林习惯用军事化方式管理万达，通过建立一套精细、严格的执行能力，让万达像一台高效运转的机器一样运转。

然而今年3月，一位自称在万达工作两年多的员工，在网络上发布了一篇名为《说说2023年的万达商业》的文章，文中指出万达商管旗下商户业绩、出租率、客流等数据都存在造假。据一位接近万达的内部人员表示，“帖子刚出来的时候就引起了内部很大的讨论。”

这场风波难免也给自信的王健林带来了一定的压力。如今，经历万达商管屡次上市败北，对于第四次冲击上市，王健林应该如何重拾信心？

③

“讲义气”or“讲意气”

在中国商界，万达的品牌价值和王健林的号召力，能对各路资本产生足够的吸引力。且浸淫商界多年的王健林，早已建立了一个庞大的“朋友圈”。

王健林对自己的评价也是“我差不多是一个工作狂，我觉得大家评价我，第一，这是一个勤奋的人；第二，这个人是一个值得交往的人。我是很讲义气的、很够朋友的一个人，很多跟着我的朋友都发财。”

“讲义气”是王健林给自己打的标签。当然这不是空口说白话，而是真金白银的付出换来的。

万达商业于2014年末在香港上市时，张大中、马蔚华、胡葆森、卢志强、蒋锡培、董明珠、冯军等一众商业大咖就曾前来捧场，其中不少人作为投资者，都寄望于在这笔交易中大赚一笔。

后来万达商业股票遭遇破发，王健林直言“万达的价值被严重低估。”而2015年开启回A计划时，王健林又说，香港资本市场的估值逻辑，无法真正衡量万达的价值。

2016年9月，万达商业从港股退市。王健林坦言考量较多的是对朋友的回报。“我做了很多的行业，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要的一点，不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”

在私有化中，王健林对朋友颇为慷慨。万达商业的要约收购价为每股H股现金52.80港元，比IPO定价上浮10%，比公告前最后一个交易日的收盘价溢价约44.5%。

当时，王健林对回A上市充满信心。根据2016年万达商业私有化项目书，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，如果在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向投资者支付12%和10%不等的利息。

此后，万达商业经历了申请回A、世纪出售、引进战投、撤回申请、筹备赴港的艰难历程。再度申请赴港上市的公司，也变成更具轻资产特征的万达商管。

为了让万达商管上市，王健林专门发动了朋友圈，希望拉着碧桂园、中信资本、蚂蚁、太盟投资集团等好朋友大搞一场。

但“亲兄弟明算账”，朋友们在投资王健林时就给自己设置好了“安全阀”，与王健林签订了对赌协议。公开资料显示，当时协议内容包括一是承诺于2023年底上市；二是业绩要达标，万达商管2021年、2022年、2023年实际净利润不能低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元。只要万达商管完成“对赌”，投资方就会继续送钱送资源。如果不能如期完成“对赌”，万达商管要出380亿元回购公司股份，并支付高额利息。

折腾了一大圈，直到今日，万达商管仍未能顺利上市。如今，随着万达广场的光环慢慢退去，营运巨大的成本，为了扩张形成的财务成本都在那里，核心资产也没能带来预期的经营利润，万达商管面临的最现实问题就是，要搞多点钱。

事实上，万达商管已经通过质押融资、发债、减持等多种方式筹措资金，当然也让更多人知道了万达的紧张。这从近期大连万达商管披露的2022年债券报告亦可管中窥豹。

如今，面对当初签下的那一纸对赌协议给公司带来的巨大可持续发展压力，王健林的“义气”能否再次换来朋友圈的热情相助？我们拭目以待。

【南方+记者】柴亚娟 冯善书

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【出品】南方产业智库

【作者】 柴亚娟；吴颖岚；冯善书；谭唯

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