有项目经理称“首次内部认购收金15亿元”！房地产市场开始复苏？

防疫“新十条”落地一周有余，各地在售新建楼盘陆续恢复开放。在房地产金融及房企纾困系列政策出台后，融资“三箭齐发”让房企获得了一波生机，各地因城施策，对限购、信贷和首付比进行调节也对市场产生刺激作用。

就在12月14日晚，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，提出加强房地产市场预期引导，并要求稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。有业内人士指出，这体现出今后扩大内需的进程仍需要房地产行业的参与，相关楼市稳需求的政策措施或将继续推进。

房地产市场，正处在是否通向复苏，如何实现复苏的关口。

走出“观望”，市场初现复苏

12月首个周末，广州北部白云新城的天悦云山府开放营销中心。当时广州各区正逐步调整防疫管控措施，这个以“公交TOD”为卖点的楼盘吸引不少意向购房者前去看盘。

这给2022年最后一个月的广州楼市开了个好头。

南方日报记者在广州探访发现，在售楼盘均开门迎客。例如黄埔的保利·锦上和星河湾·萝峰，尽管记者探访时正值工作日上班时间，但两家楼盘仍有许多到访客，售楼部门口也停了不少私家车，一些热门户型样板房，看房客一组接着一组。

“我们主要客群是科学城这边工作的人，刚开盘和周末的时候来看人的更多。”保利·锦上一名销售人员说。

更夸张的是珠江花城跟天河和樾府。前者上周末推出88平方米“3+1”房，营销人员早早地在朋友圈发出“单日劲销6亿”的文案和海报。后者有项目经理在朋友圈称“首次内部认购去化率高达80%，收金15亿元”。

市场看上去有些“复热”，但广州楼市调控政策面并没有太多变化。与之相邻的佛山刚刚结束了最后三个镇街的限购，这意味着整个佛山不再有限购区域。

“佛山放松限购遵循了小步快跑的原则。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，佛山楼市调控政策密度大，但每次力度相对小一点，逐步引导市场预期和修复市场需求端动力的基调，与其他城市限购政策调整模式完全一致。

放眼全国，在因地制宜、因城施策、分类调控的思路下，北京、西安、成都、天津、济南等城市均优化了楼市限购政策。

“多箭齐发”，房企加紧融资

上周五，碧桂园向外界宣布完成2022年第二期公司债券簿记建档工作，共计10亿元，分两个品种发行。该期债券也是深交所落地的首批“央地合作模式”民营房企融资支持试点项目。

在此之前，碧桂园正通过多个渠道获取资金。11月下旬以来，这家头部房企获得了多家银行累计3000亿元授信额度。就在14日傍晚，碧桂园还宣布完成新一轮新股份配售，用17.8亿股配售获取约47.41亿港元资金。

无独有偶，另一家规模房企龙湖也持续拓宽融资渠道。在获得高额授信的同时，龙湖还得到中行“内保外贷”业务支持，7亿元贷款于12月9日提款。

“房企海外债偿还压力较大，2023年一季度待偿规模超过1000亿元，‘内保外贷’有利于修复房企海外融资通道，促进海外投资者恢复投资信心。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说。

中银证券研报认为，金融机构对房企支持力度显著提升，整体而言初步形成信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系。

中指院不完全统计显示，近期有100多家房地产企业获得银行授信。其中最多的万科获得14家银行授信支持，授信额度最高的绿城达到4000亿元。

“从公布的授信用途来看，意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面，这与11月颁布的‘金融16条’相契合。”刘水认为，虽然11月非银融资仍然同比环比双下降，但随着“16条”“第二支箭”“第三支箭”等出台落地，短期内融资规模有望得到明显修复。

后端纾困境，前端树信心

“目前，有关房地产政策的部署已经基本到位，形成了涵盖供给端、需求端的一揽子政策体系。”李宇嘉认为，接下来的关键是疏通执行的效果和效率。“例如供给端‘保交楼’工作部署，纾困‘三支箭’陆续发出，需求端上各地调整限购或限贷。”

各类楼市政策出台或调整的同时，防疫措施的优化令外界对房地产市场筑底修复的期待更加强化。

不过，想要回到原先热闹的场面为时尚早。中银证券研报认为，近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但房企销售端受制于居民购房意愿与需求，表现仍相对低迷。

克而瑞研究中心监测的20个重点城市，12月累计两周的周均成交与11月周均相比增加15%，但仍低于10月和9月的水平。12月是房企在2022年最后的业绩冲刺机会，该机构认为，目前成交表现仅能算作“差强人意”，小幅放量难言实质性回暖。

能否恢复，何时恢复，仍有待观望。这既考验房企解困、偿债、交付能力，也要看购房者、投资人对于市场修复的期望。

李宇嘉认为，近期及明年，全方位的需求端纾困一揽子措施将落地实施，房地产需求端将开始触底企稳，并形成供给需求两端相互支撑、相互利好的正反馈循环。

中银国际研报指出，从“三支箭”角度来说，行业融资信心修复，短期对情绪上的影响大于实际。需求端来看，短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年3、4月份显现。

该机构认为，“保交楼”是当下政策的重要关注点，解决“保交付”问题预计需要1.59万亿至1.94万亿元的资金，而“保交付”工作将需两三年甚至更长时间。

【记者】 葛政涵 周中雨 柴亚娟

【作者】 葛政涵；周中雨；柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端