2023年北京写字楼市场：大厂忙着退租 新产业处于萌芽期

3月28日，阿里巴巴集团董事会主席兼首席执行官张勇发布全员信，其中说到，“市场的变化永不停止，新一代技术浪潮不断涌现，不拥抱变化就会变得僵硬，不改变自身就会被时代打败。”

新一代技术浪潮的发展备受关注，而这种变化也正在深刻地影响着北京写字楼市场的格局。

头部互联网平台公司退租潮

数字经济即将萌芽

北京北部办公楼市场正在发生变化。

据媒体报道，在中关村市场，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米；爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平。

另一边的望京市场，也同样出现了大厂撤离的情况。美团提前解约樱辉大厦和融新科技中心等写字楼，释放面积达超3万平；每日优鲜破产解散后，望京万科时代中心的总部人去楼空。

根据高力国际2022年调研数据显示，中关村和望京全年净吸纳量分别为-6.8万平方米和-9.6万平方米。而中关村空置率达到11.1%，这是近15年里首次攀升至10%以上；望京酒仙桥的空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。

从最新的2023年一季度写字楼各子市场的数据也可以看到，中关村和上地市场仍持续释放空置面积。并且高力国际预测，中关村和上地作为两个过去三五年受益于互联网产业发展的子市场，目前受到产业结构的调整的影响较为深远，预计今年还会有4万方左右的空置面积继续释放到市场中，头部大厂退租影响将贯穿全年。

但值得注意的是，此次退租潮并非是终点，中关村、上地、望京酒仙桥这些办公市场中新的产业正在萌芽。

“数字经济相关的产业在过去两年在投资端已经发生了，并且北部办公市场仍然占据优势。这些新兴公司还在初创阶段，目前无法吸纳大厂释放的空置面积。”高力国际华北区研究部董事陆明表示，近期市场关注度比较高的元宇宙、chatgtp，这些新科技的发展更重视研发投入，最终形成优质产品进入市场就会诞生行业巨头公司，相信会很快，也会带来新的产业变革。

可以看到在北京全商办市场中，互联网科技仍然是租赁占比需求最大的行业，占比38%。互联网科技类企业的需求来源由传统TO C的互联网平台类型企业转变为TO B端企业，例如大数据服务、数据中心、WEB3.0相关的新兴数字经济企业，以及芯片集成电路相关的硬件技术与设备企业。

丽泽连续9个季度逆势去化

金融街依然是北京压舱石

从高力国际监测数据显示，截止到今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-6.1万平方米，主要集中在中关村和CBD子市场，分别为-3.3万和-2.2万平方米。

相比较之下，丽泽市场一季度实现了1.6万平方米的去化，一然是市场唯一的热点区域。高力国际华北区董事总经理严区海表示，这是丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。

可以看到，一季度，金融街、燕莎商圈写字楼空置率情况比较稳定，依然是北京写字楼市场的压舱石。

办公市场业主与租户对租金有预期差距

高力国际对企业主进行的调研结果显示，总体来看，北京的受访者中，外企的投资信心最高，其次为国企和民企。调查显示，中至大型企业对投资北京的信心最充足，表示要增加投资计划的北京受访者超过50%，略低于全国水平，北京55%的企业用户表示会计划增加投资规模。接近60%的受访者对长三角区域的投资兴趣更高，其次为大湾区和京津冀。

调查显示，企业在京投资方向前几名分别是制药/医疗/养老、互联网/电商、能源/环保/化工、物流/交通运输、房地产/建筑/物业。

接近一半的受访者对制药/医疗/养老板块的投资感兴趣。随着人口老龄化程度提高，养老相关产业将迎来更多机遇。

可以看到，随着宏观经济恢复和企业报表的不断修复，企业的承租能力将逐步增强，更有利于办公市场的成交。目前预测年内市场租金将延续底部震荡走势。

“需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来的走势，其中疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的四个核心因素。”陆明指出，如果2023年市场需求如期恢复，则以上四点需要出现积极改善。

陆明表示，随着核心产业办公面积调整在2023年结束，2024年的整体甲级市场才有可能重新回到去化周期。2023年的市场主旋律是，在总需求不足的前提下，如何降低业主和租户的租金预期差距，这也是市场实现成功去化的关键。

文/张郁唯