危险：近14年来历史高位！超145万澳洲房东正处于危机边缘

央行持续加息，澳大利亚四大银行紧跟步伐，纷纷宣布加息。

大规模加息影响着澳洲未来经济发展和人们的生活、消费模式。

眼见大批房屋抵押贷款即将到期。

房市危机正在出现。

大批房屋抵押贷款即将到期

澳大利亚央行（RBA）连续十次加息开始对澳大利亚房屋抵押贷款持有人造成影响。

Westpac老板Peter King称，目前房屋被收回的数量已经达到了全球金融危机时期的水平。

“利率是一个粗略的工具，在我们的抵押贷款客户中，我们正在关注谁可能需要帮助。”

“我们非常密切关注的是高债务收入比——也就是那些最大限度地借贷的人。”

“当人们的固定利率抵押贷款结束时，压力将会增加。”

Yellow Brick Road Home Loans的执行主席Mark Bouris说他“并不惊讶，因为中央银行通过这些利率上涨的一般立场是继续这样做，直到他们破坏某些东西。”

这一次他们想破坏的是消费者。破坏消费者的后果之一就是他们不得不出售房屋或者银行接管房产。

“我们大约有18个月时间，大约有120万借款人将从支付2％的利率转变为支付接近6％的利率。因此，这是三倍[增加]，他们每个月将支付更多。所以这是一个大问题，” Bouris警告道。

大多数支付固定利率的人都只是勉强度日，因为生活成本普遍增加。

“对于一个平均数值的抵押贷款，他们将每月支付至少1000至1500澳元。税后收入……他们将从哪里找到这笔钱呢？”

“这就是我们将看到的拖欠、逾期和违约情况。”

即使RBA保持利率不变，固定利率“抵押贷款悬崖”也将使借款人面临越来越大的压力。

根据澳大利亚银行家协会对四大银行的研究，未来九个月内，约有60万借款人将从2％左右的利率转变为5％至6％之间的利率。

6月这一季度到期的抵押贷款数量（222,800）将是3月那个季度到期数量（78,300）的三倍左右。

9月（208,000）和12月（184,000）季度结束时也将有大量固定利率抵押贷款到期。

当这些固定利率抵押贷款被设计时，澳大利亚金融监管局（APRA）要求银行将服务能力缓冲区设在3％以上，而现在抵押贷款利率已经上涨到这一水平以上。

因此，在未来几个月，大量借款人的固定利率期限到期后，可能会被深深地拖入泥潭。

银行业率先调整

市场波动起伏，银行业率先出手。

荷兰国际集团澳大利亚（ING Australia）宣布在下周二的澳洲央行会议之前下调了固定抵押贷款利率。

罗伊•摩根(Roy Morgan)表示，进一步加息将把抵押贷款压力推回到全球金融危机以来从未见过的水平。

ING 周四表示，已将贷款价值比低于 80% 的自住业主贷款利率下调 25 个百分点，三年期和四年固定期限为5.34%，五年期为5.44%。

ING 的一年期固定利率下调 0.2 个百分点至 5.44%。

比价网站Canstar方面表示，这些变化意味着荷兰国际集团已将较长期利率下调至市场最低水平。

尽管 ING 拒绝就其在澳大利亚的利率预期置评，但罗伊摩根方面表示，4 月和 5 月将现金利率再提高 0.25 个百分点，将分别使 28.8% 和 31% 的抵押贷款持有人“面临压力”。

罗伊摩根首席执行官米歇尔·莱文（Michele Levine）表示，抵押贷款压力目前处于十多年来的最高水平，下周再次加息将使超过 145 万澳大利亚人（接近 2008 年 5 月创下的历史高位）处于脆弱状态。

莱文女士说：“罗伊摩根的最新数据显示，澳大利亚住房市场的抵押贷款压力持续增加，2023年2月有123万抵押贷款持有人(25.3%)被定义为‘有风险’，比澳大利亚央行开始加息前的一年前增加了51.4万(+ 8.5%)。”

Canstar分析显示，自 3 月 20 日以来，Bank of us、Firefighters Mutual Bank、Firstmac、Health Professionals Bank、Hume Bank、ING、Macquarie Bank、People’s Choice、Teachers Mutual Bank、UniBank 和 Bendigo 以及阿德莱德的数字银行 Up 都下调了部分固定利率。

“在过去 10 天里，ING 加入了其他 10 家降低固定利率的银行行列。”

“降低固定利率并使其更具吸引力是贷方锁定新客户并巩固其投资组合的一种方式。”

这些固定利率产品对于结束固定利率期限的借款人来说也是及时的，他们可能正在寻求再次锁定利率的安全性，而不是担心他们将如何应对潜在的利率上涨。”

结语

当下，贷款利率全面上行，那些两三年前获得贷款的人中，按现在的标准来看，有多达20％的人不具备贷款资格。随着皇家银行委员会和监管机构APRA收紧贷款要求，在澳洲，各地住房贷款申请人都频频出现贷款被拒。

申请人不得不大幅度减少未使用的信用卡限额，以达到想要的贷款额度。以前只要几天就可以批准的贷款申请，现在往往需要等待六周，甚至更长时间才能获得批准。

未来四年，大批只还息抵押贷款陆续到期。到那时，澳大利亚30％的未偿还抵押债务无处可逃，无处可藏。

当他们的贷款转换为更高成本的本息偿付时，将会有更多人面临还贷压力。所以，当贷款环境发生变化时，当务之急，APRA应监督各大银行进行新的“贷款可行性评估”，把市场风险最小化。