头条解读

露桥解读：2021年下半年至今，应该有不少朋友把手上的二手房挂在中介，至今都没有卖掉吧？我就碰到好几个咨询的案例。

我把这些情况总结了一下，看看到底是哪些情况导致手上的房子长期卖不掉，当然，最重要的就是如何应对。

原因1：错判楼市行情，没有做到在好行情里出货，反而深陷逆市，无法解套。

房产作为大宗消费交易，动辄几百万的金额，流动性比较差，又容易受到各类政策的不确定性打击，一旦政策有变，行情走凉，就会面对被套的窘境。

所以，房产交易一定要打提前量，一定要提前预判后市行情，根据楼市兴衰周期，在市场火热的时候，卖在高点。

特别是一些房龄较长、配套较差的弱势房源，只能依靠汹涌的行情作为掩护才能高价出货。否则，面对房东的就是行情下行周期中，踩踏式出货的滞销风险和价格战对盈利的侵蚀。

准确预判行情不是不可能的事情，2021年2月5日房三观微信公众号推文《楼市躁动，何以置业？》一文，就精准给出了“2021年上半年行情好于下半年”的判断。

原因2：依然以强势房东姿态自居，没有与房产中介搞好关系。

不管买二手房还是卖二手房，绝大多数情况下都是与房产中介在打交道。试问一下，对于每天都接触各类房东和购房人的中介工作人员，在非亲非故的情况下，凭什么把高性价比的房源优先推荐给你，或者优先推荐你的房子给客户呢？

是利益！

房产中介是靠成交拿佣金吃饭的，如果没有成交，中介就没饭吃，如果有成交，并且还能额外多拿一些利益，房产中介又何乐而不为呢？

所以从这个逻辑出发，房产中介为了尽快达成成交，一定会优先推荐那些“房东好说话”、“性价比高”、“还有还价空间”的二手房。

如果你符合这些条件，那房产中介必然会优先推荐，因为他们也要靠成交拿佣金吃饭。

除此之外，你还可以再加一把火，特别是在楼市行情冰冷的阶段，告诉他们，在多少时间内成交，除了中介应收的买方支付的中介费外，作为房东，再给你包一个红包。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，在交易中以利开道，无往而不利。

原因3：没有分析清楚自身房产的优劣势，没有做到扬长避短，看菜下饭。

每个人买二手房的原因都是不同的，作为房东，你改变不了购房人置业的原因，但可以分析清楚自身房产禀赋是哪些，而这些禀赋又会吸引哪些购房人出于怎样的目的来这个区域看房。

一旦这些购房人来看你的房子了，就把最能俘获他们芳心的因素展现在他们面前，如此，成交的概率自然就能上升了。

比方说，你的房子学区比较好，很能吸引学区置业需求的购房人。那么，你是不是可以花一点小钱，专门装修布置出一个崭新的适合孩子安心学习的书房兼卧室呢？

再比如说，你的房子学区一般，但临近就业中心，交通便捷，商业发达，很适合刚需小年轻作为婚房使用。

那么，你是不是可以花点小钱，把老旧的墙面粉刷一下，把窗帘换饰一新，把渗水留下有斑痕的墙面用墙纸重新贴一遍，再把卫浴用品和主卧家具换成新的，是不是会给那些即将步入婚姻殿堂的年轻人，多一分婚后生活的憧憬，也多一分买下这个家的冲动呢？

总之，有的放矢。要先确定这套房子适合怎样的人群，然后针对这类人群的喜好特征，做一定程度的空间或者功能改良，以达到冲动消费的效果。

放心，只要对方能冲动，这成本就能转嫁，自然不需要与同小区的出货房东打价格战。

原因4：没有做好价格调查，想当然的胡乱报价。

很多房东误以为，买卖双方是博弈关系，只要搞定买方即可，其实不然，房东最大的竞争对手，是同小区其他在售房源的房东。

所以精明的房东一定会搞清楚同一个小区其他在售房源的所有特性，比如，价格、装修、户型等等因素。

如果行情好，精明的房东会根据小区所有房源的综合情况，报一个性价比价差的价格，如果行情不好，就会报一个极具竞争力的高性价比价格。

千万不要认为二手房市场报价是不透明的，尤其是一些老小区，购房人在同一个小区不断淘房源比较性价比，房产中介为了尽早达成成交，也在给客户找性价比高的房源，同样，其他精明的房东也在根据市场的变化调整自身的报价。

所以，知己知彼，才能百战不殆。同时，也要灵活运用战术，调整价格。

原因5：随便找几个中介挂房源，随时给中介看房源。

房源要找尽可能多的中介挂出去，中介之间有竞争，才会尽早带来客户。

不要随便什么时间点都去给中介开门看房子，下雨天采光不好的时候，晚上小区里面车辆乱停放的时候，工作日中午购房人心理上处于“社畜”状态的时候，看房是不会有什么好结果的。

最理想的约看日子是周末阳光灿烂的午后，一方面非工作日看房人的身心放松，更包容事物的缺点，另一方面周末也更适合房东约一些“朋友”陪着看房人一起看房——看房人根本不清楚这些陪客是不是跟他一起来抢房子的——有时候卖房，是需要一点点“卖压”的，你懂的。

原因6：与其大幅降价卖有硬伤的“老破大”，还不如想办法联合大家加装电梯。

我发现二手房市场上，最难卖的是“老破大”——房龄老，品相破旧，并且面积还大，最要命的是，这类“老破大”还在顶楼，不带电梯。

一般性买这类大面积房产的就两类客群，一类是品质改善型的，首先排除，因为把价格降得再低，这类人也不容易动心成交。

另一类是带着父母同住，上有老，下有小，但购买力有限的人群，这类人是有可能成交的。但是没有电梯，对于家中有老人的家庭，就是购置“老破大”最大的阻力。

目前全社会都在做“适老化”改造，对于加装电梯，政府也有一定的资金补贴，其实一台电梯需要平摊的费用并不多。

在实践过程中，最不愿意加装电梯的是一二楼这些楼层较低的业主，一方面，他们家楼层低，有没有电梯无所谓，特别是一楼，根本用不着，搞不好电梯井还会遮挡采光。

另一方面，这些低楼层的业主心理大致也清楚，没有电梯的情况下，低楼层是优势，一旦加装了电梯，这个优势就会消失，搞不好还会影响房价。

所以，这个世界90%的事情，是可以用钱解决的，剩下10%的事情，需要更多的钱解决。你懂的。

今后我会把在2023年写的有关楼市和财经预测性文章，集合如下，以便读者反复阅读，加深印象，同时，也为了验证我预测的准确性和客观性。欢迎读者“打脸”验证。

《2022年国内住户部门存贷结构扭曲，存在资产负债表衰退隐忧？》

《 2023年重点城市核心区域房价大概率会上涨》

《银行房贷年限拉长，是一种与国际接轨的财富稀释剂》

《可能需要发动一场小牛市，来化解国有企业的债务问题》

楼市要闻与解读

王一鸣：金融部门加大对优质头部房企的融资支持十分必要

据上证报，中国国际经济交流中心副理事长王一鸣在“第五届全球财富管理论坛”上表示，政策要有效转化为经济增长动能，仍要以提振市场主体的信心为重要前提。

应保持政策稳定性，合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车等消费。金融部门在供给端加大对优质头部房企的融资支持十分必要。

露桥解读：

当然要支持头部优质房企的资产负债表，否则，各地的土地市场怎么拍出“地王”，不出“地王”怎么改善楼市预期呢。这点，从上到下，其实心里跟明镜似的，只是不公开说。

银保监会：将继续加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管

证券时报消息，银保监会将会同有关部门，继续指导商业银行依据合同约定做好房地产金融服务，畅通线上办理渠道，加快审批处理效率，做到客户少跑路、快办理。

同时，将继续加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管。

银保监会有关部门负责人提醒，广大消费者若有提前还贷或者其他金融业务需求，请向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况，避免被不法中介机构误导，保障自身合法权益。

露桥解读：

光说屁用，杀鸡儆猴。

银保监会再谈提前还房贷难：部分银行已制定服务方案 近期办结数量明显增长、办理时限有所缩短

证券时报消息，记者2月24日获悉，近期银保监会再次召开专题会议，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。

银保监会有关部门负责人指出，目前商业银行正在优化相关金融服务，做好提前还款的办理工作。

“有的银行制定了专门的客户提前还款服务方案和流程，统筹线上线下服务渠道，保证还款时间的可预期性；有的银行开展多渠道服务对接，设立房贷提前还款热线专席，为客户咨询及业务办理提供便利；有的银行在手机银行等线上渠道部署提前还款预约功能，提升服务效能。”

上述负责人介绍，从市场反映和了解的情况看，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款困难的问题已逐步缓解。

露桥解读：

真的吗？！如果是真的，那之前干嘛去了？

北京二手房成交量大涨96%，购房者近70%为首套刚需群体

澎湃新闻消息，近期楼市回暖的消息不绝于耳，近日走访北京的多个在售楼盘，发现看房人数增加了不少，咨询量和成交量也有所回升，二手房交易近期也较为活跃。

目前北京购房者以首套刚需群体为主，整体占比近70%，客户对价格、区位、环境等要求也越来越高。

某平台数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。伴随着网签量的增多，银行的业务也在增加。

露桥解读：

拿着一线城市的楼市数据给三四线看，三四线楼市表示“你别瞎说，我们冷着呢”；拿着三四线楼市数据给一线看，一线楼市表示“你别瞎说，我们回温了”。

证券时报：慎待存量房贷利率调整

证券时报评论文章称，近段时间以来，“提前还贷潮”受到舆论热议，监管部门就此与部分商业银行召开座谈会，要求做好对客户的提前还款服务工作。

伴随对这一现象的讨论，是否要下调存量房贷利率来抑制提前还贷，成为争论的焦点。房贷问题关乎国计民生，对待这部分利率的调整务必慎之又慎。

金融消费者基于利益考量选择提前还贷，是当前经济环境下的正常市场行为。这种“排队提前还贷”的现象能否长期持续，还需进一步观察。

同时，降低存量房贷利率能否直接抑制“提前还贷潮”，尚存在不确定性。若简单通过行政手段干预存量房贷利率，或与当前利率市场化精神背道而驰，也不利于往后金融政策的持续性。

此外，直接对存量房贷利率调整也可能带来新的风险。不能采取“一刀切”要求商业银行对存量房贷利率打折。

露桥解读：

给存量房贷降息，是肯定阻止不了提前还房贷现象的，因为两者虽有交集，但需求导向不一样。

财经要闻与解读

美联储利率掉期定价政策利率将在2023年7月达到5.45%峰值

露桥解读：前面我可是苦口婆心提示美股下跌风险，现在坐实了。

离岸人民币兑美元较周四纽约尾盘跌647个基点

离岸人民币（CNH）兑美元北京时间05:59报6.9810元，较周四纽约尾盘跌647点，盘中整体交投于6.9116-6.9829元区间。

露桥解读：年前做过预测，人民币汇率超涨了。上周五我发布了年前的预测内容，可以回过头去看一下。

名家投资展望

央行货币政策委员会委员王一鸣：今年经济增长有望达到5%以上

据21财经，中国国际经济交流中心副理事长、央行货币政策委员会委员王一鸣2月24日在第五届全球财富管理论坛上表示：

“当前随着优化疫情防控措施的积极效应逐步显现，我国经济明显转暖，多项指标反弹回升，市场预期持续改善，国际组织和市场机构普遍对中国经济转向乐观，纷纷调高全年经济增长的预期。

总体判断，今年中国有望实现5%以上的增长，如果能够加大改革开放的力度，政策措施落实到位，市场预期持续改善，实际的增速有望高于预期。”