二套降首付后，苏州楼市救市布局要明显加快了

流传一段时间苏州二套首付的政策，终于落地了。

名下有且只有一笔房贷未结清的，首付从6成改成直接4成起。

其实我倒觉得这个改动并不是什么很意外的动作，毕竟大部分人的共识是，改善人群才是现在市场绝对主力。

一切利好也理所应当先倾斜给他们。

但实话说，在岁末这个节点，象征意义多于实际意义。

一方面一系列的楼市和金融政策已经一波率先刺激楼市了，效果肉眼可见的一般。

另外就是楼市回暖依然非常缓慢。

而理解当下的楼市，并不再是简单的暴涨暴跌二极管思维，这么比方吧，楼市目前是一条生锈的链条，问题在于怎么让整个链条动起来，而不是只是把某一块给磨亮。

同样，源头在于如何最大程度的激活存量二手房，而让有着真实置换需求的改善人群的手中资产流动，才是当务之急。

但我们仍然要说，即便是信号意义，也意味着苏州楼市复苏布局明显加快了。

首先，全国救市的布局在加急了。

11月15号杭州放松限贷，首套首付三成，二套首付从六成降至四成，同时房贷利率首套降低至4.1%，二套4.9%

11月19号西安放松限购，外地落户西安的可以直接购买新购区域内的二手房。

12月6号厦门放松限购，非厦门户籍的可在岛外限购区域购买一套住房。

12月13号南京放松限购，本地家庭在部分限购区域可买第三套住房。

而从某种维度上来说，很多人会觉得，苏州是紧跟南京这个省会风向标。

其实恰恰相反，从这次放松的速度来看，南京的楼市状况，可能比我的认为的还要糟糕。

事实上也的确如此，南京目前除了个别非常核心的区域房价还算坚挺之外，多数区域早都端不住架子，新房和二手房的小幅度降价和成交量萎缩，已经成为常态。

而这次江苏三大市依次放开的顺序，南京，无锡，苏州，基本可以反应其艰难程度的写照。

南京最难，无锡其次，苏州相对最好。

从周期循环上理解就更容易看的清晰些。

从2015年开始，搭着棚改货币化的顺风车，南京楼市一路顺风顺水的冲到了2021年，实现了6年连续增长，且涨幅超过29%的楼市壮举。

无锡也差不多贴合。

而苏州则在2020年进入楼市滞胀期，所以导致苏州楼市和其他绝大部分二线城市走了一个相对错位的节奏。

我们用数据来看下。

在收尾的这个阶段，随着政策利好释放，苏州楼市还是异常敏感，无论是二手房还是新房，苏州楼市的成交数据在不断呈上升的趋势。

所以，看懂苏州楼市，只要看懂苏州楼市本身就可以。

理解政策常规布局思路，总结起来并不复杂，大致两板斧。

第一板斧，供给端，给房企更多的银行信贷资源，更顺利的债券和信托发行。

第二板斧，购买力端，更低的首付比例，更低的房贷利率，更低的政策门槛，更低的交易税费。

而这些基本都算普惠性措施了，但真正能相对直接改善效果的大招：土地缩量供应。

你会发现，好像这次几乎没有城市在用了，大家依然在加大土地端的供应。

因为之前的城市们可以只对财政负责就可以了，只要城市保持运作就可以了，而城市要发展，不可避免的要负债。

各种地铁，公园和新城基建都成了时刻滚动的城市资产负债表，土地依然目前唯一的可行解决方案。

但苏州调控的差异化的操盘在于，可以调整表内资产结构。

什么意思呢，土地供应结构在调整。

2022年苏州共成交了69宗涉宅地块，包括园区12宗、姑苏区2宗、新区17宗、吴中区16宗、相城区12宗、吴江区10宗，无流拍地块，其中4宗地块终止（不含昆山、常熟、张家港、太仓）。

所有人都会发现，核心用地供应大幅增加了。

其实很多人对此并没有太多概念，我们看的更细节点：

园区今年供地12宗，比去年多了一倍，且供应的都为优质稀缺地块，湖东、玲珑、奥体、斜塘、车坊、娄葑、高教区、娄江创新城、独墅湖高教区“上新”。

新区今年供地17宗，是最多的一年，其中狮山4宗、枫桥1宗、浒墅关3宗、科技城1宗、太湖科学城5宗、马涧2宗和通安1宗。

作为绝对核心和万年不供地的狮山，也大体量的拿出4幅地块出让入市了。

那么，我们再剔除一些所谓苏州副中心后，这16块核心地块的出让，占比前所未有的超过20%+。

核心供应加大，非核供应缩量，这是苏州楼市接来下的面临最大现实。

但某种程度，这也是刚需和改善都友善的折衷方案了。

然后回归到二套降首付这次政策本身。

谁还记得，上次苏州二套首付降低是什么时候？

而2015是个微妙的时间节点，我们把视角放大一点再看下。

2014年，可谓苏州楼市有史以来最艰难的一段时光。

就在2014年9月30号那天，央行出台房贷新政，首套房贷享受基准利率七折优惠，二套房贷大放松，贷款结清按首套房计算，限贷令取消。

自此楼市开始解冻，市场逐渐回暖。

而在这之前的7月19日90平以上限购松绑再到9月26日的苏州限购政策全面放开，本地人、外地人不限制购房面积，购房套数，都可以无限制购房；

差不多用一年，完成了一系列的政策组合。

而二套降首付，是这一系列政策组合中相对靠后的。

从预期中，大家也期待着，苏州大概率会像南京东莞那样放松限购，完成类似2015年政策组合。

但楼市没法重演2015的行情，也是大部分的共识。

这两点本质上都没错，但我们可能存在一个认知错位在于，我们总是用15年后的那段非常态的状态，来作为未来楼市的衡量标准吗？

一个正常楼市，既不该无节制暴涨，让所有人成为债务奴隶，又不该无底线冰封，让整个交付家庭，产业链和经济一起阵痛。

让楼市回归常识，难道不是该有的样子吗。

所以政策的出发点，并不是二极管们所想的那样，让楼市回归盛况，而是让楼市回归正常。

这点上，我们明年会看到一个更宽松的苏州楼市，几乎是定局。

关于苏州楼市的价值，之前文章写过很多了，不过多重复了。

提前2年进入楼市低谷，而带来长三角楼市相对的比较价值，城市在进行一轮相对成功的产业迭代，孵化一批科技新贵购买力，本身城市底子够厚等等。

这些都构成了苏州楼市基本面。

而所谓建议，我个人也相对沉默一些，因为在当下这个端口，不管是买入，观望还是离场的建议，似乎都各自的道理。

比如即便一个硬核刚需的人群，但疫情也断掉他的现金流，到底算不算刚需呢。

大疫三年，让原本很容易脸谱化的人群，变得非常碎片化。

只能说，买房相对健康的城市，居住找肉眼看见烟火气的板块，投资只有自己对自己负责。

2023要到了，希望利好越来越多，不仅是政策。

是一切。

总编 | 三 鱼

编辑 | 三 鱼

排版 | 江 海

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