濮阳市的房价还能支撑多久？

我在濮阳生活了多年，在那里有很多朋友，他们经常问我，濮阳的房价未来走势如何？目前的房价还能支撑多久？今天我来谈谈我的看法。

濮阳市房地产市场的现状

濮阳市位于河南省东北部，地处黄河下游冀、鲁、豫3省交界处，无论是人口数还是GDP在河南省的地级市里都属于中等偏下的水平。

根据安居客网站的数据，濮阳市房产均价在2020年第一次突破8000元/平方米，之后受疫情及房地产政策的影响出现了小幅波动，但整体上呈上升趋势，目前已经稳定在8000元/平方米以上。下面我们从房地产的供给和需求两个方面分析濮阳是未来房价变动趋势。

首先，从供给角度分析。按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不应超过25%。这里我们从濮阳市统计局网站找到了相关数据，2021年濮阳市固定资产投资1232.96亿元，房地产投资263.02亿元，房地产投资占比21% ，不超过25%的上限，说明濮阳市的固定资产投资没有过度依赖房地产。正常情况下，每年固定资产投资不超过GDP的60%，否则经济无法持续健康发展。根据房地产投资不超过固定资产投资的25%计算，房地产投资应不超过GDP的15%。2021年濮阳市房地产投资占GDP的比重为15%，仍处于合理水平。

其次，从需求角度分析。根据国际上房地产运行的“1/6理论”，一个家庭用于买房的支出不能超过职工全部工作年限收入的1/6，否则会影响正常生活。根据濮阳市统计局网站，2021年濮阳市华龙区居民人均可支配收入39435元。为了简化计算，我们假定华龙区一对夫妻年人均可支配收入均为4万元，上述夫妻一生工作40年。根据“1/6理论”，上述夫妻购买一套价值54万的房子不会有太大负担。如果按照8000元/平方米的房价，只能买到67.5平方米的房子，确实小了一些。如果要买90平方米的房子，价值72万元，占夫妻总收入的45%，生活压力会大增。从上面的分析可以看到，濮阳市的居民收入无法长期支撑目前的房价。

濮阳市房地产市场的未来

一个地区的居民收入直接反映了当地的经济发展水平，而经济发展离不开人的因素，房地产市场的未来与人口增长密不可分。2021年第七次人口普查，濮阳市常住人口377.21万人，与2020年第六次人口普查359.85万人相比，年均人口自然增长率4.72‰，低于同时期全省5.54‰的平均水平。濮阳市人口自然增长率低于全省平均水平与中原油田有直接关系。濮阳是一座依油而生的城市，先有了中原油田后有了濮阳市，随着石油资源枯竭，2011年濮阳市被列为全国第三批资源枯竭城市，中原油田的职工发扬不怕吃苦的精神到内蒙、四川以及国外开发业务，造成人口大量流失。

石油资源的枯竭对下游产业也产生了较大影响，中石化百万吨乙烯项目落户洛阳表明中石化已经把洛阳作为河南省石化基地的核心。大家知道炼化行业的规模效应非常明显，作为中部地区唯一一家乙烯企业的中原乙烯，乙烯、聚乙烯、聚丙烯生产能力仅为24万吨/年、26万吨/年和16万吨/年。随着，洛阳百万吨乙烯项目的建成投产，中原乙烯最终会像中原油田柳屯炼油厂一样关停，相关人才也面临流失的窘境。

令人欣慰的是，濮阳市委市政府一直在谋划濮阳市的转型发展，提出“两能”（人工智能和氢能）融合战略，如今河南省将濮阳作为郑汴洛濮“氢能走廊”的重要节点城市，濮阳正在着力打造中部地区重要的“绿氢”生产基地和河南省重要的氢能产业应用示范基地。人工智能在智慧医疗等领域取得了新的突破。濮阳市已经连续两年在全国资源枯竭城市转型绩效考核中获得优秀。

结论

濮阳市的房价能否得到有效支撑，关键要看濮阳市产业转型升级是否成功。如果“两能”产业能够得到长足发展，已开通的济郑高铁就能拉来一大批人才到濮阳工作，也会带动本地人才的就业，如果产业转型发展缓慢，济郑高铁就会加速人才的外流，所以“十四五”是濮阳发展的关键时期，可以说事关濮阳的兴衰。

让我们共同祝愿濮阳的明天会更好！