拟扩募资产的大租户传闻关停，华安张江光大园REIT业绩压力山大

记者 杜萌

对于华安张江光大园REIT来说，招租难是困扰业绩的最重要因素。

日前，受到哲库科技可能关停的市场传闻，5月13日，华安基金发布了《扩募拟新购入资产张润大厦重要承租方哲库科技市场关停传闻说明的公告》。

公告称，哲库科技是华安张江光大园REIT本次扩募拟新购入的基础设施资产——张润大厦的重要承租方之一。截至公告日，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。

公告还表示，对于市场传闻，原始权益人、基金管理人已经就关停一事在向哲库科技及OPPO方面了解情况，目前未收到该公司书面回复；哲库科技已于2023年4月与项目公司上海张润置业有限公司（张润置业）签订续租合同，且续租面积保持不变。目前张润置业未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。

今年4月18日，华安张江光大园REIT发布了《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书(草案)》（以下简称“《扩募草案》”）。该《扩募草案》显示，基金以扩募募集资金认购的基础设施资产支持证券为“华安资产张润大厦资产支持专项计划”，通过持有上述资产支持证券的全部份额，进而持有张润置业的全部股权及对该等项目公司的全部股东债权。

《扩募草案》表明，截至2022年12月31日，张润大厦共有16家租户，合计出租面积60534.05平方米，出租率96.32%。上述16家租户，对应租赁合同21份。其中，第一大租户在张润大厦的合同面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。和5月13日的公告对比可知，该先进制造业的第一大租户正是哲库科技。

作为应对策略，公告表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，一是维护张润置业已签订的合同权益，执行合同保障条款。根据已签租赁合同，如提前终止合同，哲库科技应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金；二是原始权益人深耕张江科学城开发及运营，在产业招商方面有丰富的经验和客户积累。目前已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米。如出现退租情况，原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作。

作为产业园REIT，招租情况是项目收入最重要的一环。不过，华安张江光大园REIT似乎正陷入招租难的困境。

华安张江光大园REIT2022年报数据显示，项目有一重要现金流提供方租户（其租赁面积占项目可租赁面积比例为28%）租赁合同于2022年末到期，到期后不予续租。年报数据显示，该REIT报告期内实现收入8456.98万元，尚不能覆盖营业成本（包括折旧和摊销）8954.7万元，最终全年净利润为-3211.25万元。

今年4月21日，华安张江光大园REIT披露的2023年一季报显示，项目收入为1603.98万元，净利润为-1177万元。 截至3月末，华安张江光大园REIT的基础设施项目出租率为70.57%，较2022年末92.6%的出租率有较明显的下降。原因即是年报中提到的上述租户在2023年没有续租。

“尽管上述面积已部分完成去化，但由于第一季度商业活动仍处于恢复阶段，市场新增需求不足，叠加春节假期的因素，对潜在租户的实地考察、租赁计划等产生一定影响，因此租赁进展较为缓慢。”华安张江光大园REIT在一季报中表示。