民营房地产公司为什么容易沦为被割的“韭菜”？

每一轮的经济调整波动，都会有得益者和受伤者。每一次房地产市场的调整，也是几家欢喜几家愁。

记得早在1990年代的房地产市场调整中，由于政府实施“一刀切”的房地产调整政策。所有银行资金收缩，停止 放贷，进行业务整顿，好几年银行业务都停滞不前。无论是国有，还是民营的房地产公司都受到了前所未有的冲击。民营房地产公司几乎是全军覆没，最终成为四大国有商业银行资产管理公司收拾重整的对象。国有房地产公司活下来的也没有多少家。像今天还在的深圳万科、珠海华发等国有房地产公司，也是在当地政府的大力庇佑下，好歹才挺了过来。而像广东省政府的粤海集团就没那么幸运了 ，只能是进入了破产重整的困境，从此这世上再也没有粤海公司了。

进入21世纪以来，房地产业成为我国经济的主要支柱产业。近20年来房地产公司的日子一直都比较好过。期间虽有小的调整波折，但都无伤大雅。

但好日子总有到头的时候，自2021年下半年以来，中央政府对于房地产业，利用砍断资金链的釜底抽薪的综合强硬手段，给我国过热的房地产市场猛踩了刹车。结果，2022年我国房地产市场的各项指标，包括卖地收入、销售收入、销售面积等出现断崖式的下跌。由于刹车过猛，对房地产市场的调控结果出人意料。于是中央政府在2022年下半年又重启了救市的综合措施。但是，“病来如山倒，病后如抽丝”。受了轻伤的国有房地产公司在国家的大力支持下，又重新焕发了青春。而大多数受了重伤的民营房地产公司，却没有那么幸运，可能再也站不起来了。现在国有房地产公司和民营房地产公司过的是冰火两重天的完全不同日子。

为什么在历次经济运动中，尤其是在最近的调整中，民营房地产公司都成为“容易受伤的人”，成为被割的韭菜？

国有房地产公司的最终法人是政府，有政府的信用作为兜底的保障。遇到经济周期调整，一旦资金周转不过来，只要政府确实想救治帮助，国有商业银行自然会大胆放款给房地产公司，因为背后有国家信用作保障。况且国有房地产公司的资产负债率一直比较低，经营作风上没那么冒进，自然受伤会比较轻，救起来也比较容易。

反观民营房地产公司在最近10多年里，一直顺风顺水，经营作风上也越来越激进，无论多高的地价也敢投、敢拿。由于身陷拿地价格越来越高、各种经营的税费居高不下、人员工资成本一直往上走等各种不利的经营环境条件，不得不走上了信奉高周转、高地价、高负债、高融资成本、低利润率的不良经营道路。本来银行应当按照审慎贷款原则，减少甚至不给负债率越来越高的民营房地产公司继续贷款，推高经营风险。结果不知道什么原因，民营房地产公司总能拿到贷款去高价投标拿地。最后，房价越来越高，民营房地产公司抗风险的能力却越来越弱。一旦遇上国家经济调整、房地产调控，民营房地产公司必将陷于万劫不复之地。所幸头脑较为清醒的万达公司，提前作了准备，走上了轻资产、重管理的另一条房地产经营之路，躲过了一劫。

过去一年多以来，之前位于头部的多数民营房地产公司已陷入资金周转不灵、甚至是资不抵债的困境。恒大2万亿银行负债已是家喻户晓的旧新闻了。大家熟知的恒大、融创等民营房地产大佬都已经掉队了。多数民营房地产公司，包括碧桂园等头部房企，由于资金紧缺，自2022年以来就没有再投标拿地了。有的民营房地产公司的储备土地，因为没钱延期开发被政府无偿没收。旧村旧城改造项目被迫转卖兼并。公司内部集资没钱兑付，酿成社会风险。银行也纷纷忙于起诉查封拍卖，追索欠款。

当然民营房地产公司的凄惨结局，完全是自作自受，不值得同情。若干年之后，不知道这些民营房地产公司还有几个能活在世上？又还有谁最终能成为民营房地产公司的百年老店？

与此同时，政府和国有房地产公司则充当了救火队员的角色。政府忙于保项目、保交楼、保公司。国有房地产公司则忙于投标拿地、托住不断下沉的市场，忙着收购兼并房地产烂尾项目和资不抵债的民营房地产公司。

但愿我们对房地产业的调控、监管越来越成熟、理性、有效，我国的房地产业能早日走向稳健的发展道路。