二手房市场：二季度成交活跃度下降，价格回归理性

经历了一季度的二手房市场的火热后，全国多城都反馈，4月的市场开始回落。

每日经济新闻发布了这样一组数据：4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比下跌40%……

价格方面，据诸葛数据研究中心监测数据，4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米，环比下降0.15%，较上月扩大0.05个百分点；同比下降0.4%，较上月扩大0.13个百分点。

在成都，二手房市场表现怎么样呢？

直击二季度市场：

中介带看量腰斩，房东降价超10%

今年4月，朱先生在平台挂了一年的房子终于卖出去了。从去年4月挂牌以来，这套房子再去年6月底迎来了一波看房的小高潮。“但当时对于价格预期比较高，几位买家的回价都没有接受。”

成都

这套房子在平台挂了近一年。而它的带看数量的变化能够明显体现出市场的走势——去年6月，迎来了市场的一个小高潮，其后开始逐渐回落。机会出现在今年一季度，从春节后，这套房子的带看量明显增加，但这些买家的出价始终没有达到朱先生的预期。

时间来到4月，带看量明显减少，4月底，这套房子终于迎来了买家，但是降价超过了10%。

“市场明显没有一季度好了。”这是进入4、5月份多数中介的感受。此前，一名中介月成交3、4套不在话下，现在却有多数人因为找不到客户而发愁。有门店经纪人告诉发哥，3月门店的人均带看达到15组，但到了4月，这一数据近乎腰斩。

公开数据显示，成都3月二手房成交共计28189套二手房，时间到了4月，这一数据下滑到23790套，而在5月份，截至16日，二手房成交的数量仅为10252套，从当前的表现来看，本月的成交数据仍为下滑状态。

成交结构分析：

5+2区域量价企稳，

极低总价和高总价成交占比趋升

那么，二手房的成交结构表现如何呢？

贝壳研究院成交分院指出：4月，成都二手房库存房源量突破了新高，而这其中，10年以上的房源新增占比显著升高，这表明，房龄较老的房源的置换需求正在加速增长，截至今日，贝壳的挂牌房源达到193830套。

二手新增房源年限分布 数据来源：贝壳研究院成都分院

大量的房源入市，但购房者的需求也早已经出现了分化：

首先是区域偏好向核心城区集中。2023年4月，5+2区域保持了今年以来较高的成交占比，近郊交易热度则在3-4月出现更大幅度的下降；

二手客源成交区域分布 数据来源：贝壳研究院成都分院

其次是住房消费力的分化，极低总价和高总价成交占比趋升，中总价段占比下滑。2023年4月，二手总价段成交占比上升的仅100万以下极刚和300万及以上的中高端房源占比上升。而100(含)-150万、150(含)-200万和200(含)-300万的中总价房源占比下滑；

二手成交总价段分布 数据来源：贝壳研究院成都分院

而在价格方面，低总价段的的房子（尤其是100万以内总价的房源）降幅最为明显，400万及以上的降价幅度变化更小。

二手成交房源较首次挂牌降价幅度 数据来源：贝壳研究院成都分院

不过，这一结构到了5月开始有了变化。在贝壳研究院成都分院的数据中，5月的两周近郊成交占比走高，高新区成交占比也在显著提升。这也从侧面印证了一个4月的结论——极低总价和高总价成交占比趋升。

数据来源：贝壳研究院成都分院

后市预判：

二手房或将转化为改善市场

成都二手房的行情结束了吗？

在部分人看来是的。但资深经纪人唐先生告诉我们，本来市场就是一个波动的走势，一季度的辉煌有一定程度来自于去年底的积压，而整个4、5月份的市场，虽然比一季度有了一定的回落，但整体数据相差并不算大，而当前的市场已经远超去年。从这一角度来看，成都二手房行情仍在。

贝壳APP显示的贝壳指数变化

在客户构成分析中，他发现了一个明显的变化：“4.5月整体的首改成交占比有所提升，因为2、3月的刚需楼盘大量成交，释放了较多的改善业主。”他在客户追踪中发现，仍有不少客户存在再买意向。“也就是说，接下来一两个月，刚需成交会减少，但首改和改善的成交占比会有所提升，核心板块仍为关注的重点。”

贝壳研究院成都分院也印证了这一预判。研究院表示：

积压需求集中消化后，二手新增房客源量回落。2023年4月，二手新增客源量回到2021年中水平；新增房源量与2020和2021年同期趋近，置换需求仍然较为活跃。

小阳春之后，预计楼市成交活跃度走稳。根据贝壳研究院二手成交量KMI指数，2023年1季度交易量上升预期快速上升，进入4月，交易量下调的预期走强。根据历年交易量走势和线下带看活跃度，预计二手交易量将延续回落，5月环比下滑幅度约10%左右。

预计价格整体微降，楼盘之间有所分化。4月价格预期逐步理性，库存调价涨价房源占比回落至18.1%，随成交活跃度下降，库存持续走高，买方市场下业主涨价动力明显不足。