在很多时候,我谈及惠州楼市,总喜欢说:惠州的特产是房子。
这是一种戏谑,但戏谑中不无立场与态度。
有数据显示,2020年和2021年,在惠州买房的人,有超过50%的是深圳人,这些人当中又有34.8%选择在大亚湾上车。
2022年上半年,深圳人在惠州大亚湾买房的比例上升到37%。
现在,依然有很多深圳人或买了惠州房的深圳人,对惠州充满信心,浑然不顾市场如何汹涌。
2022年上半年,惠州全市累计住宅网签26375套,累计成交住宅271万平方米。
如果把统计数据扩大到整个商品房(包括住宅、商铺、写字楼等等),全市网签量也不过4.3万多套。数据显示,截至6月底,惠州累计库存面积约2119万平方米,去化周期约32个月。
意思是惠州不盖房子了,现有的房子库存量,也得32个月才能买完。
再看一个数据:2021年惠州商品房施工面积9291.55万平方米,商品房销售面积1619.96万平方米——单单2021年,惠州新建房子的面积,是销售面积的5.73倍。
一边是一大堆房子卖不掉,一边是一大堆房子还在建。
惠州的房子房价怎么涨?惠州的二手房怎么卖?
前阵子,有个《一周一课》的粉丝,自述买了大亚湾卓越旗下某盘,当年2.3万/平买进去,现在房价已经跌到1万/平左右了。
实际上这不是个例,惠州大亚湾很多巅峰期冲高至2万+/平的房子,如今已经纷纷回落到1万多/平,并且多数有价无市。
牧马湖,大亚湾的知名豪宅,一期在去年3月份开盘,备案价1.9万/平,购房者看房还得先验资。
到了2022年5月,二期房价降到1.6万/平,精装交付;8月又降到1.25万/平……
碧桂园十里银滩,一度让深圳人“闻风丧胆”的名字,有段时间的营销广告号称“单价4999起”,去化力度简直过分。
惠州不属于成熟的二手房存量市场,惠州的二手房在不断涌现的新房挤压之下,处境更加艰难。仍以十里银滩为例,最低挂盘价已经低到0.35万/平,总价34万买97平海景房,面朝大海,春暖花开房价跌。
以前,惠州的房价为什么会涨?
在深圳工作生活的人,因为没钱、没名额,跑隔壁惠州买房;不在深圳的人,想买深圳又嫌调户口麻烦,在隔壁惠州买房。
人一来,就抬高了惠州的房价,进而吸引更多人涌入。
但这不是一个正向循环,惠州的房产价值不足以支撑过高的房价,反而会导致其沦为恶性循环。
惠州的支柱产业有两个,一个是电子产业,集中在仲恺,但区别于深圳的南山科技园,仲恺普遍集中生产制造或仓储物流企业,从业者中的大多数月收入不超过6千元。
另一大支柱产业,石化产业,这是一个完全封闭、进出都需要办理通行证的产业,从业者不大需要在惠州买房。
2022年以来,惠州先是取消了惠阳区、大亚湾区的限购,进而又推出首套普通住宅首付降至2成的松绑政策,但效果均不甚大。
惠州房产的主要购买力来自深圳,而深圳的成交量起不来,深圳人何以跑去惠州买房——
即使深圳的成交量起来了,惠州的房产价值也不能因此得到逆转。
想卖掉惠州房,难度也将越来越大。仍然以碧桂园十里银滩为例,我有个学员,是东北人,当年跑去惠州看海景房,瞬间爱上那里,下单、购房。
后来后悔了,想卖房,却卖不掉。
我教他一个法子:打入购买人群的内部。
任何房子都有它对应的主人,正如这位学员当初想买房一样,一个东北人,跑到惠州看见如此漂亮的海景房,适宜居住的气温环境,便平添了诸多好感。
于是这位学员,一方面找惠州的东北人中介,重点约东北大爷大妈看房,另一方面,自己也跟东北老乡们打成一片,甚至一起约着去跳广场舞。
最后,房子成功卖给了一位东北大妈。大妈买房时也挺高兴,问:“在这里是不是一年都可以穿裙子啊?”
上面的卖房操作麻不麻烦?
麻烦。
但谁让你买错了呢。
房产价值判断的三个步骤:选城市、选板块、选楼盘——惠州的房子,在第一步“城市价值”上,就已经出了差错,除非钱多,钱少错一次可能真的是一辈子。
粤港澳大湾区的几个大陆城市,深圳和广州独一档,属于高价值城市。
佛山、东莞属于第二档,而惠州,要排在最后的第三档——惠州的房价基本上没什么希望了,如果持有惠州房又想房价上涨的,我的看法是:
要么有钱任性,持有惠州房安心养老,不在意房价涨跌,要么赶紧卖掉,甚至别想着能卖到多好的价格。
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页面更新:2024-04-30
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