江苏张家港楼市的危机，发达的张家港低廉的房价，张家港楼市潜力

苏南地区有很多发达的县级市，包括昆山市、江阴市、常熟市，也包括张家港市。

但对于张家港市而言，楼市房价却与昆山市、江阴市、常熟市相差甚远。

现在昆山市的二手房平均房价大约为2.51万，而常熟市的二手房平均房价大约为1.78万，江阴市的二手房房价大约为1.6万。

对于张家港市而言，目前新房平均房价大约为1.55万，而二手房的平均房价大约为1.4万。

通过对比，或许我们能够发现张家港市的楼市房价，其实是极其偏低的。以目前张家港市楼市房价在苏州10个区市当中，仅仅排在太仓市之前处于第9位。

影响城市的房价的因素有很多，包括这座城市的发达与否，这座城市的人口是否众多，这座城市外来人口的比例多少等。

对于张家港这座城市而言，是苏州大市整个的组成部分之一。而张家港的发达本身就走在全国百强县市的前列，另外张家港也是一座人口大幅度净流入的城市。

以2021年数据为例，张家港市共完成经济总量达到3,030亿。这样的经济数据在苏州地区仅次于昆山名列第2位。

另外这样的经济数据就算在江苏所有的区县排名当中也能名列第三，仅次于昆山市、江阴市。可见，张家港的确是一座相当发达的县级市。

以经济的发达程度来判定这座城市楼市房价的高低，或许现在的张家港市楼市房价是偏低的。

对于张家港市其常住人口远没有昆山市那么多，但张家港市目前的常住人口大约为144万人。

而本地的户籍人口大约为92万人，也就是说这个区域有将近1/3的人口属于外来人口，侧面反映到张家港外来人口的占比也是非常高的。

大量的外来人口聚集在张家港，要么在张家港这个区域租房子住，要么在张家港这个区域买房子住。不管是哪一个类别，都对张家港的房地产开发有着极其正面的影响。

如果按照人均经济总量的角度，那么张家港市比昆山市还要发达一些。张家港有很多数据处于全国百强县市的前三甲，应该说张家港的发达令很多地级市都感到压力山大。

经济的发达必然促进张家港，整座城市的快速蝶变，而每年巨额的城市预算收入给予张家港这座城市带来的是超越县级市的配套。

以2021年的数据为例，张家港市一般公共预算收入达到264亿。而在当年用于整个城市的预算支出达到了244亿。

张家港是一座发达的外贸城市，也是一座工业异常发达的城市。

以2021年数据为例，张家港规上工业企业总产值达到5,842亿，营收更是超过了7,171亿，所产生的利润总额达到了435亿，利税555亿。

对于张家港这座城市而言不仅仅只是传统工业发达，其新型产业更是蓬勃发展，以2021年数据为例，当年的新型产业规上，总产值就已经超过了2,732亿。

城市要发展必然要大投入，张家港仅在2021年用于当地的固定资产投资就已经达到了554亿，其中有200亿以上用于工业投资，看得出来张家港对工业的重视程度。

超过100多万的人口聚集在张家港这座县级市，必然也会推动这座城市框架的拉大，而当年用于房地产开发投资，就超过了277亿元，当年商品房的销售面积达到了226万平米。

如果每套新房的建筑面积为100平米，这也就代表着一个县级市，一年的新房成交量基本能够达到2.26万套。

应该说这样的楼市成交量绝对不是一座县级市的体量，可以说与大多数地级市的体量相媲美。

对于张家港这座城市来说，处于长江边上，而张家港更是以港口而闻名全国乃至世界。

所以说张家港是一座发达的商贸城市，而这座城市的对外贸易额更是处于全国的前列。

以2021年数据为例，张家港实现进出口总额434亿美元，其中出口总额超过了182亿美元，进口总额超过了252亿美元。

对于张家港市而言是一座藏富于民的城市，截止到2021年末，这座城市各类存款超过了4,239亿，其中住户内存款达到1,738亿。

张家港的工业发达，自然促进了当地大量的企业走进了上市之路。截止到2021年末，张家港累计上市公司达到28家，另外新三板的挂牌量超过了76家，而张家港市一年的证券交易额更是超过了9,000亿元。

尽管现在张家港这座城市的房价处于偏低的位置，但张家港的教育却走在苏州地区的前列，目前张家港拥有各类学校超过177所。

当然房价的高低所对应的参照物不同，而每个人对城市房价的高与低也理解不同。

随着城市化发展，全国很多城市的房价突破万元，尽管目前张家港二手房平均房价大约只有1.4万元，但这样的城市房价仍然要比全国绝大多数县级城市的房价高。

所以在一部分人的眼里，张家港的城市房价其实是偏高的，并不是所谓的低廉价格。

当然张家港的经济发展促进了当地人均收入的大幅度增长，截止到2021年末，张家港城镇居民可支配收入超过了7.79万，而农村居民可支配收入也达到了4.18万，这两项数据要远比全国平均数值高出太多太多。

对于任何城市而言，房价与当地的收入有直接关系，如果收入太低，房价就是上涨上去了也基本没有什么人购买。

但对于张家港这座城市而言，收入这么高，自然城市房价高，也有它存在的道理，毕竟城市的房价是需要成交量而堆积起来的。

对于张家港这座城市而言，是典型的港口城市，是典型的工业城市，是典型的外贸出口城市，所以张家港一直践行工业发展，必须要走在行业前列。

推进企业技术创新，促进企业的转型，是张家港这些年成功的法宝。仅仅在2021年张家港就净增高新技术企业67家。

可见当地对企业的扶持力度是相当的大，正是由于张家港重视企业的发展，所以张家港这些年发展速度才快过绝大多数的城市。

对于张家港这座县级市而言，未来的发展是极其挑战的，毕竟张家港只是县级市，而周边有多个重量级的城市。

包括上海市、南京市，也包括苏州市本级、无锡市本级，还有常州市本级，另外也包括竞争对手江阴市、昆山市、常熟市。

对于张家港的楼市而言，只要城市的人口不出现外流，而且有大量的外来人口流入张家港，相信张家港，相信未来张家港的楼市仍然有很大的潜力。

个人观点，仅供参考。