昆明房价真的领涨全国？

最近，办公室的小胖一直在唠叨，邀约五一去淄博吃烧烤，好不好吃不知道，主要人家服务好。

据说，ZF让当地身高180-185的单身小伙子出来接驾，搞得很多人都想去体验一下真实的服务。

是不是很不可思议？

我听后很生气啊，这事，怎么也得喊上我呀，咱说走就走，甚至应该作为公司团建，人多点更好玩啊！

淄博烧烤出圈令人羡慕

毋庸置疑，最近火到出圈的淄博烧烤，让全国的所有城市都羡慕了一把。

“淄博烧烤”成为现象级的城市营销事件，除了打响城市名片，还把淄博抬到了今年前4月楼市最热的城市，没有之一。

据上海易居发布的《2023年4月50城新房成交预测报告》显示，4月三四线楼市有所降温，淄博成为今年前4月楼市最热的城市。

据报告统计显示，2023年1月1日-4月16日，淄博全市新建商品住宅成交套数为10417套，成交面积为133万平，同比增速分别为75%和77%。

淄博没有画饼讲城市大规划、也没有居高临下的爹味大道理，而是用心讲讲烟火气，讲讲人情味，政通人和，真诚待客，还原老百姓最想要的生活，自由且快乐。

这正是淄博烧烤背后的高人！

只要人来了，任何行业自然都能受益，地产也不例外。

温暖人打动人的向来不是道理，也不是愿景，而是最接地气的细节和服务，淄博烧烤温暖人心，能共情就有机会破圈。

所以，我们都很羡慕淄博，不是旅游城市，却玩得比旅游城市还6，留住味蕾，虏获人心。

昆明房价领涨令人费解

或许，淄博烧烤好不好吃已经不重要了，至少每个吃货都会想去感受一下淄博的真诚和热情。

相比淄博的真诚，房地产的数据要虚得多。

根据国家统计局数据显示，3月一二线三四线房价全面企稳，70城房价上涨城市数量是最近4年来的最高峰。

这也是自2019年4月份以来，时隔48个月房价上涨的城市再次出现超过86%的情况。

当然，昆明也在列。

3月昆明新建商品住宅价格环比上涨1.2%，仅次于武汉，位居全国第二。

昆明3月新房价格环比涨幅全国第二

数据一出，昆明好多媒体兴奋不已，开始借此放大报道，昆明V5，昆明霸气。

难道是我们距离炮火太远了吗？这种新房环比领涨的态势着实令人费解。严格意义上讲，新房价格涨幅，并非是真实的市场行情表现。

按照中指《百城房价报告》显示，3月百个城市中有66城二手住宅市场均价出现下跌，下跌城市环比增加6个，特别是二三线城市的二手房价格调整数量明显增加。

还有冰山指数关于百城房价涨幅分析，也同样不容乐观。3月份国内100座主要城市中，有90余座重要城市房价环比同比均出现下跌。

冰山指数

站在整个大行业上看，同样是来自国家统计局的数据，1-3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。

而3月份，房地产开发景气指数为94.71。通常认为，指数低于95，就属于很不景气的范畴。

昆明市场何尝不是这样的呢？

从3月中旬开始至今，昆明的开发商整体都很迷茫，甚至悲观，而且大部分项目都还存在到访、成交的焦虑。

市场，没有那么乐观

与房企的表现一样，昆明房价也如此。

根据房协数据显示，在采集数据的21个区域中，3月昆明新房均价为13239元/平，环比2月的13325元/平还下降0.65%。

或许，这才是真实的昆明市场行情。

但本地，只拿国家统计局数据所反映的、昆明房价涨幅位居全国第二的数据说事，难免有些片面。

我们分析发现：

昆明3月份的成交量中，改善型产品撑起半边天。

那么就很好理解了。因为，3月份昆明大平层项目备案相对集中，很自然地会将房价顶上去，让昆明房价夺下全国“亚军”。

以成交来看，根据铭腾机构的数据显示，2月份昆明成交面积约45万平，但进入3月份看房量和认购量开始出现了下滑。

由于网签数存在一定的滞后性，体现在数据上，一些积压的备案计入3月份，使得当月成交量高达49万平，甚至比2月份还多近10%。

进入到4月份，昆明大部分开发商反馈比3月份还要糟糕，无论是看房量和认购量均开始大幅下行。

据铭腾数据显示，4月份前三周的成交仅为21.66万平，保守估计4月份的成交量在30万平左右，环比将下降近40%。

成交量的下滑，难道还不够明显吗？昆明市场并没有我们想象中那么乐观，至少市场后劲并没有那么足。

铭腾机构昆明主城区住宅成交量走势

换句话说，昆明3月份的房价有些始料未及，估计连地方核心部门做梦也没想到——昆明房价竟然跑出预期。

出圈了势必会引来关注，只是，这样的圈出得有些名不副实。

房价上涨不值得吹捧

著名记者罗伯特·卡帕说，如果你的照片拍得不够好，那是因为你离炮火不够近。换到地产赛道，只有靠近售楼部靠近销售一线，才能获得市场的真相。

实际上，新房价格上下浮动很容易受开发商主导和影响，也容易受网签网备时间的控制。

因此，有一种说法，如果没有二手房的回暖，就谈不上整体市场的回暖。

论活跃，无论新房还是二手房市场的表现，成都应该是全国所有城市中最有话语权的。

数据显示，成都3月份二手住宅成交量合计达28188套，环比2月份增长约47%，创下近7年来成交量的月度新高。

以成都这样的量级，对房价的报道极其克制，而新房和二手房累计不及人家零头的昆明，更没有资格上纲上线。

我们既不神化、也不魔化昆明房价，也尽量少吹捧房价涨幅。

毕竟，目前房地产市场的回暖依然很虚弱。

当下表现的回暖行情，以改善性购房为主。尤其头部城市，优质板块，改善性的产品，行情明显要好。

实际上，新房市场的回暖跟去年下半年压抑的需求回补，以及各种鼓励政策有很大关系。

今年以来，我们看到了诸多城市在限购、首付比例、房贷利率等方面，都有友好的政策输出，昆明也亟需政策的导向。

原本，昆明本就脆弱的行情，完全可以向上要政策，向下给资源：稳行业，积极增加开发商的拿地信心，稳预期，为百姓买房提供政策服务；

但如果房价在全国涨幅出圈，不但很难要得到政策，还会给地方带来舆论上的压力。

另外，这种虚假的繁荣还很容易给地产公司高层形成误导：你看，昆明市场涨声一片，居高临下，要求地方项目要么涨价，要么涨价出业绩。

这种难受也只有开发商最为清楚，交不出业绩，只能交人头。

所以，3月份在朋友圈官宣涨价的项目们，你们扪心自问，真涨价还是假噱头？涨价是领导的刻意安排还是市场的真实反扑？涨价后到访成交变多还是变少了？

你看人家上海房管局多聪明啊，直接严禁房产经纪机构捏造散布涨价信息。

还有，昆明草海边的某四季项目，成交单价近10万元/平的宣传，马上就要交房了，该验明身份了。

在昆明房地产市场尚未真正企稳的情况下，这种的“高价盘”的讯息，如果不是真实成交的，将可能导致市场的误判，引发消费者恐慌。

这也难怪，微信群里的一些朋友对此表示，3月份是被开发商们涨停的。

因为涨价导致销量直接停了。

或许，3月份不会是最差的月份，往后才是。

市场现状无需神化

市场难，更需要大家齐心共助。

但地产从业人员必须形成共识：购房预期已经发生了逆转，信心很难回到从前，但也不能直接躺平，行业的企稳需要做更多工作！

无论是住建部部长，还是央行行长，就房地产的最新表态，从“支柱”到“顶梁柱”，潜台词只有一个：不能再让房地产拖后腿了。

上面把话撂在这，接下来怎么做，其实已经不难猜测，政策环境必然还会持续宽松，如果市场没有明显起色，一线城市也会憋不住，继而逐步松绑政策，以达到上面想要的效果。

昆明作为核心省会城市，更不能在关键时候掉链子，市场的真实状况无需神化更不能魔化，让他回归正常就行。

……

生活太苦，工作太累，组团去淄博烧烤，不对，是去学习，去学习人家的热情和真诚，再组团服务外地的朋友来云南旅游、置业，如何？