深圳楼市因炒客太多而抗跌能力弱…

深圳楼市二手楼在刚刚过去的2022年表现惨淡，全年二手住宅共成交约21701套，较2021年成交量下滑46.68%，接近腰斩，月均成交仅约为1808套，月均不到2000套的成交量，还不到深圳二手房成交荣枯线（5000套）的一半。。

在深圳前海经营房产从业三年的房产经纪们说：“诺德假日一度被奉为前海神盘，两年前66平方米的户型最高叫价超过1000万元（人民币，下同，约200万新元），现在叫价760万元价格还可以谈。”而且在2022年有大量的房地产经纪从业人员转行。

除了成交量下降，深圳二手房价格也出现明显松动，特别是越来越多二手房源按照甚至低于参考价出售。
2021年，大家都说深圳二手房参考价定得太低。现在，许多购房者反而觉得这个参考价并不低。现在，一些小区的二手房真实价格已经可以呈现在房产交易平台，并不是因为深圳的二手房参考价政策放松，而是因为业主的报价直接低于参考价。

公开数据显示，去年11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

2022年，热点城市二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%，深圳二手房成交量大幅下跌也并不算出奇。问题是，如果看2021年，北京二手房交易套数上涨了15%，杭州下跌了22.2%，深圳已经下跌超过50%。也就是说，深圳连续两年二手房交易量接近腰斩。

深圳楼市的调整已经接近两年时间，多数片区房价也已回调至2019年的水平，为响应国家对于刚需、刚改人群的购房支持，很多过于严厉的调控措施都应该适当放松，其中就包括二手房的参考价政策。

深圳过去40年发展速度极快，从临近香港的大渔村升级到大陆的一线大都市行列，这仅仅用了20年，所以高速的城市发展自然会催生了全民炒房的热情，20多年以来房价不管遇到什么政策，长线来看都是成倍数的上涨，所以自然也就坚定了在深圳炒房的信心。
作为一个以外贸为主的工贸型的城市，逐步向金融和科技前沿城市转型，深圳自然会受到疫情以及国际经济形势的变化所影响，深圳聚集了大量的外来年轻创业投资冒险人群，在经济快速增长的时候，这些创业者和本地拆迁暴富人群都加入深圳的炒房行列而累积了大量的家庭财富，所以这些人群的身边自然也吸引更多的炒房人群上车，从而推动了深圳楼市的坚挺（深圳的炒房客们经常在业主群内同步报价而实现卖方市场的利益最大化）。

然而作为外贸型城市，一旦遭遇类似疫情防控及产业链转移这种周期长的不利情况时，深圳的炒房客们自然就会焦虑起来。深圳与香港一河之隔，受香港影响也比其他城市要严重一些，所以从香港的情况中也能窥见一斑：《香港楼市价格持继下跌的因素…》。

从长远来看，深圳的楼市价格回调，有利于深圳产业和人才聚集，产业和人才聚集了，深圳的楼市价格自然会稳健的走下去，毕竟现在的货币增发信贷扩张的大趋势 没有改变，所以深圳楼市后期还是会有机会再度涨回来的，一线城市集产业、人才、医疗、教育等多重优势资源于一身，人都是跟着钱走的，所以深圳因为疫情和产业结构所造成的楼市不利因素也将会在2023年的资金大水中消化掉，再度迎涨只是时间的问题…

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