贷款的真实利息和中介鼓吹的利息区别

作为一个8年从业的融资人

从国企的金融供应链金融

到民间借贷的金融居间人

再到国企不良资产处置的我

给大家交流探讨一下关于融资利息

相信很多人第一印象除了银行的借贷是合规利息其他都是高利贷

那你对利息和还款的方式又有多少了解呢

相信各位都曾遇到过融资难，融资贵这些问题，为何这些问题会存在呢？其实是信息差导致的。也是一些贷款的中介鼓吹出来的，以及对央行出来的政策进行了误导，以至于各位加了一些贷款中介被他们打的广告所迷惑，现在的贷款利率真的有这么低吗。

以下应该各位加了贷款中介不陌生的一些朋友圈广告配图

以上的图是小卢从各种渠道他们发得最多的挑选出来的，给大家普及一下。

上述所说的转贷，是把原来做了高利率的按揭转成经营性抵押贷款（后续简称经营贷）。

那经营贷有分为两种还款的方式：

等额本息和先息后本

等额本息，顾名思义即还本金也还利息。

先息后本，即先还利息，到期再还本金。

那以上图片的宣导真的是对的吗？

其实他们打了个擦边球，把两种还款方式做了个误导。

下面给大家说说为何说是误导

目前央行采用的是lpr作为各大行的贷款参考值。何为lpr？

LPR叫做贷款市场报价利率，是从20213年开始的，人民银行宣布从2013年10月25日起建立LPR集中报价和发布机制。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种，LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。
LPR全称为贷款市场报价利率。它是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，并由央行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。我国的LPR报价行由18家银行组成。

那这个lpr是每个月更新一次，会在网上公布，有分为1年期，1-5年期，5年以上期作为参考值。

这是截止到2023年2月9日最新的lpr利率

图中所示，1年期为3.65%，5年期为4.3%

这是最新的四大行的根据最新Lpr出台的，短期，中长期，以及5年期以上的利率。

那为何说贷款中介打了一个擦边球呢，各位做了按揭贷款的，相信你们都知道期限是10-30年的等额本金或者等额本息。（相当大一批人都是5.8%以上利率去做按揭的）。而贷款中介用一年期的LPR参考值来糊弄人，去算10-30年，那置换利息肯定划算。

按目前5年以上期限的贷款基本稳定在4.9%的年化，除非个别银行有降BP（基点）。相对于活动促销的优惠活动类似。

以下是按4.9%年化100万20年240期的还款以及月供，综合利息以及综合到期总还款。

等额本息是指每月还款一致，240期的利息平摊在月供上。

等额本金也是开始月供较多，后面月供较少。

两者都是有一个共同点：前期基本还的是利息，本金还的并不是很多。

为何要说LPR，为何要谈等额本息这种还款方式呢。

目前大部分中介所宣导的3.65-3.85%利率的置换利率其实是短期的贷款，但是换算的方式确是按照20-30年的月供。

那真实的情况是怎样的呢？

近些年因为经营贷的火爆，让很多月供一族被鼓吹置换利息的幌子，忽悠变成了经营贷。其实银行对于经营贷的初衷是想扶持中小微企业解决资金周转的困难所推出的贷款产品，但是实际上很多中介打着低利率的广告让很多工薪一族进行转贷。导致后续目前很多不良资产涌出来。

经营贷的还款方式：先息后本和等额本息

先息后本是让中小微企业短时间内的资金周转主要的还款方式，还款利率一般在3.65%-3.95%之间（具体看银行是否有上浮基点）。还款期限一般是以1年期，3年期，和5年期一个循环。为何贷款中介说3.65%的利率可以10年期呢，其实是银行的政策，给与一个授信额度最长10年一个期限，但是借款合同是按1-5年期（12-60期）去签署，到期是重新签合同，以及重新走一次审批的。（如贷款期间出现逾期等情况，银行是有权利停止放贷并要求归还本金）

为何说先息后本适用于中小微企业呢，因为月供只需要还利息，有足够的资金去盘活企业。很多传统行业有资金回笼的周期，压了钱在货品上。适用于资金周期性回笼，所以该种还款方式是随借随还，资金最大化的使用起来。

举个例子：100万，先息后本1年期（12期），年化利率是3.65%

则利息是1000000 3.65% 36500元

如像贷款中介说的20年期，则是

36500 20=730000元利息，到期归还本金，本金加利息：1000000+730000=1730000元

等额本息主要所推崇的是中长期以及长期的方式，适用于每个月有固定的收入来源。一般周期为5年或者5年以上。（这就涉及到所谓的气球贷还款方式了）。这种还款方式月供是包含部分本金，每月的还款压力是较大的。5年期的贷款利率是4.3%，5年以上是4.9%的年化。

目前大部分银行采取的3年期，5年期，8年期，5年期摊分20年期还款，10年期摊分20年期还款，10年期，20-30年期等还款期限。

有何不同呢？

周期越短还款压力越大

例如：借款100万

3年期，摊分这100万，月供接近3万，一年还款36万。

5年期，摊分这100万，月供接近2万，一年还款24万。

8年期，摊分这100万，月供接近1.3万，一年还款15.6万

期限短还款压力越大，因为月供的基数也大。所以在这个时候，大部分银行推出了气球贷。何为气球贷呢？只是换了一种方式的让你短期内月供轻松，但是利息换算是较高的还款方式。

常见的是5/10，5/20，10/20

把本金和利息计算的周期变成10-20年，但是还款时间只有5-10年。相信你们知道了里面的奥妙之处（平*普惠把这还款方式玩得最透彻）。周期短月供压力类似按揭，但是等额还款，前10年基本都是还利息，后10年是还本金。这就是为何网上很多人说怎么月供了几年，就还了几万的本金的道理一样的。

文章到这是想大家能理解，所谓的低利率是期限以及还款方式捆绑起来的。很多贷款中介用了先息后本短期限的概念来算省了多少钱，其实真的省了钱吗？

小卢用最真实的算法给你算下，各位就知道了。

如借贷100万

银行会给出2种的还款方式

1是年化3.65%先息3年期，10年授信

10年到期后还本金

利息：1000000 3.65% 10年 365000元

月供：1000000 （3.65%/12） 3041.66667元

本金一分没少：1000000元

到期还款是100万本金 36.5万利息

2是4.65%年化等额本息10年期，利息和本金平均到120期内

利息：252936.92元

每月月供：10441.14元

到期总还款：1252936.92元

算到这里。你们应该懂他们是如何偷换了这个还款利率的概念了吧。

结语：目前多家银行基本推的都是先息后本的还款方式居多，目前做10年以上等额的银行只有3家商业银行。所以鼓吹置换利率能省钱的，真不是这么一回事。

之所以分享，是因为一个兄弟的舅舅，做了一笔经营贷，然后被套路了利率。贷款400万，到手340万。中间钱去哪了，相信大家应该懂了。主要是想网上的你们可以避开这样的坑，后续我还会慢慢分享一些融资这一块的例子。

融资的板块太多了，但是真的精的人不多。我没有揭别人短的意思，每一行也应该有这一行的规矩，钱能挣，但是不能玩套路的挣。本人的业务范围比较广，不是大佬，只能算都略知一二。从小额的信贷到大额的企业以及项目融资都能给各位一点点小建议。业务范围：中小微企业的融资，不良资产处理等各个板块。[祈祷]