最近成都市场回暖，越来越多的人开始置业，淘房君总结了成都主城区2021年至今，跌幅最猛的10个小区，大家注意避雷。

其中有前两年爆火的“尖尖楼”，它的成交价已经跌了28.9%（城南的尖尖楼，刚需的鼻祖，二手均价已经突破3.4万/ 了！）。

在本次榜单中，“尖尖楼”的跌幅不是最高的，跌幅最高的锦西国际成交价下跌42.4%。

2021年高位买入的业主，现在一定哭得很大声吧！

如今市场回暖，大家注意避雷这些易跌盘！

高位接盘

有盘近两年跌42.4%

前两年市场不好，但成都受的冲击其实没有想象中大。

仔细对比成都这两年二手房的成交，会发现涨价和原地踏步才是常态，下跌的其实是少部分。

虽然少，但跌起来也是真的猛；下跌最多的10个小区可以被分为三类。

一种是以锦西国际为首的老破小。

众所周知，在房产投资行列，老破小位于被抛售的前排。

锦西国际2008年建成，房龄已经15年，算是标准老破小。

2021年2月，锦西国际成交均价为16805元/ 。

（从左到右依次为：小区、挂牌价、成交价、成交日期、成交均价）

在最近的成交中一套35.75 的套一，挂牌价35万，成交价为34.6万，折合单价9678元/ 。

不止锦西国际，还有雅居乐花园，卓锦城一期等，都是老破小（大）。

虽然价格便宜居住成本低；配套成熟生活方便；但是在缺点面前这些优点不值一看。

最主要的是如今成都老破小数量巨大，城市更新以旧改为主，拆迁的是少数；就算是拆迁，不仅不能拆迁变富翁，甚至拆后还买不起附近的房子。

所以买老破小得不尝试，不建议大家犯这个傻！

一种是像朗基龙堂这样有教育资源优势的小区。

朗基龙堂在2021年2月，成交均价为41248元/ 。

（从左到右依次为：小区、挂牌价、成交价、成交日期、成交均价）

在最近一次成交中，朗基龙堂一套49.81 的套二成交价为160万，折合单价32102元/ 。

朗基龙堂和泡小境界校区仅一街之隔，但按照划片，朗基龙堂入读的是泡小西区，青五学区内排名靠前的学校。

凭借着教育资源的优势，房龄已经接近15年的朗基龙堂，价格依旧非常抗打。

成都这几年学区划片一直在不断优化，以教育资源为优势的房源，会根据政策的调整和划片范围的调整，房价产生比较大的变化。

还有一种是像中德英伦联邦这样的“网红盘”。

中德英伦联邦算是见证城南崛起的项目之一，自身的热度也非常高。

网上一直有两个个传说；一个是成都限购是因为曾经有人，一次性购买60套中德的房子。

虽然中德曾官方辟谣：未达成交易，客户已退定！但传说一直都在。

另一个是物业殴打业主，物业公司4人被刑拘。

再加上英伦风的外形，“尖尖楼”在成都楼市非常火爆。

2021年4月，中德A区成交一套85.65 的房源，成交总价为320万，折合单价37269万/ 。

但在最近，该项目一套104.55 的房源，成交价为277万，折合单价仅26495元/ 。

像中德这样容积率高、异形户型多，产品没有优势的“网红盘”，在市场下行阶段或是热度褪去后，会跌得非常惨！

“四不买”

避免高位站岗

通过上面这些跌幅比较猛的小区，淘房君想提醒大家，买房的时候，有四种房源不能买！

否则买时脑子里进的水，以后都会从眼睛里面流出去。

第一种是老破小。

成都当前二手挂牌房源有17.8万套，但房龄在10年内的房源只有4.5万套，房龄在10年以上的二手房有13.3万套。

因为大量老破小的存在，成都的城市更新，以旧改为主，只有极少数会进行拆迁，并且拆迁后不一定会原地返迁，可能会被“发配边疆”；如果选择拆迁费，拿到的拆迁费也不够回去买一套同等面积的房子。

其次就是老破小隔音差、设备老旧，装修投入高，有的还没有园林景观物业等公区配套和基础服务；居住舒适度低。

老破小连保值都做不到，更不存在有投资价值的说法；自住舒适度低；出租也租不出好价格。

在市场上行阶段，这类房源能稳住价格就很不错了；在市场下行阶段，这类房源也是“被打”得最凶的。

第二种是政策刚调整后的学区房。

成都这两年幼升小、小升初等入学相关政策还在不断调整优化。

政策或是划片范围刚调整的时候，部分小区受到影响，势必会出现“大起大落”的情况。

建议大家在这种时候不要跟风买入，等几个月，等市场冷静下来再买，说不定会有惊喜。

第三种是“是非多”的项目。

比如像中德英伦联邦（城邦）这样“黑红”的项目，在短时间内聚集大量热度，房价透支严重。

如果没有强有力的产品力的支撑，后期势必会遭到严重反噬。

第四种是不限购的便宜房源。

成都经常都有中介在推销不限购的房源，不仅不限购，首付还只要几百或是几千。

俗话说得好，便宜没好货；这类项目大多在眉山天府新区（从18000跌到6800/ ，视高经历了什么？），不属于成都。

或者是黄龙溪的文旅项目；租，租不出去；自己住，上个班或是去个医院，车油都要跑干。

这类不限购的房源坚决不能碰。

建议大家在买房的时候，避开以上四个坑；祝大家早日暴富。