“工业上楼”时代，深圳哪些企业适合“上楼”？

2023年是深圳实施“工业上楼”计划的第一年，全市各区已规划的72个“工业上楼”项目加速推进。

“工业上楼”时代，究竟哪些产业企业适合“上楼”？如何“上楼”？3月23日，高力国际总裁讲堂深圳站在南山开讲。高力国际中国区董事总经理邓懿君以“工业上楼新态势——向天空，谋发展”为主题，开展关于“工业上楼”专题讲座，并与同来自政府及企业等各领域相关人士进行了深入的交流研讨。

“工业上楼”必将成为新趋势

“工业上楼”是深圳为全力推进“20+8”重点产业集群和先进制造中心建设提供的一种崭新空间解决思路。相较于“土地面积约等于厂房面积”的传统工业布局模式，“工业上楼”打破了横向扩张的空间路径依赖，通过纵向布局、向上发展的新型模式，将存量土地转化为增量空间，有效实现空间集约、功能复合化。

2022年11月，深圳提出将按照每年建设不少于2000万平方米，连续5年向企业提供“工业上楼”的高品质、低成本、定制化产业空间，全力推进“20+8”产业集群落地生根。

“工业上楼不是一个新的话题，随着一个地区产业的发展，它必将成为一种新的趋势。”邓懿君说，先进技术的应用将遍布制造业全链条环节，推动我国制造业转型升级，将重点发展“生物医药、新一代信息技术、智能装备、新能源汽车、新材料、新能源、节能环保”七大领域。这些产业所需的高技术型人才对休憩空间、餐饮休闲、便利服务等配套设施有较大需求。

“随着产业发展对载体需求的变化，为配合产城融合的整体规划，未来的新型产业用地，必定功能多样、土地使用率高、配套丰富，即有‘研发、创意、设计、中试’等功能，容积率较传统工业用地高，可兼容商业、办公及配套住宅等，而这些都可在新时代新型工业产品‘工业上楼’中实现。”邓懿君说。

五要素筛选模型判断能否“上楼”

哪些工业可以上楼？

邓懿君表示，“工业上楼”需要考虑土地性质、整体规划、建筑参数、配套、环保等多重因素，其载体运营方在项目选址、产业定位、工业空间设计及运营实施等方面都需要结合工业类型和区域特征实施全面布局。

“我们可通过搭建‘工业上楼’五要素筛选模型，从产业生产各个要素进行综合评估，作为判断产业生产环节是否适宜上楼生产的重要依据。这五要素包括‘环保安全、垂直交通、减震隔震、设备载重、工艺需求’。”邓懿君说。

邓懿君认为，在国家“十四五”规划重点发展的产业方向中，生物医药、新一代电子信息技术、新材料等，符合“轻生产、低排放、小空间”的基本特征，与“工业上楼”相契合，产业内部根据企业所处的产业链位置和产业特殊性可以匹配上楼。

具体而言，“医药研制、家用医疗设备、先进医疗设备”“5G通讯设备、芯片及模组、半导体材料、光器件，智能手机、可穿戴设备（手表、手环）、笔记本电脑”“5G核心基础材料、电子”的上楼可能性都较高；“工业机器人、服务机器人、智能无人机、自动化装备、数控机床等”也有一定的上楼可能性。

而如果要为“工业上楼”项目的企业画像，则一般是高端制造业为主，如信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业里的企业，以研发办公为主，人员不密集，自动化及机械化水平较高；员工年龄20-40，平均年龄30；研发人员是高学历专业人才，管理层约占10%。

定制化打造符合使用需求的“上楼”载体

“我们可以大胆预计，未来‘工业上楼’针对性将会更强，特别是在智能化、低碳运营、绿色节能等方面的运营特色也会更加显著。”尽管“工业上楼”有助于破解空间难题，提升土地利用效率、导入高端产业和先进产能，为制造业提供有力的空间保障，但邓懿君也对其未来发展趋势作出三点提醒。

一是要强调产业的针对性，应以主导产业的生产工艺需求为导向，定制化打造符合各地主导产业集群企业使用需求的载体；二是产品要具有一定的可变性，在政策层面，应依据地块属性及区域的适配性，对项目的建筑参数做出一定的灵活性设计，预留厂房转变为写字楼和公寓的可能；三是运营细节上，“工业上楼”是为了更加契合国家双碳减排、可持续发展的战略，未来项目在智能化、低碳运营、绿色节能等方面应将加强运营投入。

据悉，作为全球领先的多元化专业服务和投资管理公司，高力国际长期推动“工业上楼”建设发展，现已在苏州恒泰工业上楼产业研究、东莞市横沥镇新型产业社区项目产业深度策划等项目中，逐步推动“工业上楼”走向规范化、标准化。

“深圳的‘工业上楼’行动，将逐步撬动万亿级市场。我们希望能在粤港澳大湾区乃至全国范围内的工业上楼实践中，助力各市场主体抓住战略机遇、盘活项目。”高力国际深圳公司董事总经理钟伟毅说。

【作者】 张玮

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端