中国商业地产20年：泡沫之下未来出路何在？

很多人喜欢引用“次贷危机”的例子讨论中国房地产现阶段的问题，但我觉得“美式地产泡沫”在讨论中国商业地产时不具备参考意义，美国享有全球“铸币权”，我们没有。

内地商业地产的启蒙是香港住房模式，而香港模式源于英国，英国也是世界上首个出现政府干预地产的国家。

英国百年来房价刚性上涨，涨幅在800倍以上。即使在全球经济危机中也屹立不倒，这是一个具有参考意义的正例。作为反例的日本，在两次房地产危机中的大环境与现阶段我国略有相似，都是经济高速发展期、有人口红利、金融政策宽松。

所以我们主要讨论英国地产发展至今的成功和日本地产泡沫破灭后“失去的二十年”所带给我们的启发和警示。

世界房地产概念，起源于工业革命初期。第一批房地产公司出现于18世纪初的英国。

英国“光荣革命”之后，民主政治为经济的发展提供了一个宽松的环境，财产私有制合法化。

实际上，英国农业改革是其工业发展的铺垫，农用设备的出现，导致农业开始产业化，早期十个长工才能干完的活，后来两个长工加一台设备就可以完成。

生产效率的提升，导致地主需要更多的耕地用来扩大生产，农民原来拥有的土地在威逼利诱之下逐渐易手，大地主在农村的“圈地运动”盛行。

社会和平，经济快速发展，人口激增，无处可去的农民只好进城打工，为工业革命提供了大量的劳动力与人才基础。

后来工业革命的成功，为英伦大地带来巨额的财富，国民购买力剧增。首先要解决进城人口的住房紧缺问题，英政府开始支持住房市场的发展，于是由工业化带动的城镇化就此起步。

1980年，英国开始推行住房私有化制度，鼓励居民住房自有。但大方向上，政府主观控制土地的供给。

香港兼备中国大陆和英国的优点，有人口红利的同时，受早期英国殖民的影响，在供给端控制土地的出让量，但真实住房需求旺盛。四大地产集团借此机会，或许还参杂着权钱交易进行大量囤地，发了大财。

在英国，住房项目开发申请前，必须向当地政府反复磋商，再决定是否予以批准。此环节历时几月到几年不等，通过后还需继续走审批流程，同样需要漫长的时间。

历时长，标准严，投入成本大，逼着地产开发商不得不去打造精品住宅，否则房子卖不出去，极有可能血本无归。

这才形成了如今具有田园特色的英式居住环境，独户住宅占比高达79%，住房人均使用面积也位居世界前列。

同时，英国政府对非首套住房的交易环节征收重税，以此来打击投机。

再出台相关法律，通过租赁制度的完善、对无能力购房人群提供住房补贴等，来缓解城镇人口住房压力。

英国的租客，不存在随时被房东扫地出门的尴尬，所以房子不再是必需品，刚需自然用不着强上杠杆也要买房。

政府严格控制土地供给，供需平衡。货币紧缩，健康的金融环境避免房产过度的金融化。如今英国虽然房价居高不下，但大部分房子价格与价值大致匹配，泡沫甚少，房地产行业会有正常的利润，但绝不可能存在暴利。

李嘉诚深谙此道，凭地产开发坐大的李氏集团，在当初国内资产转移至英国的过程中，并没有在英国继续他的老本行，而是选择了能源以及电信行业进行布局。

与英国相反，中国的工业化和城镇化，不是一个自然形成的过程，我们是依靠人口红利，过度赋予住房金融投资属性，通过强行推进城镇化来带动工业化。

注：为何同为人口大国的印度与中国差距如此巨大？就像我在《宗教的本质》一文中提到那样，仅占印度人口11%的雅利安人靠种姓制度统治着印度，只有这1.3亿人口才能从事中高端职业，所以在工业发展或者是科技发明这些事情上，实际印度只是个1.3亿人口的国家！

1998年，中国结束社会福利住房，开始推行商品房，之后出台各种政策鼓励人民群众进城落户，上亿人进城，带动了与房地产相关的所有上下游产业，化工、建材、家居、电气，交通设施等行业获得爆发式的发展。

为了寻求经济快速发展，我们在20年内已经提前透支了未来30年工业化可产生的收益，用以打造目前所能看到的城镇化。

当初在城镇化完成到40%左右时，发现经济增长开始放缓，于是为了寻求继续迅速增长，又选择把房地产泡沫再次吹大。

2018年，当城镇化达到60%时，无论如何都要选择消化巨大的泡沫了，否则我们可能也会有“失去的二十年”，但房价已高度横盘，国民70%以上的家庭财富在于房产，一旦快速下跌，大部分家庭的财富将灰飞烟灭。

我们从一开始，就与英国这样由工业化正常过渡到城镇化的国家背道而驰，现在已无法回头推倒重来。但研究日本两次房地产泡沫始末，中国现阶段依然有艰难的出路。

日本的两次房地产危机，第一次危机爆发后把日本高速增长的经济拖入中速增长。第二次危机则直接终结日本经济发展的黄金时代。

日本房地产第一次危机产生于二战后日本快速发展的工业化时代，快速工业化的过程中使得土地需求激增，价格飙升。

但此时日本适龄置业人口数量属于战后最高峰值，对住房需求尚可。

危机发生后，日本政府迅速调整产业链，有色、钢铁、化工等重工业开始让位于精密机械，专用机械，医药及消费品等轻工业产业。

产业链的顺利调整和适龄人口峰值使得日本政府完美的化解了本次危机，土地和住房价格在小幅回撤后重回上涨轨道。

所以日本第一次房地产危机得以化解，得益于人口未出现老龄化和产业链的成功升级。

我国现阶段也需避免人口过度老龄化和完成“工业到科技”的产业链升级，不仅要放开三胎，甚至要放开四胎。但高房价带来的置业人口高负担问题，导致要落实三胎甚至四胎政策，必须增加农村就业机会，还要出台相关租赁法律法规，确保城镇中无购房能力人群的基本住房需求。为避免继续城镇化，必须严格控制土地供给，在保证金融系统总体安全的情况下，慢慢让之前喜欢上杠杆的，那些“兜里有两块就要做二十块钱事业”的地产开发商直接下地狱。

日本第二次房地产危机诞生于第一次危机化解后的约40年，金融市场的宽松和法人企业的炒房炒地是本次泡沫的直接推手，企业轻松的从银行低利率获得贷款后流入房地产行业。

1985年的《广场协议》日元稳定升值导致出口下滑，为抑制本币升值过快，日本政府采用了激进的货币政策，一年内4次下调贴现率，直到1986年11月的3%。

1987年，《卢浮宫协议》签署后，使日本不得不再次下调贴现率至2.5%，且一直维持到1989年，导致泡沫化更加严重。

但此时的日本，人口已然走向老龄化。二战后，为了避免日本研究出先进战争武器，美国对日本高精尖产业加以牵制，只允许日本搞一些光学医疗之类的民用科技产品，所以此时的日本也已经无法再次效仿第一次危机中产业链的升级，只能走向毁灭。

所带给我们的警示是，现阶段房产泡沫巨大的情况下，要把企业在银行获得的贷款流向进行“强监管”，禁止大量流入房地产行业再次推高房价。另外，在科技领域坚持自主研发，避免在国本顶尖科技领域被欧美国家卡脖子，尽快完成产业链升级。

注：除此之外，另一条出路就是如美国那般取得全球铸币权，让海外国家为我们的地产泡沫买单，前提是要拥有制海权，但本着我国爱好和平的历史传统，此路不通。

而作为普通人，我们能做的就是，未来十年不要上杠杆的去买房，不要搞房地产投资，否则在经济危机到来时，每一笔断贷都有可能成为压死国家经济的最后一根稻草，而最终的后果必然是全体国民买单。

作者：修竹云清（公众号同名）

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