人口负增长，房地产这几个方面转型升级

近日，国家统计局公布数据，截至2022年底全国人口141175万人，比2021年底减少了85万人，人口自然增长率为-0.60‰。据统计，这是我国人口1962年以来首次出现负增长，人口开始负增长了，和人口息息相关的楼市、房地产未来将会面临什么样的变化？

大家好，我是大海青岛，最近国家统计局公布了2022年人口首次出现负增长的数据以后，在网上引起了大家的热议，同时也让本身还处于低迷时期的房地产也卷入其中，这也引发了人们对房价和楼市的担忧。

根据国家统计局数据显示，自1978年以来我们国家每年出生人口总数在1986年到1990年达到顶峰，其中1987年出生人口总数2508万为最高峰，从1990开始每年出生人口总数开始稳中下降，2022年出生人口总数为956万人，也是1978年以来人口增长最低的一年，2022年也许就是我们国家人口周期的拐点。

根据贝壳研究院在网上公布的数据，统计了35个有代表性的大中城市，近几年购房者的平均年龄在34岁左右，也就是说这几年买房的主力人群差不多也是1988年前后出生的人，而1988年前后也刚好是我们国家每年出生人口的高峰。

从1990开始，每年出生人口总数逐年下滑，如果按照购房平均年龄34岁，也就意味着从2024年开始，每年的购房人数都会逐渐的减少，而这种情况是无法逆转的，也就是因为这样，所以引发了很多人对房价和楼市的担忧，其实目前来说我们对房价和楼市是没必要担心的，为什么这么说呢？咱们接着往下看。

据国家统计局2022年数据显示，2022年我国初婚人数为1157.8万人，比去年减少70.8万人，首次跌破1200万人，创下了1985年以来的新低。

初婚人数创新低，也就意味着一胎家庭生育数量的下降，人口问题除了和房地产密切相关以外，和教育也是密切相关的！房子和教育的结合，尤其是房子和优质教育的结合才是很多人不得不买房的原因。

从每年新出生人口的数据我们可以看到，2017年开始，我国的新出生人口数量出现了断崖式的下跌，这意味着什么？你可以算一下，2017年出生的孩子哪一年开始上学，对，没错，就是2023年，也就是说从2023年以后，小学、中学、高中新招收的入学人数将无法避免的开始逐年减少 。

生源问题短期来说对城市学校影响不大，但是对农村学校影响比较大，会导致农村学校继续减少。不知道大家有没有注意到这么一个问题，近些年以来农村的学校一直在不断的减少，原因就是生源问题。记得我们小的时候几乎是一个村一个学校，有时候一个班里人数能达到60多人，但是近些年随着出生人口减少和人口向城市的流动，可能几个村加起来才能满足一个学校的生源问题，导致很多农村学校不得不裁减合并。

而现在的家长对孩子的教育是非常的重视，房子和学校又捆绑在一起，为了给孩子更好的教育，也就不得不买学区房，所以这些年以来学区房的价格一直居高不下。城市因为人口的持续流入，学区房降温比较困难得。

而农村生源减少，学校也减少，学校减少了，农村家庭为了让孩子享受好的教育就不得不进城，于是农村学校生源更少，这就形成了恶性循环，因为孩子的教育问题，为了孩子获得更好的教育，很多农村的年轻人不得不进城买房。

有一个概念大家千万不要误解，就是虽然从2022年人口开始负增长了，但是并不是意味着人口数量就要大幅的减少了，这一点千万不要误解。 如果单纯通过以上的人口信息来看，2022年是人口周期的拐点，从1990年到2022年是32年的时间，也就是说，虽然从2022年开始适龄购房人群将会逐年减少，但是要2054年适龄购房人群才会出现断崖式的下跌，所以也千万不要看到人口负增长了，就认为没有人需要买房了。

人口负增长对于我们国家来说肯定不是什么好事，从长期来看，这对于房地产为首的固定投资、教育、医疗、消费等等，都会带来严峻挑战，也正是因为人口增长的变化，所以房地产市场也开始转型了。

房地产的第一个变化规模逐渐变小，我们国家房地产市场正式起步时间是1998年，在1998年取消福利分房，房地产正式商品化。2001年我们国家加入WTO，我们国家经济开始腾飞，经济腾飞的同时促进了房地产的蓬勃发展，房地产的蓬勃发展又进一步助推了经济腾飞。

经济腾飞和房地产蓬勃发展的同时又加速了我们国家城市化进程，经过二十多年的快速发展，我们国家的城市化水也取得了很大的成就，城市化率达到百分之六十四，距离发达国家百分之八十多的城市化水平还相差百分之十六左右。

而经济发展在取得巨大成就以后也面临着转型，从劳动密集型产业向高科技产业和现代化服务业转变，从由工业大国向工业强国转变，由中国制造向中国智造转变。

在经济发展和城市化水平取得巨大成就的同时，经济发展迎来的是转型升级，而城市化进程的脚步也必然放缓，随之而来的就是房地产发展的脚步也会慢下来，所以房地产规模下降也是市场发展的必然。也就是说以前你看一个楼盘挺偏的，但是买了没几年配套就全建起来了，这是城市化的红利，随着城市化进程的放缓，以后你再买偏的楼盘，可能十年八年甚至更久才能发展起来。

房地产市场发展的第二个变化也就是转型升级，第一，户型变化，你如果多转转现在的售楼处就会发现，现在在户型设计方面每个楼盘基本都大同小异，都是一些比较合理的户型设计，即使现在那些回迁房的户型设计和售楼处的都没什么区别，以前那些奇葩户型，比如刀把户型，不方正的、不通透的、走廊多的户型基本消失了。

第二，面积变化，以前的楼盘套一套二户型都有，100平以下面积很多，但是现在的售楼处基本都是110平到150平为主，这也是消费升级。以前人们在买房的时候对一个卫生间两个卫生间没什么要求，甚至还有很多感觉两个卫生间浪费，但是现在变了，现在买房的首先要求就是套三的，两卫的，这些都是市场变化带来的房地产市场消费升级。

第三，开发商得变化，以前的房地产市场就是一块大肥肉，只要能拿到地就能挣钱，就是一本万利，所以导致很多企业染指房地产。2016年到2018年房价快速上涨，各个开发商赚的盆满钵满，如果从股市角度来看这就是套现离场的最佳时机，也许是因为资本的贪婪和资本的逐利性，使很多房地产开发企业不仅没有看到风险，反而更加大势的加杠杆拿地扩张。

因为楼市的疯狂和房地产开发企业的疯狂扩张，国家看到了金融风险，于是开始大力的调控整顿，限购限贷限售限价，二手房指导价，打击学区房，开发商三道红线等重拳出击，再加上市场低迷，很多经营不善的开发商率先出现资金链危机，直到去年支持房地产的金融16政策出台，经营良好的开发商算是上岸了，而那些资不抵债经营不善的开发商也将被市场淘汰，通过近两年土地拍卖情况来看，拿地主力基本都是以央企，国企和平台公司为主，也许也会变成以后得常态。

经济发展转型升级，城市化进程放缓和国家对房地产市场的大力支持以及救市政策落地，经过大洗牌以后得房地产市场也会迎来大的变化。

整个市场的规模也许会变小，但是可能促使房地产市场高端化，面积越来越大，高端小区、改善楼盘越来越多，豪宅数量增加，买房成本越来越高。有钱人越住越高端，普通人只能买卖二手房，没钱的只能去买政府的共有产权住房或租房，而好位置、好配套的新房成为没钱人遥不可及的奢侈品，这一幕也许在未来不久将会出现。

随着时间流逝，经济发展，未来城市人口还会不断增加，随着人口老去，农村人口也许会不断的减少，目前很多专家只关注现在城里房子空置率多高，却看不到农村房子的空置率比城市房子空置率更高，而农村房子毕竟都是占了良田建起来的。也许随着经济的发展，在不久的将来可能会实现农村合并、建设新农村，退出大量土地，农业实现大规模机械化。

人口负增长，这一幕早晚都会到来，是历史发展的必然，这也标志着我们国家开始向发达国家迈进，由富起来向强起来转变，由工业大国向工业强国转变，标志着中华民族伟大复兴的开端，标志着五千年的文明古国再次崛起，将站在世界之巅，引领全世界。

你可能说我在唱高调，短时期内，你看到的是高房价、医疗、教育制约了人口的增长，放开了二胎、三胎，可人们是生不起，养不起，以前的超生游击队一去不复返。

但回忆回忆上个世纪，我们国家提出的建设新农村的口号：“楼上楼下，电灯电话，耕地不用牛，点灯不用油等”，在当时有谁相信这一天会实现？现在不是已经实现了吗。