独家真经值数万｜房子能否真升值，一文秒懂

众所周知，物以稀为贵，放在当下依然受用，到底买房还能不能真赚钱，不用昂贵的咨询费，这次作为礼物独家免费奉献给大家。

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山顶易站岗，树下好乘凉

10年前，同样在北京，房价几千块一平米，几十万真可以买套70年产权住房。当下北京楼市已经随着经济基本面涨了几十倍，普涨时代早已结束价格已经达到阶段性高点，行情开始分化发展，差异巨大。

因为作为房地产刚需的人口数量每年都在减少，从全国看，国家统计局发布数据显示：2022中国全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；这是自1950年以来，全年出生人口首次跌破1000万。

据说2022年北京籍新生儿只有7.5万人，而2021年是9万人，2017年是17.1万人。人口下滑如此之快，出乎很多人的意料。

常驻人口方面2021年北京人口减少了4000人。

人口减少意味着住房需求减少，而当下房子数量却在大量增加，刚需和改善房供大于求，截至2022年11月二手房挂盘量高达102015套。

而房地产是资金密集型行业，散户刚需那些购买力最多只能保持市场平衡，市场一有风吹草动，就会很容易呈现羊群效应跟风抛售。
俗话说楼市就是zc市，调控方面北京自2011年以来，一直都严格实施“全国最严苛的限购政策”，所以北京基本上没有炒房团。
所谓大道至简，那些没有产业购买力、没有优质名校的小区即使是算次新，也仅是普通小区而已，周边同等产品很多没有特色，所以会导致价格一直没有大的突破。

当下，北京目前上车的门槛基本在350万-400万左右。近几年北京的新房市场主要存在大量的限竞房和共有产权房，其中优质的极少，少数稍微优质的楼盘要么秒光，要不就是得靠内部渠道预定，在外部渠道很难获得。

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刚需冷，多观望

从数据看，今年北京二手房成交量在下降，处于下行周期中。克尔瑞监测数据显示：2023年第1周，北京二手房成交面积29.5平方米，同比下降21%。

众所周知，八九十平的户型，购买者大多是刚需一直都是楼市香饽饽，可今年意外爆冷了，从去年的一万九千套，降到了不到八千套。

这是因为今年的经济氛围明显不一样了，三里屯买买买的年轻人变少了，“消费降级”成为一种风潮。

可能是对大环境的担忧，也可能是对期房成本的考量，不论哪一条，核心逻辑只有一个：刚需手里的钱，花的更谨慎了。

03

稀为贵，宁静致远

不同于刚需上车的谨慎，北京均价10w+的改善客群们，一年比一年豪气。2018年至今，10w+豪宅几乎做到了每年成交翻一番，2022年的成交量达到了3114套，总成交金额突破600亿，很多盘开盘即售罄。

拿最近的北京X公馆来说，一次开盘就吸引了2638人参与，争夺714套单套价在1200万-2700万元的豪宅，几乎4人抢一套房子。结果不到10小时，所有房源便被选购一空。

放眼全国，豪宅交易市场也是如火如荼。例如，在深圳X园项目推出239套住宅，均价约12.6万/平方米，单套价1800万起，6个小时被全部“秒光”，吸金57亿。

这种真正稀缺的好项目，出则纷然闹市，入则有容乃大，于千年贵脉中轴，静看世间浮华。

就房地产投资而言，只有稀缺地段和优质教育资源的顶豪，项目上千万一套，类似于股市中的蓝筹，基本面杰出，有大资金助推，才有真正投资增值价值，穿越周期。例如陆家嘴的汤臣一品，南山后海的深圳湾1号，浑然天成的时代之王。

对于广大群众消费者来说，没必要过于关注房产投资，既浪费钱也浪费时间。那些极其稀缺资源的顶豪都是机构和富豪的游戏。对于广大普通消费者来说，做稳健理财才能真正长期赚钱，守正出奇。

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