起死回生，珠海翠微村改造有人接盘了？

前不久，奥园集团官方披露珠海奥园华富置业有限公司的一笔股权交易。

奥园翠微项目股权示意图

简单来说，山东颐养健康集团置业（国企）花了5.84亿，从奥园集团手里买了翠微村改造项目60%的股权，算是正式接盘了珠海这个濒临烂尾的明星旧改项目。

说起翠微村改造项目，珠海地产圈几乎无人不晓。这个命途多舛的旧村改造项目，位于珠海市香洲区前山板块，曾经是珠海市重点项目。近两年却陷入泥潭，濒临烂尾，不禁让人唏嘘。

其实，在2015年珠海旧村改造政策颁布之前，翠微村就已经有人进驻策划旧改，也就是后来跟奥园合作的杨老板。

而奥园集团为何会来珠海布局旧改呢？可能是因为当时做的奥园广场项目比较成功，赚到了钱，让奥园集团觉得珠海旧改大有可为。于是乎，开始重仓珠海的三旧改造，陆续跑马圈地式地占下翠微、联安、高沙、关闸……，并开始收购一些工业旧厂。

翠微项目，属于奥园众多旧改项目里规模最大，投入最多的，被寄予厚望的项目。但其推进过程却一波三折，我们简单回顾下翠微村改造的历程：

2015年，珠海旧村改造政策一出，翠微村开始了大干特干，意愿表决、房屋测量、房屋面积认定等工作陆续展开，折腾了三年之久。

翠微项目开发企业签约仪式

2018年7月22日，奥园才通过翠微村全体股东大会表决，成为翠微旧村改造项目开发企业，取得预签约权。预签约权是有时间限制的，两年内签不到90%，拿不到实施主体，就要退出。于是乎，奥园给政府交了保证金（一大部分是银行保函），又向银行融了资，投入大量人力、财力，全力突破签约。

2019年10月31日，珠海市香洲区城市更新局正式复函确认珠海奥园华富置业有限公司成为珠海翠微旧村改造项目实施主体。奥园这才算锁定了翠微项目的权益。此时，项目的签约率刚刚过90%，村里仍有约10%的人没签。

翠微村拆迁现场

好在政策规定签约率90%就可以分期供地了。于是乎，奥园就继续往前拱，规划方案、改造方案调了又调，改了又改，审了又审，直到2021年，才交了地价，匆匆上马了。

后面的事大家也都知道了，房地产调控，三条红线，资本收紧，市场下行，项目2021年底开盘后，就没卖几套，最后迫于种种因素，不得已停工。

停工期间，“绯闻”不断，一会传出华发要接，一会传出正方要干。直到前不久奥园集团官宣，消息才得以证实，算是有了最新的进展。

翠微村的整个改造过程，可谓充满了曲折与艰辛。最终导致项目停工，甚至濒临烂尾的原因，除去外部市场因素和政策调控外，项目内部各方利益和关系的平衡博弈，也造成很大消耗。小珠粗略总结了几点，愿与大家探讨交流：

1、盲目冒进，资金风险估计不足。贸然采取“签一批，拆一批”的野路子打法，项目签约率没到90%，公司还没拿到实施主体的时候，就开始拆房子。拆村民的房子，你就要给人家支付过渡安置补偿，加上签约奖励、逢年过节的慰问福利，时间一长，拆迁成本飙升。

同时，奥园拿翠微项目找银行融资了几十亿（这两家银行也真敢借），据说每个月有两三千万的利息，战线拉的这么长，什么项目拖不垮？。

2、拆迁动作变形，严重拖慢审批进度。签约过程中，为了追求签约率和进度，许诺给村民不切实际的高额补偿（特别是政策之外的补偿，严重扰乱了珠海旧改市场），致使项目补偿成本高企，经济指标很难看。后续，规划方案报审时，又不得不将容积率拉到很高。等于拿着已经签好的拆迁补偿协议，倒逼政府去提高规划容积率。而政府部门审批规划方案都是有严格规程标准的，报的容积率太高，周边交通、公共服务设施都有压力，评审会，专家会迟迟过不了，进而拖累了项目进度，错过了宝贵的风口。

当然，高额的拆迁补偿，也不能全怪奥园。2015年开始，珠海的房价飙升，村民的胃口也越来越大，一辈子就这一次，就像热播电视剧《狂飙》中的莽村一样，都幻想着一夜暴富，靠旧改翻身呢，狮子大开口也就不足为奇了。

如今项目虽然停工了，可翠微村里面的“李有田父子”们却过得很滋润。围绕旧改展开的各类工作，资料搜集、房屋测绘、房屋面积认定等等，包括重头戏——股东大会“民主表决”，仅靠奥园一个人生地不熟的房企、靠里面刚毕业没几年的员工怎么玩的转？方方面面都需要所谓的“村大佬”出面搞定。所以说，一小部分人是靠旧改赚的盆满钵满了，他们甚至都不太希望这个村很快改完，他们希望表决越多越好。

最苦的，还是朴实本分的广大村民。他们期待着早点搬迁、早点跟心爱的人住上新房，于是怀揣憧憬签了协议、拆了房子、搬出来租房，谁承想这一租就是好几年。如果没记错，算上今年春节，很多村民已经在外面租房过了第五个年了。之前由于房企资金问题，过渡安置补偿费一度停发，还要自己垫钱租房，是真的可怜。

好了，言归正传。这次接盘的颐养健康集团，可算是给翠微村在外租住的村民们带来了一线生机。不过，咱们大珠海的旧改项目，到最后却需要一个山东的国企来接盘，总感觉有些怪怪的。欺负咱珠海没有国企？也不对啊，华发、正方实力都很强啊。可他们为啥不把翠微村项目接过来呢？没钱？不能够！怕踩坑？那山东这家国企为啥不怕呢？不远千里跑来珠海接盘，有点意思。

最后，衷心希望这个项目能够起死回生，祝福翠微村的村民们早日住上心仪的回迁房。

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