上市物管企业走过“反思年” 2023年将狠抓效益提升

在此前数年的“狂飙”之后，物管行业经历了增收难增利的2022年，过往行业发展依赖大股东支持和高溢价并购的隐患集中暴露。来到2023年，龙头企业普遍将效益提升作为主要目标。机构认为，风雨之后物业管理公司逐渐回归初心，优秀公司的发展前景依然广阔。

增收难增利

截至发稿，上市物业管理公司的业绩披露期已经基本告一段落。目前，我国主要物管企业普遍在港股上市，申万港股物业管理收纳的20家公司中，已有17家披露2022年年报，17家公司营业收入合计约1552.8亿元（人民币，下同），营业收入、净利润（归母净利润，下同）中位数分别为51.8亿元、4.2亿元。恒大物业（06666.HK）等3家公司因种种原因导致年报难产。

从行业结构来看，H股、A股两地上市物管企业中，收入规模在百亿元以上的共有8家。碧桂园服务（06098.HK）、万物云（06098.HK）收入规模显著高于同行，分别达到413.7亿元、301.1亿元。雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）、保利物业（06049.HK）、招商积余（001914.SZ）等第二梯队企业收入规模处于100亿至约150亿区间。

从收入规模来看，行业整体收入规模保持正增长，但是增速明显下滑。根据wind统计，前述17家物管公司，销售收入同比增速中位数为18.4%，较去年同期的51.1%下降明显。行业的营收增长动力主要来自各家公司基础物业业务规模的增长。比如，万物云在管住宅项目3446个，较上年增加623个；在管商业物业和设施1829个，较上年增加264个。

但是，行业整体净利润增速整体却落入下滑区间。前述17家物管公司净利润同比增速的中位数为-20.3%，去年同期为50.2%。剖析物管公司的利润表，行业的毛利率水平有一定下滑，同时不少企业进行了较大规模的商誉计提以及无形资产摊销。

Wind统计，17家物管公司2022年全年销售毛利率中位数为23.4%，上年同期为29.7%。毛利率的下滑与人工成本上升和成本传导困难有关，同时部分企业在2022年履行社会责任，因助力租户纾困造成利润减少。更为重要的是，地产开发商2022年对旗下物业公司的支持力度下降，过往以大股东为主要客户的部分高毛利增值服务收入有所下滑，如前介业务、代销车位业务等。

商誉的计提及无形资产的摊销，则是为往年的大手笔并购买单。比如，碧桂园服务2022年商誉及其他无形资产减值金额达17.7亿元，去年公司退出了嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司，碧桂园服务在2021年大手笔收购蓝光嘉宝服务。再如，万物云2022年进行客户关系摊销5.7亿元，也是因过往收购的阳光智博和伯恩物业造成。

利润表之外，一些物业管理公司的资产负债表也面临一定挑战。中信证券统计显示，12家物管大公司2022年年报应收款比2021年总体增加29%，占收入比重升至36%，应收款计提减值比例从2021年的4%大幅上升到10%，一年以上的应收款占总应收比例大幅上升到19%，较2021年上升8个百分点。

2023聚焦增效

尽管财报数字难言亮眼，但是在财报披露后，一些物管公司反而出现了股价回暖。比如，碧桂园服务在财报披露后两日累计涨幅达15%，万物云财报披露日撞上股东解禁，但是在解禁冲击释放后，两个交易日累计涨幅也超过10%。

股价的走强，一方面是因为2022年行业剧烈的估值杀——根据克而瑞数据，2021年物业行业平均市盈率超30倍，截至2022年底，行业平均市盈率已降至7倍。另一方面，上市物管公司在业绩披露后的市场交流中，普遍进行了深入的反思，并表态2023年将通过科技、组织变革等途径狠抓效益提升，建立了市场的新预期。

万物云董事长朱保全在业绩发布会上形容2022年是全行业的“反思年”，他提出的四大反思分别是：反思物业公司的独立性、反思高估值并购的后遗症、反思增值服务的可持续可复制性，以及建立在三者之上，反思物业行业的韧性。

朱保全表态，“2023年万物云效益改善会大于规模增长，这也是管理层给自己定下的目标”。朱保全进一步介绍，万物云业绩提升的抓手，是集合公司研发的灵石E控、BPaaS等科技产品开发的“蝶城模式”，公司目标在2023年完成超100个“蝶城”迭代。朱保全称，2022年公司“蝶城模式”得到初步验证，预计可提升住宅物业服务超过4%的毛利率。

碧桂园服务总裁李长江则在业绩发布会上表示，公司内部已经开始组织变革，清理解决影响公司效率效能的各种内卷，将执行“业绩为大”的考核要求更坚决，把服务与经营放在集团最靠前的位置。“通过数字化以及服务机器人的进一步改善，逐步实现集团的目标，从而达成物业服务集团的高质量发展。”李长江说，“我极其看好我们的2023”。

招商积余董事会秘书陈江则表示，2023年，公司将着力打造“精益管理年”，努力实现高质量发展。公司将持续推动精益管理的实施，管理工具深化运用和降本增效工作进入常态化，稳定住宅项目毛利率。陈江坦诚，短期内公司的毛利率仍然承压，“但随着地产红利的压缩带来非住市场竞争白热化在未来逐步回归理性，品质管理带来的服务溢价亦将逐步体现”。

此外，物管母公司——地产开发商也被预期将在2023年迎来经营复苏。部分房企已明确表态将重视与物业公司的协同发展，或将为物管企业的业绩修复带来支撑。

万科董事会主席郁亮表示，从外部环境来看，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。他预计，“从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利”。

保利发展在财报中表示，将在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平。保利发展提出，在2023年要巩固物业等板块的龙头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度；强化自持物业管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。

中信证券4月3日最新发布的研报提出，2022年物管行业问题的暴露，反过来说明一些坚持不盲目并购，坚持科技提效和发展社区增值服务，坚持基础物管获得合理利润率的企业具备发展潜力。中信证券认为，风雨之后的物业管理行业回归行业初心，“没有踩坑”的一批企业磨炼了战略定力，也提升了整体实力，有望在未来一段时间延续30%左右的年化业绩增长。