回乡创业，想把闲置房改建成民宿的你，真的准备好了吗？

目 录

一、 必须清楚民宿发展到底是个什么状况

二、 鼓励和倡导的精品民宿到底什么样

三、乡村民宿投资创业的几大热点类型

四、民宿投资创业的软硬件设施配置要点

五、民宿投资创业的线上拓客要点

六、关于民宿投资创业项目的投资预算问题

七、 关于民宿投资创业项目的客房定价问题。

正 文

2023年，是疫情防控全面放开第一年。

临近第一个五一小长假，我们又看到了一个近乎疯狂的节奏，那就是各地民宿预订又呈现了供不应求的态势。

与此同时，

民宿创业加盟广告也呈狂轰乱炸之势，虹吸了不少具有民宿创业意愿的先生、女士。

与此同时，

“将过往的风景安放在清浅的时光”

“南北的路,从此不再漫长,灵魂不再无处安放”

“月光所照皆是故乡”

“心之所向，素履以往”

等等民宿广告语又开始绽放其独有的魅力和心之向往。

值得回味的是，当老瓷坛向朋友提到民宿创业话题时，朋友只回了一句话，

“别难为自己,抓紧时间山寨吧!”

可笑的是，朋友说，“别难为自己,抓紧时间山寨吧”就是一条网络流行语。调侃的字里行间既充斥了面对红海市场的无奈，又充斥了模式技术模仿和复制的市场乱象；既充斥了面对蓝海市场激烈的竞争态势，又充斥了国人对山寨产品投资浓烈的道德沦丧......

那么，回乡创业，想把农房改建成民宿的你，真的准备好了吗？

一、必须清楚民宿发展到底是个什么状况

1.民宿迭代发展趋势已不可逆。“个性化、精品化、多业态的民宿产品将成为当今民宿的主流。”

有位叫“平格建筑李工”的网友对民宿的定义值得参考，“在最初阶段，人们把闲置下来的住宅空间改造出来出租给租客，对于这种非标准的住宅产品我们把他称为民宿。和传统酒店相比，一个是公共建筑是标准商品、一个是住宅建筑非标准商品。由于其非标小众的特点，民宿通常极具个性化并带有强烈的人文化特性.....”

这里我们必须清楚的是，今天民宿发展已趋于商业化、规模化，民宿个性化与民宿人文特性具象化更为突出。

国内民宿的发展起步阶段以农家乐为主，但是历经了竞争期，规模化、沉淀期，以及疫情的影响后，国内民宿的新一轮竞争态势已渐露头角。民宿迭代发展趋势已不可逆。“个性化、精品化、多业态的民宿产品将成为当今民宿的主流。”

一句话，当今的民宿发展已可以这样定义，即建设改造个性化、文化氛围具象化，行动力体验生动化，休闲娱乐业态互补化的非标准酒店。

2.创业政策及就业压力导致民宿改造投资创业增长态势迅猛

有关数据显示，2022年平台部分民宿房东退场，也有不少房东加速扩张、抄底入局。

截止到2022年11月30日，全国民宿企业总数为132959家，比上月减少2759家，比2021年增加-1.03%（来源：中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会公众号）。

但更多数据显示，2022年国内民宿数量平均增长率高达61%（来源：中国网财经）。增长因素主要来自三个方面。

一是来自相关政策和就业压力的推动。

近几年，地方上下大力宣传把民宿产业作为乡村振兴的切入点，地方政策层面主要包括“农村闲置农房激活政策”“农村宅基地流转政策”“回乡创业贷”“乡村旅游驿宿贷、农宅贷”等等。

尤其是2022年7月，文化和旅游部、自然资源部等10部门联合发布的《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》，就乡村民宿的建设发展给出了规范化指引，在政策层面释放了重大利好。

2023年1月的《一号文件》更在培育乡村新产业新业态中提出：实施文化产业赋能乡村振兴计划。实施乡村休闲旅游精品工程，推动乡村民宿提质升级。《指导意见》提到：积极吸引农户、村集体经济组织、合作社、企业、能人创客等多元投资经营主体参与乡村民宿建设......鼓励农户和返乡人员开发利用自有房屋自主经营乡村民宿……在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励农村集体经济组织通过注册公司、组建合作社、村民入股等方式整村连片发展乡村民宿......鼓励城镇居民等通过租赁产权明晰的闲置宅基地房屋、合作经营等方式开展乡村民宿经营。

政策层面进一步释放了疫情影响下连续三年的社会就业压力，推动了民宿投资创业的发展。

二是来自固有民宿企业的加速扩张。一方面来自酒店、旅游头部上市企业的投资加盟战略，另一方面来自携程、简宿、途家、木鸟民宿、美团民宿等托管平台以及华住、悠家等加盟平台的推动。

三是来自小长假中愈演愈热的“微度假”“宅民宿”“近郊游”“露营游”等新型休闲概念的推动。2022年，基于疫情防控，民宿消费呈现出短时间、近距离、高频次等新特征，“微度假”“宅民宿”等成为新休闲方式。

高速增长意味着竞争的加剧和摧枯拉朽式的洗牌。总体看，“抓紧时间山寨”的红利巅峰已过期不候。缺乏个性和市场创新的民宿运营已经举步维艰。但市场无绝对，正如朋友所说，新媒体线上销售“即使是一泡屎，只要舍得包装和宣传也能卖出去。不信吗？你可以参考下猫屎咖啡”......

3.民宿投资创业市场已进入洗牌期，投资风险亦呈上升趋势

高速增长意味着竞争的加剧和摧枯拉朽式的洗牌。首先告诉民宿创业投资者一个非常郁闷的数据。据网传，现下95%的民宿都处于亏损中，虽无法查证95%亏损业态的统计来源，但可以肯定的是，民宿投资创业的风险系数只高不低的现状。亏损原因不一而足，总结起来，主要集中在以下几个方面。

（1）旺季时间短，淡季入不敷出

这一现象主要集中在景区民宿和乡村民宿上，游客接待除了节假日，便很少有人问津。试想，节假日全年满打满算也就52个双休日和元旦、春节、清明、五一、中秋、国庆几个小长假，总计不过120天，尚有240天亟待提升游客接待率 。

解决这一问题的关键一方面在接待规模和接待能力上，如旅行社外地旅游接待、企业团建接待和商务会议接待；另一方面在拓客渠道上，更多微小民宿基本无法提供卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书，以及食品流通许可证或餐饮服务许可证等六大证件，无法在携程、美团、简宿、途家、木鸟、蚂蚁短租等托管平台进行拓客，也没有在抖音、快手、简书、小红书、知乎上种草的能力。

（2）民宿游客接待定位不明确

民宿的旅游消费群体主要集中四个方面，一是集中在在90 后、00 后等Z世代群体上，身份多以学生、员工为主；二是集中在中高产阶层的中高端消费上；三是集中在企业团建、企业商务群体消费上；四是旅行社组团接待。

四个方面的游客接待各有侧重点。Z世代需要的是沉浸式体验感和打卡式满足感；中高产需要高大上的精品消费；群体接待则需要提升接待规模和接待功能，如客房数量、多功能会议室、宴会厅、康乐设施提升等等。

解决这一问题的关键一方面在自主投入和民宿设计上，需要民宿建设精品化、个性化、具象化、规模化；另一方面在当地政策引导上，“实施乡村休闲旅游精品工程，推动乡村民宿提质升级......整村连片发展乡村民宿”则正好可以解决大部分问题。

（3）民宿选址三不靠

对于民宿投资，业内有“三不选，一不做”之说，即“无游览价值不选，无环境配套不选，无人气不选，无留客手段不做”，深谙“天时，地利，人和”之道。而现实投资中，很多民宿建设深陷三不靠处境，他们靠什么？靠的是一厢情愿，靠的是情怀，靠的是可怜的创业冲动和所谓的风口，严重缺乏商业运作思维。

（4）拓客手段和拓客能力严重不足

网上有一个叫归故里的中小民宿，由一位90后美女在打理。归故里有15间房，70%的顾客来自于Airbnb（全球有名的民宿托管平台，传闻已退出大陆），30%来自于自己的流量池。Airbnb有自然流量，但并不能让房间满房。归故里为了拓客，建立了一个新媒体矩阵，有5个知乎号，每一个有两三万的粉丝，然后将粉丝转化到微信小号里，做用户裂变，裂变的最大目的还是纳客，特别是外地游客。归故里的老用户有10%的复购率。

归故里之所以在众多微小民宿中能够盈利，重点在于其较强的线上拓客能力。但很多从业者都不具备这方面的运营能力。

（5）自身民宿氛围打造和运营存在硬伤

一是规模太小，无相应的配套设施，无专业服务人员

现实中，10间客房以下的民宿大多存在这样的问题。如员工即老板，客房只有公卫没有独卫，位置偏僻混乱缺乏安全感，山区房阴冷潮湿，布草拆洗未经熨烫，氛围打造经过时间沉淀显得脏乱差，等等不一而足。

二是民宿设计装璜同质化严重，服务水平不高

这种现象主要集中在小微民宿上，一是项目建设装璜千篇一律，二是配套设施不健全，三是服务人员以民宿主为主，难以提供周到细致的服务。

三是民宿旅游缺乏留客手段

留客手段与拓客手段有所不同，一个重在如何通过游乐体验留住游客，一个重在如何通过推广获得游客入住。

现实中，众多民宿建设的游乐体验项目虚有其表，民宿主大多把精力都投入到了推广获客上，仅仅把游乐体验当成了获客推广的噱头，往往导致游客乘兴而来败兴而归。

而策划完善，引导周到的游乐体验项目则可以诱发游客玩得上瘾，乐不思归，从而强化了游客的续住率和复购率。

如民宿游乐项目中常见的陶艺DIY，很多青年男女为了得到满意的作品，学到熟练地技艺，而不得不加大续住时间，加大复购次数，从而由点及面，不仅强化了品牌，而且真正做到了淡季不淡。

四是周边环境配套游览价值不高

这种现象主要集中在近郊民宿上，民宿打造仅仅为了住宿而建设，类似于俗称的农家乐，仅仅在餐饮上做到了地方特色菜系的强化和推广，而留住客人的手段相对尤为单薄。

二、鼓励和倡导的精品民宿到底什么样

2023年元月，文旅部门在民宿标准定级修改为甲、乙、丙三类后，全国首批公布的甲级民宿仅41家，首批公布的乙级民宿仅仅30家，其中多个旅游大省的民宿评级为零家。那么，甲级、乙级民宿申报就那么难吗？非也，原因不予书评，但将甲级民宿等同于精品民宿是可以肯定的。

1.精品民宿不等于高投入，高价格，精品不等于客房空间大

2023年元月公布的全国41家甲级民宿，在征集申报中仅仅作了如下要求：所推荐旅游民宿必须达到以下条件：一是符合治安、消防、卫生、环境保护、安全等有关规定与要求，取得当地政府要求的相关证照。二是经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800 。三是初审符合《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T 065-2019）及第1号修改单的甲级、乙级条件。

而《旅游民宿基本要求与评价》中，关于甲级民宿评审标准的内容，并未对网络所传的规模大小、投资多少以及客房大小做出规定和要求，内容所强调的一是服务水平，二是体验感，三是安全性，四是周边环境。

评审标准并未对客房多少和客房大小做出要求，仅在规模上做出了“客房不超过4层、建筑面积不超过800 ”的限制政策，之所以这么规定，疑似与城镇居民自建房层数限制政策相关。

2.主题鲜明，美感浓郁，代入感强，有保障的民宿可称之为精品民宿

2018年，国旅关于《旅游民宿基本要求与评价》，这样提出当时最高评级为金宿的基本要求： 通过建筑和装饰为宾客营造生活美学空间，主体建筑应与环境协调美观，景观有地域特色；产品设计追求创新，形成特色，有宾客评价较高的特色产品或服务。

2021年，文旅关于修改后的《旅游民宿基本要求与评价》，这样提出最高评级为甲级民宿的基本要求：建筑外观应与周边环境相协调，宜就地取材，突出当地特色。周边宜有地方非遗、风俗、生产生活方式等活动体验点。应有主题突出、氛围浓郁、与接待规模相匹配的公共活动区域，配置必要的休闲设施。宜组织多种宾客乐于参与的活动。

18年与21年《旅游民宿基本要求与评价》的不同之处在于，后者隐性引导和要求了《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》中所倡导的，“实施休闲旅游精品工程”“乡村旅游集中连片开发”等战略思路，加大了民宿体验感打造的评价力度和要求。

《旅游民宿基本要求与评价》详细内容可在文旅部官网查看。

综合总结，主题鲜明，美感浓郁，代入感强，有安全、服务保障的民宿可称之为精品民宿。

3. 主题民宿精品打造类型参考

（1）主题策划

a、体现传统民俗风情：大多与地方非遗、风俗、生产生活方式相融合，如仿古风格、时代记忆穿越、民族特色装璜、民俗风情复制、田园农事主题模拟等等；

b、体现时代特色，打破时空限制：大多会定期举办赛事、爱好者同盟等活动，如电竞主题、AI游戏主题、太空主题、二次元主题、情人节主题、电影主题、剧本杀主题、运动健身主题、射击主题、攀爬主题等；

c、以职业兴趣圈子体现为主题：大多借助名人效应定期举办沙龙，如直播拍摄主题民宿、摄影家主题民宿、书画家主题民宿、网红聚会主题民宿、作家(书友)主题民宿、民俗雕塑主题民宿、钓鱼主题民宿、专题收藏展示主题民宿、奇石爱好者主题民宿等等；

d、以传统非遗手工制作体验为主题：大多玩和住双线运营，如陶艺DIY、泥塑DIY、制茶DIY、香薰DIY、酿酒DIY等，不一而足。

（2）氛围设计

包括文化类的文化墙、美陈、雕塑、符合主题特色的休闲设施等等。

如符合民俗特色的石碾、古树、图腾；符合时代记忆情调的缝纫机、架子车、牛车、马车、纺线车；符合AI游戏主题的免费游戏试玩、机器人展示；符合直播拍摄主题的摄影棚及全套设备租赁；符合专题收藏展示主题的小型博物馆。等等，既可以观赏，又可以让游客尝试沉浸式体验。

（3）体验活动植入

体验活动及体验设施整体植入须符合民宿主题设定，以增强整体体验感。

比如，以地方风俗文化为主题则适宜植入地方非遗、风俗、生产生活方式等。倍受西安游客关注的终南山寨，常规性植入了主要由游客参与的“千人篝火晚会”活动，活动不仅配备了节目主持者，而且制定了晚会节目规划；不仅邀请了节目表演团队，而且还配备了节目带队，火爆程度一时无两。

所以，体验植入还需配备相应的专业人员。活动类植入需配备煽动性十足的组织者和指导者，甚至是表演者；技能类植入需配备具备相应技能知识点的讲师、技师；运动类植入除了需要配备相应的运动顾问外，还需配备相应的安全员等等。

体验植入重在游客参与。如何吸引游客参与体验是不可忽视的一个重要节点。

三、乡村民宿投资创业的几大热点类型

（1）景观民宿

最佳投资与氛围打造：与景区旅游相融合，自身设计与氛围打造除个性化外，宜突出身临其境的设计与装璜。如推窗见景，凭栏观景、我见亭台的设计。

体验植入：适宜以吸引游客续房为最佳，如最为简单的采摘蘑菇、松子、板栗的免费导游等活动，再如无人区探险等满足游客意愿的特色定制服务。

（2）村落民宿

最佳投资与氛围打造：适宜以古村、古镇、山庄、山寨或者集中连片开发的乡村旅游为基础展开投资，适宜突出民宿风情或者本地习俗设计与装璜。如比较普及的古宅式建筑、民俗式入住体验等。

体验植入：适宜以吸引游客续房为最佳，如最为简单的本地吃食制作体验，再如敬老慈幼的纪念品、伴手礼制作体验等。

（3）营地民宿

最佳投资与氛围打造：适宜以依山伴水为基础，营房打造最忌冬不暖夏不凉。设计与装璜适宜在营房设计上突出个性。如持续火热的军营营地、全景式的揽星观月营地等。

体验植入：适宜以主题营地打造为最佳，如军营营地的战斗场景模拟体验、军训体验，再如以荒野生存技能训练为主的求生技能训练。

（4）田园民宿

最佳投资与氛围打造：适宜以农庄式身置田园风光为基础展开策划与设计，设计与装璜适宜突出田园风情。如适宜在春夏秋冬分别提供观赏，或采摘的，大片景观性作物观光。

体验植入：以农耕体验或养殖体验为最佳。如以时下最为流行的果实成熟采摘体验，租赁式委托打理和耕种体验、购买式委托养殖体验。

（5）手工制作体验民宿

最佳投资与氛围打造：适宜以古村、古镇、山庄、山寨或者集中连片开发的乡村旅游为基础展开投资，设计与装璜适宜围绕手工制作技艺为主题展开。如酒庄主题、陶艺主题的设计和装潢。

体验植入：配置手工制作体验作坊和游客作品展示厅。如前文提到的各类DIY制作主题，重在提供技艺指导，培养游客亲身制作的动手能力。

四、民宿投资创业的软硬件设施配置要点

民宿相对体量较小，按照2018年国旅局标准，客房建设要求在15间房以内，在布局上具备既具有相应的灵活性，也具有因小而弃的各种局限性。

1. 基础设施配套需注意事项

基础设施中水、电、网、通讯信号、给排水、垃圾处理、停车场等因素要考虑全面。

a、给排水中尤其是卫生间、厨房排污最好建设排污净化池，一防异味飘散，二防环境整顿；

b、停车场布局配套越近越好，否则，超出百米需提供行李接送服务；

c、网络宽带安装需充分考虑高峰期慢、卡、顿问题，建议根据房间数、高峰期使用人数安装两个以上100m-300m宽带路由器进行网络覆盖；

d、供电设施配套需系统考虑停电、断电时的应急方案，如配备相应数量的应急灯、相应功率的发电机等。

2. 功能设施配套注意事项

（1）基础功能

a、花园，露台、亭台、回廊：依据民宿设计特色及民宿改建体量确定具体建设思路。虽不可或缺，但也无需面面俱到。

b、自助厨房：依托自身设计特点及体量，确定自助厨房建设改建。自助厨房多在客户打包预定、举家出游、企业团建时使用，最简单的设计可一厨共享，即建设一个共享厨房，不用考虑一房一厨。共享厨房需严格消毒规范，最好消毒规范上墙贴挂，在橱柜张贴厨具、食用油、调料等基本储备指示贴。

c、自助洗衣房：短租、长租不可或缺的配套设施。最简单设计：在2 --4 左右的简易房内配备全自动洗衣机、烘干机即可。乡村民宿可考虑游客共享与日常布草拆洗共用，但最好配备一大一小各两台洗衣机和烘干机，否则，会造成费电费水。

d、餐厅、酒吧、歌厅、网吧：独立设计一般无法布置，可根据主题特点设计一个多功能厅，可在迎宾大厅、庭院、亭廊、开辟布置空间。

e、会议室、公共交流活动室：可接待企业团建或商务活动的需考虑。

f、消防配套：客房须配有消防疏散图， 并安装消防报警装置；楼层须配置4kg干粉式灭火器并安装消防栓。

g、便利店：主要提供旅行日常用品，旅行纪念品，当地土特产品等购买服务。民宿体量小，无需考虑小而全的便利店配置，最简单的布置即在服务台开辟空间准备充足游客常用物品即可。可分两部分布置，一是可布置在客房的饮料、方便面、保健物品，标明收费及单价；二是在服务台布置游客出游必需品，如必要的打字复印服务，日常最易消费的烟、酒、卫生巾、棉质一次性内裤、一次性剃须刀、一次性雨伞雨披以及本地特色产品等等。

h、导视、警示牌：一是公共服务信息标识，服务导向标识，中英文；二是可能出现危险区域的警示标志及相应防护措施；三是当地旅游信息介绍及路线图。

i、安全配套：一是客房配套，如客房门最好有门窥镜、门铃、防盗装置及防撞门栅 ，并于门窥镜上方位置张贴应急疏散图及相关说明；二是高两米以上的休闲设施须安装防护栏栅，三是窗户须加装安全防盗的阻碍装置，以缩小开闭空间，一般以不容人身出进35cm为宜。

j、康乐设施健身器材，游泳池：建设时，可根据自身体量和资金投入能力考虑是否配套康乐设施健身器材，游泳池。小额配套可考虑小型健身器材，以及儿童喜爱的秋千、摇摇椅、倚坡而建的滑滑梯等。

（2）文创氛围，个性化特色氛围

策划装修最好由专业的设计公司来操作才不会不伦不类。这一部分是能否成为网红打卡地的关键。

e、围绕主题特色的硬装氛围。包括装修设计、装修用料、装修色彩、灯光风格、院落设计装璜等等。

f、围绕主题特色的软装氛围。包括家具、布草、装饰品、图腾、挂画、镜框等等，来源以厂家定制为主，市场采购很难称心如意。

五、民宿投资创业的线上拓客要点

1.线上托管拓客

必须清楚线上托管拓客并非一劳永逸。一般入住率差异较大，旺季在70%以上，淡季无单也很正常。

（1）托管平台入驻资质：

a、携程民宿、美团榛果民宿、飞猪房东：申请前需取得合法依规经营的所有证件。入驻托管须取得的资质证件：营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书，以及食品流通许可证或餐饮服务许可证。美团客房数要求最低5间客房。

b、途家、木鸟、蚂蚁短租、同程旅游：资质提交相对较为简单。须提供商家身份证明（营业执照副本或身份证明）。商家房屋证明（产权证书、房屋租赁合同）。

（2）注意事项

a、民宿托管平台与品牌加盟平台应区分清楚。

托管收费较低，月托管费100-300不等，月服务费按实际收入收取服务费5%-20%，平台不同，收费不同。如美团13%，携程按等级收取5%-20%不等。

品牌加盟平台收费较高，收取费用良莠不齐，低达30%，高达60%以上。

规范运营的民宿托管平台不会向民宿主提出品牌加盟费、装修费等费用。

b、民宿托管平台向民宿主收取押金时需慎之又慎，一是谨防骗局，二是要防止中小平台经营不当时押金难以退还。

2.新媒体自主拓客

如今新媒体发布平台众多，如抖音、快手、好看、小红书、微信公众号（视频号）、微博、简书、知乎等。

新媒体自主拓客是弥补托管平台预定量不足的重要手段。

新媒体自主拓客一靠内容（种草）分享和推荐，二靠建立媒体矩阵巨量发布，三靠广告流量购买发布，三者相辅相成，不是可以一蹴而就的。

新媒体自主拓客对内容发布的原创性和网友关注度要求较高。一般需要民宿主或专职员工专门打理。新媒体内容发布既要考验个人原创能力和身心投入，又要考验个人耐力和创意脑洞；既要考验个人时间投入，又要考验个人资本投入。一句话，想要快速打造自身民宿运营的网红打卡地，没有想象中那么简单。当然，除非你的原创发布一篇可以产生上百万阅览量，粉丝吸纳可以快速突破数万关注，那么，快速成为网红打卡地也将成为必然。

六、关于民宿投资创业项目的投资预算问题

需要特别提出的是，10间以下精品民宿自有房改建，客房装修预算最低在2万元左右每间（再低难以体现水平和档次）；多功能厅50 以上的装修布置最低在8万元左右；庭院装修重在门面装修和整体和谐的围墙及院落布置，个性化的门面装修不在于材质，而在于装修难度和图纸执行难度，预算最低一般在5万元左右（按大众水平和档次预算）；精品民宿的主题体验布置重在软装，预算可大可小，关键在策划；其余还存在大块隐性投入，如停车场硬化处理、净化池污水处理、花卉布置、洗衣房、工房建设等等。林林总总，没有30万元，还真无法做出令自己满意的作品（城市单元房民宿装修除外），否则只能走农家乐简易、整洁的路子。

七、关于民宿投资创业项目的客房定价问题。

需要特别提出的是，客房定价还真需要秉持“一分钱、一分货”的定价原则，面上需要预估整体装修及沉浸式体验的游客心理价位，需要参考同等水平的民宿报价，理论上则需要依据整体投资造价，投资回收期的长短（一般按3年计算）摊分到间夜收益上，只有参考报价与理论估算相差不大时，才算找准了自身定价。

总之，民宿改建依然是收益与风险并存的一个项目，并非广告和相关机构所说的投资风口。老瓷坛依然建议创业人以自有房改造和投资为主。怎么说呢？一方面可以大幅降低月消耗性投入（不用为租赁费发愁），另一方面，即使投资有亏，也可以通过减员降耗维持经营。最不济，也可以拿来整屋出租、整体承包。