房地产迎来史诗级利好，房住不炒恐成为过去！

#2月财经新势力#

最近，不少朋友都在问我关于不动产投资私募基金的事情，今天就来讲一讲！

前天，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。也就是，可以直接用来买房。

投资者的主体主要是机构，但是自然人也可以申购，按照我们私募的门槛，应该还是100万。

作为投资基金，一个重要的好处，是可以垮地区买房，而且不受各地限购政策的影响。另外，100万虽然对于普通人而言，是不小的数据，但是对于投资房产而言，本质上是降低了门槛的。要知道100万，在一线城市连首套房的首付都不够。

这两年，房地产的利好不断出现，昨天还提到，不少城市都直接刺激上了。但是，无论政策如何变化，从2017年，提出“房住不炒”之后，这个关键词，就一直没有发生任何变化。几乎每次重磅会议，提到房地产行业的时候，都要继续强调“房住不炒”。

我看到有专家说，这些私募基金，可以投资那些烂尾的楼盘，一方面是盘活了存量，另一方面，也解决了烂尾楼问题，没有违背“房住不炒”的原则。

实际上，炒和投资，没有本质的区别，都是为了赚差价，不同的可能是背后的心态吧。

的确，有部分烂尾楼盘应该可以通过这种手段缓解。但是之所以烂尾，不仅仅是资金链断裂这么简单的问题，大部分背后都还有一屁股烂账。要知道，这些烂账的偿债优先级，是远远高于购房者的住房产权的，所以如何解决这些烂账，才是解决烂尾楼的关键。

以前政府牵头出面解决烂尾楼，可以强制要求资金是必须用于修房子的，如果用市场化的手段解决，资金一到账上，可能就直接被划去还债了。

总体而言，我认为房地产投资私募基金的的风险还是比较高的。我们的国内募集，投向国外的那些基金，可以买股票，但是不能买不动产，一个重要的原因，就是这玩意儿，风险可能比股票更大。

国外其实有比较成熟的不动产私募金，大多在房地产牛市表现不错，但是碰到熊市，往往损失惨重。而在熊市能够抄底的，往往都是抄底的商业地产。这背后，不仅仅是投资那么简单的事情，更重要的是能够把这些商业地产盘活，这才是获利最关键的地方。

其中，最成功的案例，就是全球知名私募黑石抄底希尔顿酒店。人家抄底之后，是把整个管理层都来了个大换血，最终叠加了经济周期复苏，才大幅盈利的。